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2016年7月20日第100

微观:房价涨幅、房企销售、土地出让等均破记录

上半年房地产市场“风风火火”,对经济增长起到了至关重要的作用,为什么这样说,看看下述数据。

在房价方面,相关数据统计显示,今年以来,在整体政策宽松的背景下,代表城市商品住宅月均成交创历史同期最高水平。百城价格上半年累计上涨7.61%,核心一、二线及周边城市轮番领涨。

涨幅最为厉害的是,合肥上半年房价上涨了39.57%,位居各大城市首位。三线城市廊坊房价半年涨幅达到了33.37%,位居全国第二,苏州和厦门半年涨幅分别达到了31.43%和24.59%。

在房企销售方面,得益于市场热度,房企都取得了不错的业绩。据《2016年上半年房企销售TOP100排行榜》显示,前十强门槛超过500亿元,第一名万科达到1900亿元,而50强门槛也达到138亿元。

其中,排名前5的房企万科、恒大、碧桂园、绿地和保利的销售金额均突破千亿元,而去年同期仅有万科一家。

安徽本土房企文一地产销售额达98.7亿元,而去年同期仅有66.4亿元。

在去库存方面,国家统计局数据显示,6月末,住宅待售面积相比去年年末减少1650万平方米。其中,重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市的待售面积减少量也逐月增多。

其中,今年上半年,安徽省商品住房成交达3842.1万平方米,同比增长56.9%;截至6月底,去化周期为17.6个月,缩短了1.9个月,去库存成效初显。

在土地出让方面,据统计数据显示,今年1—6月份,全国50个主要城市诞生的“地王”(统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块)多达219宗,土地出让金总额首次突破万亿元,高达10243亿元,远超去年同期的6973亿元。

其中,合肥上半年卖地收入约为565亿元,而去年全年这个数字仅为498亿。

在房贷方面,今年上半年银行流动性充裕,新增贷款共计7.53万亿元。其中,居民按揭贷款新增2.36万亿,同比多增1.25万亿元。

据统计局数据显示,今年1-6月份个人按揭贷款11245亿元,增长57.0%。

宏观:今年以来开发投资和销售增速明显

房价涨了,地价贵了,买房按揭容易了......在多种因素的相互交织下,房地产市场持续火爆,由此带来得房地产投资增速冲高。

如图:

国家统计局发布的数据显示,上半年国内生产总值(GDP)340637亿元,按可比价格计算,同比增长6.7%。

(上半年安徽全省生产总值11028.5亿元人民币,按可比价格计算,比去年同期增长8.6%。)


图片来源于网络

虽然GDP增速仍在6.5%底线以上,但实际上,相较于去年全年6.9%增速,仍呈现下滑下滑态势,经济形势不易乐观,下行压力仍然非常大。 

地产专家丁祖昱指出,其中,上半年固定资产投资增速9%,和去年上半年相比增,速放缓近2个百分点,也低于去年全年10%的增速;社会消费品零售增长10.3%,基本和去年同期持平;进出口方面,较去年颓势略有所复苏,却仍处于负增长。

只有房地产投资却不跌反增,从去年年末的1%上升到6.1%,成为上半年经济数据中最大亮点。

并且,商品房销售面积、金额增速均保持27.9%和42.1%高增长态势,新开工增速也由去年末-14%降幅回升至今年上半年的14.9%。可以说,这些房地产数据出现明显增长,对固定资产投资增长、对经济增长起到了定海神针作用。

展望:市场风云暗涌 下半年楼市去库存与严调控并存

不过,从上述图表走势来看,从二季度度开始,由于热点城市政策收紧及严控地王,各项数据有所下滑。目前房地产市场已进入2016年下半场, 关于其走势,各种声音不断。

再加上,有报道称,近日,住建部部长陈政高带队,约谈万达、保利、融创和恒大四家房企,商讨下一步政策调整方向,使得市场“风云暗涌”。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟分析指出,楼市分化越来越明显,下半年楼市政策特征一是,“控地王”成为下半年土地市场核心主题;二是,“收信贷”降杠杆为下半年热点城市楼市降温;三是,“去库存”仍然为下半年非热点城市楼市主流政策。

结合当前合肥市场及安徽地级市楼市分化现状,下半年,合肥房地产市场的主基调是“稳房价”与“控地王”,地级市依旧以去库存为主。

事实上,合肥上半年快速上扬的楼市已引发政府智囊关注。省经济信息中心近日发布合肥经济半年报,报告明确提出“下半年应引导地方稳定土地供应价格,抑制房价暴涨暴跌”。

目前合肥已执行差别化住房信贷政策,以及通过缩短居住用地土地出让金缴纳时限严控地王。

7月18日,合肥土地市场网发布通告,凡是在2016年7月1日以后取得居住用地价格超过本公告的当地历史最高成交单价(或楼面地价)的,房地产开发企业须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清土地出让金。 并公示了合肥各区域历史最高成交单价和最高楼面地价情况。

不过,据观察,目前合肥楼市呈现分化态势,个别县域板块有所降温,而市区依旧火爆,投资客依旧猖狂,楼盘价格上涨明显。并随着各大楼盘纷纷推货,市场中抢房高潮不断,总之,就当前表现而言,限贷并不能使合肥楼市迅速“哑火”。

在土地市场方面,据了解,7月28日合肥将有一场重磅的土地拍卖会,虽然官方一再发文强调执行史上最严土地出让政策,但业内人士预测恐难挡新地王的诞生。

对于地级城市来讲,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。

6月底,官方出台《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》,提出实行差别化的调控政策来化解库存。

《意见》表示,合肥市房地产去库存重点是非住宅商品房,同时要加强商品住房供应管理,保障供求基本平衡,保持市场稳定,控制房价过快上涨,避免大起大落。其他城市要控制房地产用地供应,提高新市民住房购租能力,加大棚户区改造货币化安置比例,鼓励农民进城购房落户,有序扩大和优化住房需求。

总得来看,在经济下行趋势下,房地产成为GDP的“扛把子”。但目前热点城市楼市过分火爆,存在泡沫风险,需要一定的调控,楼市政策或将收紧,而大多数冷门城市还需要相关的优惠政策去库存。

本期作者 易易

专题内容导读:

结合房地产业与经济发展的关系,分析今年以来房地产市场的火爆程度及对GDP的影响,探析下一步的市场走向。

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