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2016年2月16日 第81

 去年购房首付历经两轮调整 住房按揭猛增

在化解房地产高库存的背景下,每一大楼市政策的出台都显得意义非凡。春节前夕,央行突降首付,引得业内人士褒贬不一。其实,无论外界评论如何,这一政策剑指病态的楼市。2016年2月2日,央行及银监会发布通知,宣布不限购城市首套房首付比例最低可降至20%,二套房首付比例降至30%,简称为“202新政”。

从历史来看,近年来,每当房地产市场低迷时,“提高市场预期”“降低购房门槛”“促进市场走量”,房地产首付比例的降低,一度被赋予市场“润滑剂”称号,成为国家房地产调控政策的主流措施之一。

2008年,当时楼市急剧降温,相对应的信贷政策逐渐由紧转松,其中二套房首付比例低至20%,加上其他利好政策叠加,房地产市场随之迅速转向,迎来了历史上最疯狂的2009年。

2014年,伴随着房地产市场的下行,信贷政策又迎来新一轮的松绑。这一年,房贷政策迎来了930政策(二套房认贷不认房)。

2015年,房贷政策继续宽松,历经了330新政(二套房首付比例降至40%)和930新政(首套房最低首付比例调整为25%)两次大的调整。受此影响,房地产逆转2014年下滑趋势。

与此同时,去年全国住宅按揭呈现“井喷”。据央行发布数据,2015年末我国个人购房贷款余额比上年末增长23.2%,增速比上年末高5.7个百分点,比各项贷款增速高8.9个百分点。同时,2015年末我国个人购房贷款余额为14.18万亿元,全年增2.66万亿元,同比多增9368亿元。

可见,降首付这一举措降低了购房门槛,刺激购房者贷款买房,从而拉动了市场成交。

以二套房为例,从首付6成降至4成再降至3成,总价100万的房子,首付门槛降少了30万。所以,总体而言,首付比例的降低意味着购房的门槛大幅度下降。对于部分购房者来讲,这一利好是非常有诱惑力的。

对于首套房首付降至2成,业内普遍认为,从整体上来看,当前首套房贷的宽松度,仍然略紧于2006年之前。未来,房贷虽然在首付上不会有太大的调整,但是毫无疑问,在楼市去库存成为年度五大经济任务之一的情况下,针对楼市的各式宽松政策还会继续出台。

去库存与政绩挂钩 全国与地方“齐头并进”

事实上,全部不少城市加紧房地产去库存步伐,其中房贷新政已经在四川、福建等省市落地。地方去库存的动作也在升级。

日前,据报道,山西确保农民工依法同等享有住房公积金缴存使用权利、对带头降价的开发商给予奖励等。

四川省多个城市出台购房补贴等政策;山东对农民进城购房给予相关的补贴,鼓励各地收购或长期租用库存商品房作为公租房等等。

江西更是被逼“疯”了。江西省政府下发通知,以20条举措促进房地产市场持续稳定发展。通知还明确,去库存效果不明显的话,要追责。把楼市去库存和官员考核挂钩,这在全国还是头一回。或许,这仅仅只是一个开始。

这些措施的背后都隐藏着大体量的库存。国家统计局数据显示,2015年末,商品房待售面积达71853万平方米,创下历史新高。面对7亿多平方米库存,各地方政府该如何发力?

事实上,面对体量巨大的库存,单一政策、短期政策难立竿见影。去库“持久战”必须打通供需通道。

从需求端发力,有效激活需求侧,成为不少地方政策布局的突破口。今年,继续放宽信贷政策、降低购房成本;增加购房补贴,加快棚户区改造和货币化补贴;户籍制度改革;控制新建住宅的数量,改善住房供给结构等措施将成为去库存的发力重点。

最突出的是,由于市场继续分化,分城施策将是未来楼市政策放松的主要特点。

分城施策成主流 房贷新政尚未在合肥落实

有消息称,安徽将分城实施“202房贷新政”。据传,2月4日下午,安徽省市场利率定价自律机制召开2016年第一次工作会议并发布第一次工作会议纪要。内容明确规定:

一是安徽辖内居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,合肥市的最低首付款比例为25%,其他15个地市的最低首付款比例为20%。

二是对安徽辖内拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,合肥市的最低首付款比例为35%,其他15个地市的最低首付款比例为30%。

换而言之,房贷新政很有可能在合肥有所保留的执行,即首套房首付25%。二套房首付35%。

虽然目前这一消息还未被官方证实,但间接反映了安徽楼市的差异化。

据观察,随着库存的减少,市场购房热度不减,省会合肥市大多数开发商放缓推盘节奏,坐等时机涨价再推盘,导致市场处于现处于“无房可买”的状态。在即将到来的“金三银四”,合肥楼市可能迎来一个供应爆发期,房价也会迈入新高。

在地级市中,以芜湖为例,尽管处在返乡置业的旺季中,但多盘销售人员表示成交不如往年,看房的人多,但真正购买的人少。

对此,据了解,今年,安徽将有差别的推进房地产“去库存”任务。

针对房子卖不动的城市,一是,引导周边的农民进城购房,推动农民工市民化,带动商品房销售。

并为农民进城买房创造条件,完善信贷政策。与中国农业银行签订协议,按3年500亿元额度,为农民进城购房提供按揭。地方政府按政银担模式为农民进城购房购买担保。并扩大住房公积金制度扩面。将个体工商户、灵活就业人员、农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

二是,棚改安置货币化。停止新建公租房。今年棚改货币化安置比例不低于50%,可消化商品房15万套以上。

三是,控制土地供应。其中皖北城市适当放缓供地节奏,沿江城市严控房地产开发供地。

而对于库存量少的省会合肥,指导要求当地适当加大住宅用地供应,合理平衡市场供求关系。

楼市政策一松再松,但市场并未有明显的起色,未来一段时间,针对楼市的各式宽松政策还会继续出台。

本期作者 易易

专题内容导读:

结合央行降首付热点与春节过后各城市的去库存动静,分析楼市政策的效果与方式等。

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