专题列表   |    往期回顾    |      评论                          2015年9月24日    第 3 期

       
 

“这是一个先驱先烈的过程”

 

 

 

 

    不得了了!

 

    有人把2013年称为养老地产的元年,2014年称为中国养老地产的沸腾年。

 

    据某研究所测算,目前中国养老市场的商机约4万亿元,到2030年有望增加至13万亿。

 

    这个所谓的4万亿市场,正刺激着已经或计划开发养老地产的上百家企业,别管做好做不好,大家都想来分一杯羹。到2030年,15年时间,9亿空间。真不得了了,到时候还不举国养老地产。

 

    然而,养老地产只是看上去很美。

 

    在日本从事养老地产的行内人眼中,有一个的数字,至关重要,那就是80%。这是个入住率比例,它是衡量一个养老地产项目运营是否能达到盈亏平衡点的关键。

 

    按照这个数字来看,毛大庆离开万科时,不应该说出那番无奈之语,他称在诸多业务中,他付出心血最多的就是养老地产,但还是没想到养老地产和养老服务这么难做。

 

    杭州万科打造的随园嘉树项目,开盘即售罄,被业界认为是最“接近成功”的出售型养老项目了。除了万科,像保利、绿城、绿地、富力等全国一线房企,近年来都炒出了养老地产的发展计划。遗憾的是,已投入运营的养老地产项目中,成功案例凤毛麟角。

 

    而一头扎进养老地产的坑里后,大部分企业只能如全国工商联房地产商会会长聂梅生所说的那样,“这是一个先驱先烈的过程”。

 

    中国养老地产15年过去了,毛大庆不是唯一的一个叫苦的,保利的董事长宋广菊就觉得,站在商业地价的角度来讲,养老地产是亏本的。

 

    超级老龄化的美日德,有一套成熟的养老规划,无论是全付费、半付费,还是免费,这都是中国政府目前所达不到的。

 

    2000年,日本政府推行“介护保险制度”,这项国家福利性保险制度,集医疗、护理、家政服务为一体,老人进入护理机构产生的费用,90%由国家和保险公司支付;美国的养老社区60%以上是政府和社会慈善性团体投资设立,社区运营的经费联邦政府资助和社会捐赠;更别提有着“世界上最慷慨的养老制度”的德国了,无论是老年住宅体系,还是养老院体系,均由政府财政拨款支持,政府财政是德国养老经费的主要来源。

 

    私人资本进入养老地产,资本的盈利属性带来的必然是一个痛苦的过程。从现有的以企业为投资主体的养老地产趋势看,营利模式必然决定养老地产的定位高端,而满足这种高端定位的客群却极为有限。

 

    中国2亿老龄群体,年收入超过150万的老年人口为1020万,仅占5.1%。而这5.1%的客群,是否愿意把钱花在养老地产上,还是个问题。至于老人中的有房一族,是否能将这最后的资产拿出来以房养老,不管有没有传统观念约束,健全的制度没有出来之前,也是不靠谱的。

 

    2亿人口要养老,中国没准备好,养老地产更没准备好。

 

 

 

 
 
 

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