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2015年11月5日 第8

合肥十五年不会有问题

 有句老话叫做,“三十年河东,三十年河西”。最近这句老话有了新解释:“ 三十年河东”,那是“宁可血流成河,绝不超生一个”;“三十年河西”,这是“ 能生不生,后悔终生”。

 当然这是调侃,不过可以看出全面“放开二孩”政策的关注度是非常高的。为什么?二孩是剂猛药,有人预计,未来3年内全国能出生5000万孩子。谁是大赢家?未来教育资源的竞争要加剧,而房地产领域也会产生结构性的反应,比如讲,三房四房改善房,优质教育资源学区房,都将成为大赢家。

 当然,市场上也有不同声音。中国现在进入第四次负利率时期,按照以往规律,房地产将呈现出价格上涨的情况。而一直以来的泡沫资产话题就又被抛了出来,“泡沫资产大洗牌,未来3年80%富人都可能被打回原形”。还有调查讲,房企倒闭潮在全国各地愈演愈烈,像浙江、江苏、安徽、湖北、陕西等地,都陷入破产危机。

 目前讨论最多的房地产隐患风险表现,无非体现在两点。一是企业的负债率。对债权人来讲,企业负债率越低越好;可对于投资者来讲,资产负债率越高越好。这段时间,有人在报一线地产商的负债率,说有的高达90%,说太危险了。

 确实,高负债率是危险,不过更重要的是要看企业的流动资金是不是充足,资金链不断裂,那就没问题。而再好的企业,负债率再低,资金链断裂,也一样会完蛋。

 另一个方面,就是跑量。对于很多开发商来说,在市场预期不高的情况下,跑量确实没那么容易。降价只是一种手段,大幅降价是跑量最有效的方式,但大幅降价一是不一定能实现,二是后患也无穷,不到万不得已,降价只能是最后的选择。

 不过,铃声一响,就得交卷。可这交卷的不光是开发商们。

 房贷利率今年跟着下调了五次,公积金贷款政策开始异地使用,二孩政策也全面放开,这些利好带来的刺激,它作用于买房实际,更作用于购房心理。

 对于合肥,未来十五年房地产不会有问题。

 道理很简单,我们只需要记住一点,那就是“有人就有市”。

 人口基数。曾经有分析说,2000年到2010年这十年时间,合肥市区人口增加169.37万人,平均每年增长率是7.29%。按照这个增速,合肥市在2015年人口将超过500万。而今年上半年安徽省人口的统计结果是,2014年合肥常住人口为769.6万人,合肥人口增速全省最快。

 人均消费水平。人均消费水平是影响房地产价格的重要相关因素之一,而且是正相关的数值呈现。随着居民可支配收入的稳步提高,房产消费需求日趋高涨,这将直接推动房产价格居高不下。

 中心城市人口聚拢效应。对于地区的首位城市或中心城市,人们的选择更多的喜欢“用脚投票”。按照国际20%的数据惯例来算,安徽省6700万人口,合肥作为中心城市,人口数量将要达到1300万。

 人口迁移规律。中国的人口迁移,到目前为止已经到了3.0版本了。1.0时期,主要受到国家层面的政策制约,例如为了修建三峡大坝工程,中国当时就有140万人口移民;2.0时期,更多地与经济发展计划相关,例如改革开放沿海地区划圈所产生的“地多、人少、速来”效应,东南沿海大量出现民工潮。

 而目前的3.0时期,人口迁移中的自由自愿因素更为强烈,人向优质社会资源的集中而靠拢。优质的文化、教育、卫生、商业、交通资源,都将源源不断地吸引着外来人口。

 人口,合肥不缺;资源,合肥不少;潜力,合肥无限。

 看看德国总理默克尔的访华足迹,上海、南京、西安、广州、天津、成都,还 有——合肥。

 

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