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2016年11月08日第113

 一、区域土地供应有限,新房成“稀缺”资源

  合肥楼市中最引人关注两个区域,莫过于政务区与滨湖新区,它们中,一个是“量少价贵”,另一个则是“有房难买”......

   截止到今年前三季度,据新安房产网数据显示,合肥市区住宅库存量跌至1万套以下,仅有8797套,库存告急。

  就各区之间,其中滨湖库存量最多,达1932套;政务库存量最少,仅有245套。显然,目前政务区新房处于“稀缺”状态。

  同样,目前区域在售的住宅楼盘也是“屈指可数”。

  由图可知,目前政务区在售的房源非常有限,且以洋房、大平层、别墅为主,总价高。很容易能看出来,作为合肥市乃至安徽省的名片区域,集中的还都是高端改善物业,相对的门槛也会高一点。

  新房市场中的高层房源几乎绝迹,高端改善物业集中,这就造就了政务区的二手房价格的持续坚挺。

  如今合肥楼市限购新政已经满月,据数据显示,截止到目前,政务区二手房挂牌均价达20423元/㎡,较上月上涨4.95%。 像一些热门小区如华润中心凯旋门二手房挂牌价达25185 元/㎡,天鹅湖畔二手房挂牌价达29000元/㎡。

 二、房荒下区域纯新盘成焦点 放风价2.5万/㎡

   “新房可售房源有限,二手房价格高企” 这就使得区域内的纯新盘格外引人注目。

  今年9月24日,区域内的高端项目融创合肥壹号院首开,引起全市尤其是业内的关注。开盘当天,均价近3万/㎡的高层全部告罄,成交金额达6个亿。

  随着融创合肥壹号院的“旗开得胜”,如今,融创政务第二子正“蓄势待发”。

  据了解,2016年3月24日,融创中国以2600万/亩、总价27.508亿元竞得政务区ZWQTA-027-1号地块,楼面价13928.5元/㎡,溢价率400%,该地块位于政务区合作化路以西、南二环路以北,占地105.8亩,规划商业、居住。

  2016年9月30日,融创&信达品牌签约新闻发布会隆重举行,宣布政务区ZWQTA-027-1号地块推广名为融创信达·政务壹号。

  政务壹号目前正处于客户预约阶段,正式售楼处还在如火如荼的建设中。首开计划推出一栋高层和两栋花园洋房,其中,据传言精装高层2.5万/㎡,洋房信息还不清楚。

  谈及政务壹号,不妨对比其“姊妹”融创合肥壹号院,该盘首开高层均价29600元/㎡,洋房均价35000元/㎡。

  两者的相同点:

   延续融创壹号序列品质。

  同属政务区,同享政务区资源。

  客群都是高端改善购房者。

  产品投入标准相同。

  两者的不同点:

  政务壹号由融创和信达一起合作开发,信达在合肥有20年的开发历程, 对合肥市场很了解,更能把握客户的需求。

  地段不同,政务壹号同时享受老城区核心资源,生活配套更成熟,交通更便利。

  开发理念略有不同,融创合肥壹号院更注重豪宅化,而政务壹号侧重国际化与本土化的融合。

  户型升级,政务壹号户型设计有所优化,风格采用法式风格更加时尚。

  三、政务区精装2.5万/㎡,这个价格到底贵不贵?

  融创合肥壹号院曾以4.8万/㎡捅破合肥房价“天花板”,而同属于壹号系列产品的政务壹号放风价2.5万/㎡,到底贵不贵呢?

  实际上,依据上述政务区二手房价格走势与全市多个高价地项目,高端盘挂价2.5万/㎡,这将成常态。

  01: 周边普通二手房挂牌价超2.5万/㎡。

  如图,政务壹号周边的普通二手房挂牌均价最低1.7万/㎡,最高挂牌均价达仅2.4万/㎡。实际上,据了解,个别优质房源挂牌价超2.5万/㎡。还有,如上述提及的优质小区,如天鹅湖畔二手房挂牌价达29000元/㎡。

  02: 2.5万/㎡未来将是合肥多个高端项目的起步价。

  今年以来,合肥市区诞生了多宗高价地,面粉价决定面包价,这就决定未来合肥房价的走势。

  如图:

  据新安房产网不完全统计,由于拿地价格高企,置地、金茂、建发、文一等房企旗下的高端项目未来入市价格定可能破3万/㎡。如新华+金茂高新地块,据业内人士透露,未来高层售价超3万/㎡,叠墅超4万/㎡。

  03:限价令之下,“放风价”往往高于“备案价”。

  众所周知,为了尽量避免上“头条”,今年以来合肥官方一直在控制楼盘备案价,新盘价格受到打压,老盘调价受限制,导致新盘放风价往往高于备案价,老盘与周边的二手房价格形成了“倒挂”现象。

  如包河某高端盘之前放风价2.5万/㎡,结果首开备案价仅有2.1万/㎡;庐阳区某高端盘放风价也是2.5万/㎡,首开备案价仅2万/㎡;包河某盘此前的对外放风价为2万+,实际备案价为1.7万/㎡......

 四、几分钟被抢光,合肥高端住宅市场大有前景

  政务壹号由融创和信达一起合作开发,信达在合肥有20年的开发历程, 对合肥市场很了解,更能把握客户的需求。

  地段不同,政务壹号同时享受老城区核心资源,生活配套更成熟,交通更便利。

  开发理念略有不同,融创合肥壹号院更注重豪宅化,而政务壹号侧重国际化与本土化的融合。

  户型升级,政务壹号户型设计有所优化,风格采用法式风格更加时尚。

  01:限购令之下重申限价令,市区核心优质楼盘价格被低估。

  10月2日,合肥官方发布限购令的同时,重申限价令:“要加强商品房销售价格管理”,“同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格”;“再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%”......

  受此影响,合肥市区与三县楼市“两重天”,市区楼盘一律“停涨”,毛坯高层停在了1.3万/㎡-1.5万/㎡的标准。

  而三县“翘上了天”,三县楼盘最新备案价全线上涨,直追市区,上涨尺度从22元/㎡到3783元/㎡不等,像北城、长丰的一些毛坯高层达到了1.3万/㎡。

  对此,合肥业内人士表示,限价之下,合肥市区的楼市风险被降低,而相对的,县域高价盘无疑充满着泡沫。在满足限购的条件下,建议购房者优选市区,尤其是热点区域,如政务区、滨湖新区一些优质盘,一旦限购取消,优质盘升值空间更大。

  02:限购后高端项目开盘成交最少者过半,最高者百分百。

  据报道,今年以来,合肥豪宅市场已经卖出700多套总价500万元以上的房子。

  虽然700多套的销量无法和普通住宅市场相比,但它凸显着合肥高端住宅市场需求。

  而且,进入限购期一月有余,市区多个高端项目整体成交最低也超50%,有项目开盘成交率甚至高达100%,这也体现着合肥高端住宅市场拥有着一定的购买力。

  10月23日,蜀山区J盘首开(网开)了三栋高层装修房源,共348套,备案均价19599元/㎡,348套房源开盘几分钟之内被秒光。

  在某购房群内,当一位购房者称她以1.9万元/㎡的价格抢下了S盘3#楼的一套精装房时,不少群友同时发出感慨:好便宜啊!其中一位群友更是表示,如果不是因为限购的话,该盘预计房源都能卖到2.4万元/㎡。

  无独有偶,10月30日,滨湖新区W盘网开228套房源,备案均价18999.62元/㎡——23791.58元/㎡。据了解,382组购房者参与了此次“网开”,228套房源也是几分钟之内被秒光。

  同样,10月29日,包河区高铁板块L盘加推3栋楼229套房源,备案均价22000.7元/㎡,开盘当天成交超50%。

  由此可见,限购之下,合肥高端住宅市场依旧活力不减。

  03:专家观点:满足改善性需求是合肥住宅市场的出路。

  事实上,合肥学院房地产研究所所长朱德开多次演讲表示,未来合肥的刚性需求空间较小,合肥住宅市场的根本出路在于改善性需求,新楼盘应该提高品位,做改善盘。

  他分析指出,“依据数据调查,合肥市70%居民有一套或者多套住房,仅剩余30%的人没有住房。而这30%的人里,有20%的人因为收入过低永远也买不起房,只有10%是潜在的住房购买者。”

  “合肥现在的常住城镇人口是779万,假设3口为一户,大约有260万户人家,也就是说,目前合肥市还有26万户的潜在购房家庭。”

  “而按照十三五的规划要求,到2020年,合肥市人口数还将增加220万左右,达到1000万。换算成家庭数,大约是73万户,按照目前的合肥房价水平,乐观估计,未来5年合肥新增户数中,能买得起房的刚需最多30万户,加上目前能买得起房的,未来5年合肥大约能够消化56万套住宅,平均每年刚需能够消化的住宅在11.2万套左右。”

  “然而,若按照每年近万亩的住宅供应量,未来合肥的住宅建筑面积将达到8000万方左右,几乎接近80万套住宅,比实际需求量多出24万套住宅,这些住宅仅靠刚需远远不够,所以还是只能靠那些有提高和改善住房品质需求的人来买房,而这部分人要买的肯定都是建造设计比较精细,更加注重服务性的高端住宅。”

  由此,朱德开总结到,未来合肥的房地产想要继续发展,就需要建造一部分有品质的高端住宅出来。从这方面来看,那些高地价项目,就是提供这类住宅的,从需求市场来看,仍然有一定的前景。

  结合全市而言,限购与限价之下,合肥高端项目去化不错,这说明市场需求旺盛。

  就政务区而言,二手房价格仍保持着强劲势头,在此环境下,毋容置疑,与目前区域新房资源依旧稀缺不无关系。

  展望未来走势,合肥住宅市场根本出路在于改善,高端项目有前景。

  政务壹号项目,这一升级后的高端盘,性价比提升了不少。在目前市场下看,是既有机遇,也有挑战。

   如果真如传闻中的2.5万/㎡,那政务壹号项目必将搅动市场,很有看头!

本期作者 易易

专题内容导读:

政务某纯新盘放风价2.5万/㎡贵不贵?限购之下,合肥高端项目市场,特别是市区位置不错的改善盘,出路在何方?

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