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2016年8月17日第104

市场供应依旧不足 去化周期仅为1.9个月

库存总量继续下降,合肥降幅最高。截止到8月14日,据某权威数据统计显示,主要城市库存总量较上周(8月1日—8月7日)下降0.80%。在环比下降的9个城市中,合肥降幅最高,约9.51%具体见下图:

如上图所示,目前合肥商品房可售套数13989套,以7月份市区销量7086套计算,去化周期仅为1.9个月。

显而易见,目前合肥楼市库存依旧不足。业内人士指出,存销比整体偏低,房地产投资价值大于价格,价格涨幅过快,这是调控政策出台及升级的主要原因。

看好未来走势 “捂盘惜售” 仍未消停

不过,据小编观察,虽然购房政策在收紧,但市场依旧充斥着“无房可卖”、甚至“捂盘惜售”状态。因其后续“高价盘”的撑腰,多盘销售人员看好市场走势。

以改善盘为主的高新区为例,8月16日上午,本站小编走访了高新区6大热盘,仅有2家楼盘有近期开盘计划,其它4家楼盘暂不急着卖房。

习友路Y盘的销售人员给告诉到,“我们就剩 5栋洋房,暂时还没有加推计划”。谈及对后市的看法,这位销售人员直言,高新区还要拍地,还会诞生“新地王”,预计楼面价会冲击2万/㎡,所以没必要担心,跟着地王走就是了。

在望江西路H盘的售楼中心,据置业顾问介绍,此盘7月上旬加推了两栋洋房和1栋高层,所剩的11栋洋房与5栋高层截止目前仍无加推计划, 想购买的购房者只能耐心的等。

与之相对应的是 ,位于蜀西湖旁的某纯新盘J盘,据了解,该盘将于月底首开,房源约500多套,目前认筹量已达一千余组。其销售人员表示,限贷升级对改善有一定的影响,但是想买的还是会想办法买的。其实目前市场依旧高烧不退,毕竟地价那么贵,房价还在涨。

从来访人气来看,暂无加推计划的4家楼盘“门庭冷清”,而准备加推的2盘售楼部较为热闹,到访客户约十余组。

新盘加大营销宣传 市场迎来危机?

有意思的是,虽然楼盘“按兵不动”、等待新的契机入市,但是“蓄势待发”的楼盘似乎已经意识到市场的危机,发动小蜜蜂“拉客”。在高新区L盘售楼处不远处,一位小蜜蜂告诉小编,她专门为J盘拉客,每天都在附近楼盘门口转悠、抓客户。

不仅如此,近日,有网友反映到,他开车去参加高新区某楼盘活动,活动结束后他的车窗上竟然被插了张政务区某豪宅的广告单页。

更搞笑的是,还有网友反映自己的五菱之光面包车也被政务区某豪宅的广告单页“光顾”过,“这房子一平都够买我这个车了。”该网友打趣到。

而且,近日来,小编发现自家小区的电梯广告都换成了政务豪宅、蜀山豪宅、滨湖豪宅等等,而在这之前基本上没有住宅楼盘广告。

从小蜜蜂到满天飞的广告单页,这就引发了全民的疑惑,也是当下合肥购房者最关心的问题,下半年合肥楼市基本上进入改善、高端、豪宅时代,那么它们有没有市场,到底好不好卖?

25家“新贵”待入市 房企卖房不再轻轻松松

先来看看,今年合肥可能有多少改善盘入市,见下图:

据新安房产网不完全统计,合肥市区25家“新贵”待入市,其中滨湖新区、高新区、包河区最为突出。在这些高价盘的背后,一是地价太高没办法,必须通过高品质来提高溢价空间,二是这也是合肥楼市发展大势所趋,改善需求旺盛。

近日,在某房产论坛上,合肥学院房地产研究所所长朱德开表示到,合肥住宅市场的根本出路在于改善性需求,新楼盘应该提高品质,做改善盘。

对此,朱德开还抛出一项调查数据,2015年合肥市城镇常住居民住房自有率72%,其中户籍人口82%,外来人口48%,城镇常住居民家庭,拥有1套住房40%,多套住房32%,户均1.2套,空置率约20%。这就意味着合肥楼市进入存量房(二手房)时代,必须要走改善路线。

同时,有媒体报道了《合肥高端购房需求报告》。报告显示,超六成调查者计划1年内买豪宅,在他们的购房计划中,豪宅的平均面积为161平米,总价为232.4万元。在置业区域上,首先滨湖、政务、高新。

因此来看,有供应、有需求,合肥正在崛起豪宅时代即将成为常态化。同时,这种趋势将对合肥楼市带来一些改变。

一是,一哄而抢的场面将减少,间接而言,相较于上半年的轰轰烈烈,合肥市区楼市将逐步降温。

改善盘、高端盘价格太高,本身不是刚需、投资客的菜,而主要的目标客群改善族则比较理智,尤其市场供应充分的情况下,更是优中选优。如在8月初四里河某高端盘首开现场,某购房者表示,能选中意向户型就买,选不到就买其他楼盘,反正后面还有好多新盘。

在场的业内人士表示,没有刚需盘开盘的紧张气氛,现场没有奔跑和呼喊,兴奋激动的人群变少了,高价盘还是让很多人心态平和些,买到就买,买不到也没事,毕竟能来这选房的肯定都不缺房住。

二是,改善族的挑剔将加剧了市场的竞争。

如同上述所说的,接下来,小蜜蜂拉客、发广告单页、铺天盖地的广告、全民营销将成为各大改善盘蓄客的主要方式,或者还有更多的新花样。

除了在营销方面的竞争,产品竞争也很重要,在项目定位上,各大楼盘都互不相让,都说自己的合肥最豪代表之作,但最关键的是,如何做精、做好,让改善购房者乐意买账。

三是,楼市走势呈现“量跌价涨”。一方面,改善、豪宅楼盘本身较为稀缺,户型大,房源套数小,且去化较为缓慢;另一方面,价格较高,引领着合肥整体房价。

目前合肥住宅库存量偏少,依旧有楼盘“捂盘惜售”,同时,在改善盘、高端盘首开大力蓄客的影响下,合肥楼市正在悄然生变。

本期作者 易易

专题内容导读:

合肥楼市开始降温?据小编走访了解,市区楼市竞争加剧,新房卖力蓄客......

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