专题列表 | 往期回顾 | 观点对抗 | 评论
2016年2月23日 第82

 去库存还是改布局?“拆墙破院”没那么简单

首先看一个段子,“昨天小区拆围墙刷屏后,我苦思冥想一夜,今天早晨也没闲着,红酒白酒啤酒黄酒咖啡藿香正气水一通灌,终于想明白为什么要拆围墙了:已入住小区事实上是拆不了围墙了,再新建小区没围墙了,你们不是不喜欢么,那你们就只好买库存房,原来是为了去库存!”。

段子笑笑就可以了,但真的要打开自家大门,9成网友不愿意!2月21日晚上,该文件一出,便立刻在网上砸开了锅。“没有围墙社区安全怎么办?“、“当初买房时交费的小区道路,未来要变成公共道路?“、“楼和楼之间都成了公共道路,噪音怎么治?”......

“封闭式住宅小区要变成街区制,你支持吗?据某权威媒体调查显示,有高达95.4%的参与者持反对意见,支持的意见为3.9%,另有0.7%没意见。

对于推行街区制可能产生的问题,网友最关心的问题集中在4个方面:一是,居民财产安全受到威胁,物业管理难度加大;二是, 日常生活受到干扰,小区安宁环境或被打破;三是,开放后业主的权益如何保障;四是,小区道路开放后是否该对业主予以补偿。

不过,从各类专家解读来看,并不是所有已建成的小区都要拆墙,变成开放式的;也不是小区内所有道路都要变成公共道路。

国家发改委城市与小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长、教授级高级城市规划师沈迟表示,已建成住宅小区和单位大院是逐步打开,而不是马上都要改,另外改也是需要条件的。

实际上,依据文件要求,打开住宅区的目的,不是简单把围墙拆了,以开放整个社区,而是为了“解决交通路网布局问题”,树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念。

在现实中,封闭式街区变身街区制还需具体化。因为一个城市的面积较大,城区内的地形、道路布局有所差别。有的片区交通网密集,根本不需要打通封闭式小区内的道路。

当然,由于地形等各种因素,还有的片区交通通达性不是很好,就算真的要“拆墙开路”,也要考虑相关的衔接工作。

其实,“拆墙破院”并不是那么简单,需要物业管理、治安、物权等多方面的配套政策来保障老百姓的合法权益。不然的话,很难实施。

推广街区制,高端住宅市场将迎来挑战

门前就是嘈杂的马路,除了降低居住的舒服度之外,老百姓最关切的还是房价。一是,未来新建的开放式小区房价能便宜吗?二是,已建好的封闭式小区“拆墙开路”后会急速贬值吗?

俗话说“一分钱一分货”,越是豪宅价格越贵。往往而言,豪宅不是“豪”在房子本身,而是相关的服务配套,如安全性、私密空间、高绿化率、占据一个城市的江景、湖景资源等等。

按照“原则上不再建设封闭住宅小区”的规划,未来小区内的道路变成了公共道路,绿化率减少,市民随意进出。很明显,房子附带的服务增加值逐渐消失,高房价的底气自然不足。对一些还没有买房的人来说,非封闭小区相对便宜,他们也由此看到了买房的希望。

而对一些已经住在封闭小区的业主来说,心情是复杂的。买房子之前,封闭、安全、舒服以及高大上物业服务;湖景房、江景房、园林大盘、中央公园,开发商是说得头头是道的,正是因为了有了附加的服务,购房者心甘情愿接受高房价。

万万没想到,背负的房贷还没还完,不准外人随便进入的小区却要改成街区。“我花钱买的园林景观供外人观赏,我花钱修建的社区小道供整个城市过往车辆行驶,我花钱买的私密安静的环境成了街区,那么,我的房子增值点去哪儿呢”。

如果“拆墙开路”真的全面实施的话,肯定会多多少少影响一些高档二手房的市场价值。

业内人士指出,“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”,主要目的是为了解决城市中尤其是大城市日益严峻的路网交通问题,但这一要求对于新建住宅小区将产生重大的不利影响,尤其是高端社区。

高端社区为满足购房客群的居住品质,除去楼宇内部一些高新科技的应用以及精致的内部设计,社区环境的打造也是不可或缺的一部分,而独享优质的社区环境资源以及保障财富阶层居住的安全性和私密性也是高端社区的重要价值,如果传统的围合式社区不再封闭,这些卖点都可能被打破。

未来开发思路:化大为小,装配式建筑

质疑也好,赞同也罢,开放式小区在现实中存在吗?未来的社区规划如何变化呢?

小区街区制,其实四川已有不少成功案例,成都也已开始试点。据报道,在宜宾市南岸东区,一个借鉴欧洲莱茵河畔小城规划的空间组织和功能架构修建的大楼盘,已经做到了小区主干道路和绿化向公众开敞服务。不过,据调查,该小区并未完全开放。

对于未来社区的规划,业内人士认为,一是,城市新开发项目规划思路可能“化大为小”。未来开发趋势可能是,4-9栋住宅围合成一个小块,围合范围内为地下车库、小绿地、开放人行道。范围外是临路裙楼商铺,大大加强大范围内的流动性。集中式商业将部分地被优质商业街代替。

二是,推广装配式建筑。因开放式设计的小地块划分直接影响土地出让规模、开发商合作开发、开发交房节奏更为频繁紧凑、小区内不同小块更加丰富多样,当然建设开发难度更大,需要装配式建筑。依据中央《若干意见》提出,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%,积极稳妥推广钢结构建筑,在具备条件的地方,倡导发展现代木结构建筑。

三是,小区物业的管理模式将有很大变化。小区大门式的集中安保将退居楼栋内,区内道路、绿地、水景维护的权责将与市政约定权责。这将不是小区物业没事做,而且更多更麻烦的事情要做。小区物业的管理者将有可能变成城市市政的维护者,物业和城管的关系更紧密。

四是,小区景观设计更具考验性。以往的景观设计都是利用集中景观制造亮点,未来随着社区的逐步开放,如何小范围的制造社区亮点将是景观设计和施工人员需要重点考虑的事情。

小区拆墙开路,优化城市路网布局立意很好,但是如何保障业主不受安全困扰,这是目前大家最担心、最关注的问题,需要相关的政策法规来完善。

本期作者 易易

专题内容导读:

结合开放式小区热点,分析普通民众的看法及它可能带来的一系列影响。

扫描关注新安房产网及砍价联盟微信。

关于新安房产网 | 网站服务 | 联系我们 | 诚聘英才 | 版权说明 | 网站地图 | 建议反馈

网站客服电话:0551-63518000 | 传真:0551-63506998 | 客服QQ:800014930 | Email:webmaster@xafc.com

增值电信业务经营许可证:皖B2-20080039 广播电视节目制作经营许可证:(皖)字第119号