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2016年12月21日第119

序言:2017年合肥楼市“几家欢喜几家忧”

  房子是用来住的,不是用来炒的”16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展。

  在此基调下,毫无疑问,2017年合肥楼市走向基本明了,难再现火热势头。这不,12月20日,合肥国土局发布了2017年1月合肥供地计划,共计20宗2412亩地,集中在滨湖、新站,预计为市场增添近3万套房源,不难预测,明年合肥楼市“不缺房只缺人气”,但由于市场具有差异性,合肥各个区域还需要具体分析,几家欢喜几家忧的局面基本形成。

经开区:今年0住宅土地供应 明年楼市最轻松

 1、结合今年区域的0住宅用地供应现状,明年经开区楼盘不愁卖,明年上半年,区域为数不多的住宅楼盘可能继续“捂盘”。

  2、南艳湖板块在售楼盘较多,板块内可利用的土地资源也相对较为,明年经开区楼市重点可能集中在该板块。

  3、楼盘价格受到监管,明年区域楼市价格跟目前持平,在1.2万/㎡—1.5万/㎡之间,也有可能出现“精装改毛坯”等变相降价现象。

  4、2016年区域0住宅土地供应,是在谋划大规划还是另有内幕,值得猜想!

  5、2016年经开区全年不卖地,2017年区域土地供应会不会迎来大爆发?这也值得期待!

  6、总而言之,明年上半年经开区楼盘销售压力在九区三县中最为轻松。

 滨湖新区:8宗892.26亩地炸锅 房企还敢继续捂盘?

 1、滨湖无房可卖是假象!目前滨湖新区“抢手盘”都处于“捂盘”之中,实际上它们还有大量的房源可售。

  2、区域内各大“抢手盘”等地铁、等大规划,谁知道等来了“大炸弹”,明年1月份滨湖新区将一口气卖8宗892.26亩地。如果按照每套110㎡计算,滨湖未来将新增1万多套房源。这或将迫使区域某些楼盘改变“捂盘”战略,紧急推盘,毕竟再继续捂下去,只能等来更多的竞争对手。

  3、市场本身不缺新房,而且国土局又释放了多宗居住用地,明年滨湖新区的二手房市场可能陷入“冰点”。

  4、从今年开始,滨湖新区由刚需时代进入改善时代,明年区域内多个改善盘将陆续上市,各大开发商该如何营销抢客,值得期待。

  5、随着明年 1月份多宗居住用地的上市拍卖,明年下半年,滨湖新区房地产市场可能重回“2014年”,低价房、低首付、买房送车位、优惠打折等楼市营销活动敬请期待。

  6、区域整体价格趋稳, 之前的老盘价格被限定在1.4万/㎡,一些高端项目、精装项目等均价可能限定在1.8万/㎡。

 庐阳区:11大新项目蓄势待发 北城无辜“中枪”

  1、从去年到今年,庐阳区楼市主要靠四里河板块某科撑场,而明年整个区域呈现多元化,保守估计区域有11大新项目入市,主要集中在四里河板块和庐阳工业园板块。

  2、依据11大新项目的地价和容积率来看,四里河板块主要以改善住为主,而工业园板块以刚需住宅为主,相互之间的竞争不是很大。

  3、庐阳工业园板块与北城相邻,明年又不少新项目入市,而且入市价格又受到严苛监管,预计在1.3万/㎡左右,这将对北城楼市带来极大的“杀伤力”。

  4、明年庐阳四里河板块房价在1.8万/㎡左右,庐阳工业园板块保持在1.3万/㎡,不排除打折优惠重新江湖,甚至还有楼盘通过精装改毛坯来变相降价。

   蜀山区:6大新盘 楼市走势平稳

  1、从待入市的新项目来看,明年蜀山楼市供应较为平稳,市场竞争压力也不是很大。

  2、新房供应平稳,同样,二手房市场也不会有较大的起伏。

  3、区域整体价格被限定在1.5万/㎡左右,个别高端项目在1.9万/㎡。

瑶海区:龙岗板块添12大新项目 肥东受“冲击”

   1、房荒局面将被破解,明年区域有12大新项目入市。据了解,今年以来,整个瑶海区楼市供应有限。

  2、随着12月26日,地铁1号线的正式通车,瑶海老城区的几大老盘预计将陆续加推最后的稀缺房源。

  3、12大新项目主要集中在龙岗板块,明年龙岗板块楼市“百花齐放”。而且受限价影响,相邻的肥东楼市肯定会受到严重“冲击”。

包河区:高铁板块改善项目该如何玩转市场?

  1、包河中心城区新房源稀缺,二手房市场无需悲观。

  2、明年包河区楼市重点在高铁板块,多盘齐发,刚需盘可能不愁市场,但是改善盘可能竞争加大,不仅各项目之间有竞争,还要受到周边政务、蜀山市场的影响。据了解,目前该片区某高端项目销售惨淡。

  3、明年,包河工业园、东二环板块或将迎来土地出让潮。

高新区:5大新盘 改善项目占比9成

  1、刚需房源有限,明年区域将新添4大改善项目。

  2、区域高层房源价格继续保持在1.5万/㎡左右。

新站区:区域新添15家新项目 价格促销战来袭

 1、加上待出让的,明年新站区估计有15大新项目入市。

  2、加上目前在售的楼盘,2017年,区域内有26家楼盘有房可售,整体市场竞争可想而知,尤其是个别高价项目,可能备受煎熬。

  3、新站区目前是合肥市区唯一的价格洼地,明年这个“洼地”将会全面爆发,吸引全合肥的刚需聚集于此,对三县楼市影响很大,尤其是离得比较近的北城与肥东。

  4、毋庸置疑,明年下半年新站区将会上演超级“促销战”。各大楼盘如何吸引大量刚需客来实现“大卖”?只能推低首付、0首付、特价房源等促销手段来吸引关注。

政务区:改善盘愁销售 尾盘有底气继续捂售

  1、政务区刚需盘一房难求,而改善盘则愁销量;

  2、区域的几大尾盘至少要捂盘到明年下半年;

  3、相较于滨湖新区大量新房的冲击,政务区新房有限,且以高端项目为主,区域二手房抗跌性更强。

  整体而言,在限购、市场购买力提前透支等因素下,明年合肥开发商的日子不太好,尤其是滨湖新区、新站区,一场恶战不可避免。

本期作者 易易

专题内容导读:

:明年合肥楼市怎么走?哪个区域最轻松?哪个区域压力山大?开发商再也不敢“捂盘惜售”了?2014年的楼市“促销战”重新回归?......

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