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2015年1月27日 第80

 “全面放开落户限制” 对谁有利好影响?

二线城市迎来更多的发展空间。会议确定,“除极少数超大城市外,全面放开高校毕业生、技术工人、留学归国人员等落户限制”。

“别让这个城市留下你的青春,却留不下你“,这是很多城市的楼盘宣传语,在马路上,在火车站,在市中心广告大屏上......,它总是在提醒着你跟你所在城市的关系,买房才能落户!买房才能成为真正的城市人!你买房了吗?要想融入你所在的城市,要想让你的孩子在城市上学,你必须要买房。

其实,人人都想买房,但是无奈房价太高,尤其是在北、上、广、深这样的超大城市工作的年轻人,深感生活的无奈与心酸。

未来,随着全国多个城市的落户放开,面对着超大城市高不可攀的房价与三四线城市的发展平平,配套较为完善,房价较为“平易近人”的二线城市将迎来人口转移的“红利”。

在中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞看来,北京和上海的城市人口已经达到2000万左右,确实出现了很多“城市病”。但很多二线城市的人口在五六百万左右,离北京、上海的距离还非常远,还有很大的增长空间。也就是说,未来除了北上广深四个超大城市需要严格控制人口规模外,其他城市如重庆、天津两大直辖市,以及大部分省会城市包括郑州、合肥等和青岛、厦门、大连、苏州、宁波等沿海明星城市仍有很大的发展空间。

以人口大省河南为例,该省户籍人口超过1亿,除了有1000多万流向沿海发达地区外,还有几千万要在本地实现就近城镇化。这其中,省城郑州将是最大的受益者,目前郑州市区只有400多万,发展空间还很大。也正是如此,郑州也成为目前房价最为坚挺的内陆城市。

合肥将迎来新机遇 属于“溢价型”城市

事实上,在今年合肥两会上,关于放松合肥落户条件已有了实施意见。据了解,拉开提升城镇化率、吸引更多人口来合肥,合肥市政府常务会通过了《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》,今年3月1日即将执行。

在城区有合法稳定职业连续满2年并有合法稳定住所(含租赁),参加城镇社会保险达到1年的人员、本人及共同居住生活的配偶、未成年子女,可在就业地申请登记常住户口。

相比2013年调整后的户籍政策,合法稳定职业、参加社会保险的年限分别缩短1年。在四县一市,有稳定居所即可落户。“超生”人员不再设落户前置条件。

与之相呼应的是,十三区期间,合肥将合肥将大规模推进“撤县建区”、“改县设市”,为新型城镇化而布局,到2010年,合肥城镇化率将超过75%,市区常住人口突破500万人,建成区面积扩大到500平方公里。

因为,在中央的号召下,下一步,合肥城市落户条件或将全面放开,提高城镇化率,享受外来人口聚集“福利”。

在城市对外吸引力方面,一是丰富高速、铁路网,充分发挥铁路、高速等的“向心力”,尤其是城际铁路的建设,将直接性的吸引周边城市如六安、芜湖、巢湖等城市人口的聚集。

据了解,2016—2020年,一方面,合肥丰富“米”字形高速铁路网,完成商合杭高铁、合安客专等铁路工程建设,加快推进合宁、合武等客运专线,到2020年,建成全国最发达的铁路枢纽之一;实施新桥国际机场二期工程,加快发展通用航空,逐步建成区域性国际航空港。

另一方面,编制合肥经济圈市域铁路发展规划,积极推进区域城际铁路建设,不断完善城际交通网络,提升区域高速路网;建成北沿江高速巢芜无段、滁淮高速、济祁高速南段、岳武东延、合肥-霍邱-阜阳等高速公路,建成以合肥为核心的一小时通勤圈。

二是,引进大批产业,聚集高新人才、技术工人。随着“十二五”的高效收官,“十三五”巨幕开启,合肥的发展重思路由“大湖名城 创新高地”转变成了“大湖名城 芯屏器合”。

换而言之,在建设合肥国际大科学重心,发展环巢湖板块,提升城市知名度,加快新型城镇化的同时,重点发展集中电路产业,发展新型平板显示产业,发展智能制造和机器人产业等等。

有了完善的交通配套,有了产业,才能吸引人气、聚集人气、留住人才。同样的,有了产业,有了人气,合肥城市发展才能不断向外围拓展。自然,房地产发展空间会伴随着城市的壮大而逐步增大。换而言之,目前合肥城市的“磁场”日益强悍,在未来一段时间,房价具有很大的抗跌性。

“不是所有的库存都能去掉,不是所有的城市都能成长,有的城市不行了就是不行了。合肥显然是属于‘溢价城市’,未来的前景非常好。”针对2016新经济形势下的城市区域发展,知名财经评论家叶檀在合肥做客时表示。

更多的是化解房地产库存

在控制特大型城市规模,为二线城市发展创造条件的同时,“全国放开落户限制”此举更多的是去房地产高企的库存。

放开落户,还包括放宽农业转移人口落户条件,探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制。

直白来讲,就是为农民进城买房创造条件,使他们形成在就业地买房、租房的预期和需求,有利于加快三四线城市及县城的房地产去库存速度。

统计局最新数据显示,在降税、降费、降低首付、降低利息、增加补贴等多项政策齐下的背景下,截至2015年末,全国商品房待售面积达7亿平方米,增长15.6%,达历史峰值,住宅占据63%。

对此,地产“大炮”任志强表示,当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。“2008年,政策上进行刺激的时候,2009年房价迅速上升,2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。之所以说现在比2008年还差,是因为现在有大量库存。”

他还甚至直言, “有些库存只能炸掉”——因为7亿库存中存在大量难以消化的部分,不会因为任何政策而消化掉。

不过,激进评论是一回事,去库存仍得实打实推进。近期,重庆、福建、湖南、海南等地密集出台去库存措施,一场大战已经打响。业内人士认为,分城实施是未来政策放松的主流,将会有更多省份跟进,房地产市场有望在一季度迎新一轮政策宽松潮。

据报道,截至1月27日,全国31个省份中,已经有27个省份召开了“两会”。仅昨天一天,就有吉林、湖北、辽宁、海南、贵州五省份的人大会议召开。梳理多地省级地方两会关于GDP、户籍改革等热点问题。其中,GDP方面,16个省份相较2015年的GDP增速目标下调了今年的目标。

由此可以,高库存抑制城GDP增速,去库存将是今年各地工作的重中之重,与中央要求化解房地产库存,促进房地产业持续发展的要求相一致。2015年是楼市政策从逐步放松向全面利好转变的一年,虽然销售情况表现良好,但房地产市场自身依然存在严峻的库存问题,化解库存料将成为2016年政策制定的核心目标,其中户籍改革、货币化安置是主要手段。

“放开落户”利好二线城市的发展,同时也有可能对三四线城市产生“虹吸效应”。如今,库存高企的城市,需要多管齐下,才能真正缓解市场压力。

本期作者 易易

专题内容导读:

结合“全面放开落户限制”热点,分析此可能带来的影响及对化解房地产库存的意义。

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