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2015年12月02日 第73

楼面价决定着房价 合肥地王楼面价占比超5成

内行看门道,外行看热闹。对于最近屡屡霸占屏幕的——“地王”一词,房地产业内人士看得是津津有味,而普通的购房者却不知所然。

地王到底是什么呢?它跟普通的购房者又有什么关系呢?

通俗来讲,地王是指开发商从政府那儿买的高价地。这个“高价”可能是地块成交总价最高、或者成交单价最高。

如目前(截止到12月初)合肥总价地王价值45.51亿元。今年9月份,北京金隅嘉业以总价45.51亿元的价格拿下叉车厂地块,溢价率148%,地面价18599.91元/㎡,刷新合肥总价地王纪录。

合肥单价地王每亩价值2590万元。今年5月国购集团最终以2590万元/亩拍得蜀山区W1501号地块,该地块地楼面价7770元/㎡,总价6.7亿,溢价率270%。

不言而喻,面粉价决定面包价。一旦土地市场上诞生了新地王,大家往往关心的不是开发商多“土豪”,而是未来购房者要承受多高的房价。

那么,地价是如何支配着房价呢?在这里,我们要提及一个专业词语——楼面价。

楼面价主要与土地成交价格、规划容积率这两个指标相关,楼面价=土地总价格/建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积×容积率。因此,一般而言,地块的楼面价是衡量未来商品房售价的重要参考标准之一。

依照表1,显而易见,一方面,楼面价决定着房价走势。

在表1中,近两年合肥地王地价(楼面价)平均占房价(首开均价)的比例高达50%。这意味着,购房者买房一半的钱花在了买地上。

一般而言,房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。在房价构成中,土地成本占大头,土地成本提高了,自然房价也会随之上涨。

结合表1,在合肥主城区,成交地块4000+的楼面价暗示着未来商品房售价破九上万;也有个别位置较偏的,商品房售价超8000元/㎡。5000+的楼面价注定着未来商品房售价超9000元/㎡。

今年前11个月以来,合肥九区累计成交30宗居住地块(涵盖商住地块),其中楼面价(包括地面价)超4000元/㎡的地块占比5成,累计14宗。

对比来看,下述表2中的14宗高楼面价地块未来商品房售价几何?想必大家已经“心知肚明”。

同时,相较于去年“4字头”主流,今年合肥地王的楼面价普遍涨至5000+。再加上地王的辐射效应,从单个区域到整个合肥市区,房价相应随之上涨。为什么如今大家都说合肥市区房价将要破九上万,这就是依据之一。

从某种程度而言,地王现象决定着一个城市、一个区域、一个版块的房价走势。

2009年是中国房价暴涨历程的一个辉煌缩影,其背后的土地市场上演过“疯狂的地王潮”。

5年之后,全国房地产市场再度迎来高价地王“刷屏”期,据了解,除了合肥,今年以来,关于北京、上海、深圳、南京等一二线城市的高价地王新闻屡见不鲜,后市房价风向也被预测得“高不可攀”。

地价贵了,房价涨了,最终,无辜的购房者成为地王的买单者。

“地价占比房价五成,开发商基本白干”?

另一方面,高地价迫使房企进入首开微盈利时代。

在上述表1中,我们可以看出,地价(楼面价)占房价(首开均价)的比例在39%—61%,平均占比超5成,个别楼盘甚至占比超6成。

这意味着什么呢?目前市面上有一种说法是,“地价占比房价五成,开发商基本白干”。

“一般来说,前几年房地产开发中,地价约占三成左右;近几年以来,全国各地地价占五成的楼盘在增多。但这并非就意味着楼盘不能赚钱了,成本控制得好的房企,一样可以赚钱,不过可以肯定的是,赚得很少,可以说是微利”,业内人士指出。

还是套用上述公式:房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。

虽然地价决定房价,但是房价还受其他市场因素的制约,如建安成本、供给、市场需求、城市的整体房价水平。因此,这就要求开发商在拿高价地的同时,还要保障后期商品房的价格能被购房者接受。

目前,合肥地王项目平均土地成本为50%,而开发费用与税费往往不可避免。为了保证房价的合理,房企自然需要在建安成本上做文章,或者控制一定的利润。

如政务区单价地王项目当代ΜΟΜΛ,由于主打科技住宅,建安成本投入较大,使得地价占比仅约为4成。

而滨湖新区的文一名门湖语土地成本超6成,可想而知,其首开利润并不是很高。

事实上,在高地价的背景下,大多数楼盘的首开低利润已成为业内共识。换句话说,首次开盘是买房人最佳的购房时机,因为房企并不打算在首开的时候就把钱给挣了,要说赚,只能说小赚。

市场存在压力与风险 开发商跨周期盈利成常态

与此同时,开发商跨周期盈利正成为当下楼市的普遍现象。

依据表1,从首开的7500元/㎡到如今的8500元/㎡,从首开1.2万/㎡到如今的1.5万/㎡.....房价持续上涨,而地价占比持续下降,开发商卖房赚取的利润就会越来越高。这也解释了为何合肥很多楼盘“开一次盘涨一次价”的原因。

目前合肥有不少开发周期超10年的大盘,而近十年来,合肥市区住宅均价涨了5557元/㎡,涨幅高达175%。不言而喻,那些“古老的大盘”开发商早已赚得钵满盆满。

据业内人士透露,今年合肥土市诞生的某个地王项目计划开发周期为十年。

合肥作为二线增长型城市,目前房价、地价较其他一线城市都明显偏低,城市经济、基础设施、人口等资源优势明显,吸引了本地和外来的标杆房地产企业积极投地布局,再加上城区优质地块出让减少,竞投市场激烈。从大趋势看,或许近两年的地王高昂成本并不能阻碍品牌房企继续抢占合肥土地市场的步伐,不过,地价过高带来的成本、市场压力给项目前景带来不确定性和风险,需要理性评估。

“地价上涨1%,导致房屋价格上升0.21%”。就今年前10个月而言,合肥九区平均成交地价达594万/亩,同比上涨41%。

不可回避,在带来市场压力与危机的同时,目前合肥高企的地价正影响市场预期,推动购房需求释放,加剧促涨房价。

地价占比房价过高也好,房企高价拿地微盈利也罢。当下,合肥房价上涨后劲十足,刚需购房者乘早买房才是明智之举。

本期作者 易易

专题内容导读:

依据目前的地王热点,分析合肥地王对房价的影响及未来的房价走势,还有房企高价拿地带来得市场压力与营销周期的拉长等。

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