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2016年8月10日第103

普通购房者:这把改善族换房路堵死了。

8月9日下午,先是网曝合肥限贷政策再收紧,随后,建设银行、农业银行、民生银行、兴业银行等表示已经收到通知。“8月9日起,合肥房查有2套房,征信有一笔住房贷款未结清的,拒贷,而此前执行的则是首付6成的政策。”

紧接着,不少楼盘置业顾问开始打电话筛查客户,并且催促客户赶紧签合同。

据新安房产网整理,合肥限贷令升级版细则如下(截止8月10日上午10点,合肥官方还未发布通知):

至于政策收紧原因,是由于原“限贷令”作用有限,市场依旧高烧不止,房价屡屡创新高。据新安房产网数据显示,近4周以来,合肥市区房价从1万/㎡一路直涨至1.4万/㎡,涨势惊人。

对于升级的“限贷令”,小编的一位同事觉得好坑“拒贷,全款付,这是把我们刚需换房的路堵死了!”。

据了解,这位同事在市区有2套房,一套小公寓(学区不错,留在孩子上学用),当初全款买的;一套90㎡住宅, 贷款买的。

“早在今年3月初,我就计划着把自己住的90㎡的房子卖掉,换套大房。由于市场太乱,家人的建议是先买到大房,再卖掉小房。我们再买房算是改善嘛,所以考虑的比较多,也比较挑剔,再加上市区热点区域的房子确实很难买到,一直没能出手,等来了7.1限贷令,又等来了8.9限贷令,看来换房只能假离婚了。”该同事说到。

实际上,限贷升级版一被曝出,不少购房交流群沸腾了。在网友看来,购房政策再收紧,将会加剧离婚潮。“炒房的不缺钱”、“坑的不是土豪,是改善购房者”“离婚率进一步提升”、“合肥楼市要归于平静”....网友各抒己见。

专家:抑制部分市场需求 下半年成交量暴跌

从7月份的限贷效果来看,合肥楼市成交“量跌价涨”。成交量下跌一定程度上受到了限贷的影响,但供求关系未变,市场依旧高烧不退。

而此次限贷升级,能抑制部分投资与改善需求。再加上,合肥房价越走越高,投资空间逐渐被压缩,后期购房力持续减弱,市场或回归平淡。

但成交价格这方面难以撼动,一方面,现在合肥土地价格已经超过楼面价格决定着后期房价走势,二是之前的各区的地王项目都集中在下半年入市,对房价拉动作用明显。

合肥学院房地产研究所副副所长凌斌表示,虽然这个细则还需要合肥市政府来确认,但是他认为真实性非常大。

“这项政策可以称之为楼市史上最严厉的贷款细则,如果实施起来估计会降低合肥市新建商品住房及二手房的成交量。在市区户籍的购房者中,八成都是二套房的改善性购买,这部分的购买会受到贷款细则的限制;市外户籍的购房者中,多为首次贷款的首套房,影响不大。下半年合肥的房价预计是涨幅收窄,新贷款细则对房价的影响较小。”

易居研究院研究总监严跃进分析到,从购房的角度看,对于此类政策而言是有影响的,也能够有效抑制合肥购房市场的炒房行为。

抑制资产泡沫 热点城市将逐步“提首付 降杠杆”

同时,随着合肥信贷政策的进一步收紧,也透露着楼市的调控方向。

凌斌直言,此次合肥限贷升级是是楼市“去杠杆”的开端。全国部分城市的楼市之所以地王楼王频繁出现,主要原因是“加杠杆”。

“据央行统计,2016年6月末,人民币房地产贷款余额23.94万亿元,同比增长24%,增速比上季末高1.8 个百分点;上半年增加2.93万亿元,同比多增1.04万亿元,增量占同期各项贷款增量的38.9%,比1-5月占比水平高0.3个百分点。这么多的贷款放到楼市,又集中到部分热点城市,焉能不出地王楼王?楼市要转向“去杠杆”,控制个人住房贷款必然成为首选。”

事实上,7月26日,中共中央政治局召开会议,会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,罕见提到了“抑制资产泡沫”、“去库存”等。

多名业内人士分析指出,抑制资产泡沫可能重点指的是局部楼市价格的明显上涨,预计下半年不排除出台地方针对性的抑制局部泡沫的措施。换而言之,楼市调控或将分化。

随后,证监会召开的内部会议上表示,开发商通过再融资补充流动资金将受到严格限制,再融资所募资金只能用于房地产建设,而不能用于拍地和偿还银行贷款。

有业界认为如果出台该政策,将降低企业拍地的杠杆资金,对过热的土地市场降温将起到一定作用。

在全国范围内,对房地产企业的部分政策逐步收紧。据报道,兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。

某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确,对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目,原则上不介入。同时,文件要求严格控制商办项目的信贷发放。

可见,多方已在力图控制房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷,防范房地产泡沫风险。

具体到城市方面,作为2016年的楼市“黑马”,合肥房价涨幅屡屡荣登榜首,引得外界频频关注。同时,在楼市调控方面,合肥也是“一马当先”,从限贷、控地王、再到限贷升级等,被业内人士称之为“二线城市限贷样本”。

7月末,人民网财经频道发表了一篇评论《树不能长到天上 房价也一样》:

树不能长到天上,房价也一样,高杠杆必然带来高风险。对那些高风险行为必须加以禁止,必须遏制“炒房”、“炒地”之风。杠杆过大、房价飙升将带来一系列风险,比如导致债务上升,信用违约风险增加;城市继续分化,各类开发性资金加速向热点城市集聚,三四线城市房地产市场进一步萧条,更对其他实体产业形成挤压。

随着合肥的示范带动,预计,接下来将有更多的热点城市通过“提首付,降杠杆”来为楼市降温,防范高房价、高地价带来的风险。

楼市高烧不退,限贷升级,后面或还有大招....合肥楼市或将回归常态,市场走势“量跌价涨”。

本期作者 易易

专题内容导读:

合肥迎来最严厉的限贷政策,市场要降温?房价要下跌?后续还有大招?......

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