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2016年9月07日第107

   超6000亩住宅用地的威力到底有多猛?

9月2日,合肥土地市场网发布了居住用地出让预公告,累计50宗6225.34亩土地,涵盖八区两县。

总体来看,6225.34亩住宅用地,相当于415万平方米土地,容积率设为正常的2.5,则是1037.5万平方米的建筑面积,100平方米的房子要约10.4万套。

依据新安房产网数据,8月合肥全市商品住宅合计成交12457套,以此计算,增加6000亩住宅用地,在市场依然如此”亢奋”的背景下,要消化约8.3个月。

超6000余亩地决定着明年合肥楼市走势,改变着业内人士对市场的预期,但难解目前库存紧张的局面。

据了解,目前合肥全市可售住宅约1.69万套,去化周期仅需1.2个月。合肥住宅仍然处于供不应求的现状。

而上述50宗地就算在今年年内(10月—12月底)全部成功出让,预计到明年一季度后才能陆续入市开卖。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示,合肥住房库存严重不足,即便合肥将有六千多亩住宅用地入市,也是远水不解近渴,因此合肥住房依旧具备投资价值。

分区域来看,滨湖新区、新站区预出让的地块最多,预计明年这两个区域房源库存量最多。而且,随着今年市场购买力的透支,未来去化压力可能“鸭梨山大”。同时,这影响着区域楼市未来预期,迫使现有的开发商加速出货。

从区域发展来看,未来合肥楼市的重点集中在滨湖新区与新站区,多宗地出让将吸引大批房企进驻开发。

滨湖新区地价只会越来越贵,而作为合肥市区最后的楼市洼地,新站区大手笔推地,让刚需看到了安家合肥的希望。

但尴尬的是,上述预出让地块并没有明确的出让时间。

据了解,有媒体咨询了滨湖国土相关部门,得到的答案是,“2000亩地并非全在今年出,还有明年的呀。”

同样,新站区的相关工作人员也表示,该计划是应市政府的要求公布的,的确是下半年的计划,但部分地块现在不具备出让条件,仍在拆迁中,还要看具体的进展。

其次是,庐阳、蜀山,尤其是蜀山区,近些年来区域一直在闹“房荒”,预计明年市场供应将有所改观。

最后,如包河、瑶海、政务、长丰、肥西都是“小打小闹”,难改撼动区域房价走势。

近些年来,合肥楼市有过拐点吗?

面对“超6000亩的土地供应+限购疑云”,大家都在说合肥楼市前景不宜乐观。那么,合肥楼市经历过“拐点”吗?

不妨回顾下,2011年合肥实施限购后的市场变化。

对比2009年—2015年成交数据,很明显,2011年合肥启动限购后,合肥楼市进入“拐点”——市场成交暴跌,房价滞涨。

2011年全年合肥市区住宅备案56110套,创近7年历史最低,同比跌幅27.83%;房价基本没涨,均价6129元/㎡,同比涨幅0.8%。

而在此之前,2009年—2010年合肥楼市境况跟今年上半年一样疯狂:地王频现、全民买房、房价飙升,迅速破4000元/㎡5000元/㎡、破6000元/㎡......

具体到2011年各月份房价走势,20114年4月份房价达到最顶峰,逼近7000元/㎡,随后开始走下坡路。

到2012年,前5个月房价仍处于滞涨阶段,从6月份开始,逐渐进入上涨通道。

从上述一系列数据,我们可以感受到楼市调控“杀手锏”限购之威力,但合肥房价一直较坚挺。

即使四季度市场乏力,房价也难大降

反观当下,2016年1—8月份,合肥市区住宅均价暴涨了30%以上,市场一房难求,每逢土拍必出地王....

在市场火热的气氛下,购房者恐慌性入市,投资客大量抄入,市场成交暴涨。据统计,今年1-8月份,合肥市住宅成交量9万多套(其中市区6万多套, 三县3万多套),而2015年合肥全市住宅成交量也只有12万套。

成交量激增凸显着市场购买力的透支,为后市楼市成交下滑埋下伏笔。因此,可以肯定的是,四季度合肥楼市成交将逐步进入到一个由热到冷的“拐点”。

至于房价会不会逐渐走“下坡路”,暂且难以定论。依据上述数据,近些年即将市场再艰难,房价最多也是微降或滞涨。

业内人士认为,四季度大批地王项目的入市,土地市场的高成本,房价下降的可能性并不大,可能再上一个新层面。据了解,由于集资房的集中备案,8月份合肥房价迎来了伪“拐点论”。

从全国范围来看,热点城市四季度楼市调控基调基本已定,购房珍政策将相继收紧。而就合肥而言,经过大半年的爆发,市场购房者逐渐匮乏,楼市或将逐渐冷清。

本期作者 易易

专题内容导读:

超6000亩住宅用地的威力到底有多猛?近些年来,合肥楼市有过拐点吗?结合热点,分析四季度合肥楼市走势。

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