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2016年3月2日 第83

 “全民抢房”时代 合肥房价还能涨多少?

其实,现在合肥各大媒体没必要在报道房价有多贵、买房有多难了。因为大部分购房者都已经亲身经历过了,对于当前合肥楼市不理性的疯狂,他们深有体会。

面对着高企的房价,少量的房源,他们中有的不惜加价买入;有的一边备受着房价上涨的煎熬,一边继续“奋战”着;有的只能无奈观望,甚至干脆放弃买房的念头。

加价买入也罢,观望也好。其实,当前最让很多购房者最为迷惑的是今年合肥房价到底能涨多少,会跟一线城市那样“翻天”吗?

未发生的事情,暂且还不能定论,但可以做个对比。很多业内人士认为,今年合肥楼市的“狂野“跟2009年有点相似,不论是购房环境,还是购房者的心态。

据了解,经过2008年经济危机、楼市变局之后, 2009年合肥房地产市场表现的极其“辉煌”。

伴随着经济危机与楼市萧条,2008年年底,国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”,涵盖二套房首付比例低至20%,并对住房转让环节营业税实施5改2等规定。

楼市环境宽松,购房者疯狂买房。2009年合肥市区住宅1-12月共计销售116028套,目前这一高成交量记录还未被打破。

当时,在合肥工作的曹先生以5300元/㎡的价格买下了恒大华府一套90平左右的房子,首付仅2成,而且享受7折的利率优惠,“当时合肥还有很多楼盘首付仅需1成,而且购房条件也没有什么限制,完全不需要合肥户口,一年社保条件,据曹先生介绍,“当时无论是购房门槛,还是贷款门槛都比较低”。

市场成交,火爆发商任性涨价。2009年合肥楼市住宅成交均价平均为4388元/㎡,是合肥住宅年度成交平均价首次超过4000元大关,创造当时合肥价格最高纪录。2009年1月份住宅价格为3958元/㎡,而到2009年12月的住宅价格则涨至5165元/㎡,上涨了1207元/㎡,涨幅30.5%,创造合肥住宅成交价格年度涨幅的最高纪录。

并且,这种火热势头并延续到2010年,房价由5时代稳步进入6时代,全年成交均价6167元/㎡。

不过,此后的2011年、2012年合肥房价一直稳居6000+,直到2013年市区房价才突破7000元/㎡。

相似的环境,相似的表现。参考上述,我们不难为今年及未来合肥房价“定个位”,超1万/㎡已是板上钉钉。

今年1月份,合肥市区住宅成交均价9178元/㎡。依照2009年30.5%的涨幅,到今年年末合肥市区的房价可能涨至12000元/㎡,未来几年可能稳居1万+时代。

高烧”模式并不普遍 市场过热暗藏风险

不得不说,由于被注入的激素过多,合肥房价这一轮的“发育成长”的确有点猛,给那些在合肥打拼的年轻人造成了一万点的伤害。

放眼全国,一线城市和部分二线城市中的年轻人也同样处在“水深火热”当中。

连日来,多地楼市“发烧”,让人惊呼房地产业再开启疯狂模式。据报道,在上海,房地产交易中心里外围得水泄不通;新盘全部遭抢购,有人裹着棉被连夜排队;深圳官方则三天内两度对房价领涨全国问题作出回应;而南京房价冲破4万大关,当地还紧急出台政策为市场降温等。

然而,这种“高烧”模式并不具有普遍性。国家统计局新近发布的1月份全国70个大中城市房价数据显示,新建住宅价格同比下降的城市有45个(以三、四线城市为主),而上涨的25个城市,主要就是一线和二线发达城市。换而言之,就是楼市继续分化。

去年年底召开的中央经济工作会议,将去库存列为今年经济工作的五大任务之一,楼市的基本面因此彻底改变。今年春节前后,相关部委的楼市宽松政策密集出台:非限购城市首套房商贷最低首付比例降至20%,二套房最低首付降至30%;住房公积金账户存款利率上调,;房屋交易契税下调,购买90平方米以下的唯一住房,其契税降1.5%等。

从市场反映来看,为去库存而出台的楼市新政并没有抑制分化趋势,反而加剧了一线、部分二线城市与三四线城市的差距。

究其原因,除了一线城市与发达二线城市聚集了大量的市场购买力外,还有“加杆杠”效应在发酵。上述提及的降低购房首付比例等便被认为是为消化库存而加杠杆的一种有效方式。

简单来讲,杠杆即“以小博大”。去杠杆化就是减少使用以较少的本金获取高收益的过程,价杠杆化反之。

去年以来,央行多次降准释放了大量流动性。在经济承受下行压力、资金面紧张的情况下,释放出的大量流动性意味着商业银行有更多钱用于放贷,其中自然也包括房贷。

大量释放出的流动性并没有如愿注入实体经济,也没有注入库存高企的三四线城市房地产市场,而是流入了已经过热的一线城市房地产市场中,并进一步助推一线城市房价节节攀升。

部分城市房价暴涨持续到今日必须引起足够重视,尤其是杠杆型泡沫会令风险加码,需要尽快防止。业内人士指出。

去库存的同时,还要有必要为热点城市增库存

因此,面对着各城市的特殊性,还需要“到什么山上唱什么歌”, 不能用一个地方的政策套到所有城市,杜绝“一刀切”。

一是,抑制热点城市的投资,增加库存量。

尽管从总体情况上来说,加杠杆是帮助房地产去库存的一个好方法。但不少经济学家却同时指出,鉴于当下房地产市场分化过于明显,对于已经过热的一线城市和部分二线城市房地产市场来说,不仅不能加杠杆,更应当去杠杆,抑制市场投机。例如通过调整契税比例、提高首付门槛等方式、出台条文严打市场炒房行为。

同时,还需要通过扩供给来解决一线城市、热点二线城市的的刚性需求问题。尤其是发达二线城市,势必要加大土地供应量,只要做好存量调整,刚需也不会如此集中爆发,“现在,热点城市库存已经太低,要做的不是去库存,而是增加库存。

二是,三四线城市则可以考虑“加杠杆”原理,刺激购房者;控制土地供应,减少库存量。

目前,三四线城市的首要任务是控制土地供应,避免为高企的库存增添负担。其次,巧妙的运用“加杆杠”效应,降低购房门槛,出台购房补贴、优惠等政策等。

近来,广东、河北、内蒙古、沈阳等多省市结合自身的市场状况,出台了相对应的楼市新政。其中,沈阳市推出毕业生购房“零首付”, 可谓震惊业内。

业内人士建议,房地产库存压力较大的三四线城市要通过强化个人房贷的执行力度,将房贷首付落实至两成,并放开户口的限制,鼓励农民进城购房,增加市场购买力,将商品房转化为保障房,或者直接给购房者补贴等政策,打出“组合拳”,形成政策体系的合力。

房地产如同一张蜘蛛网,与各行各业有着千丝万缕的关系。如今,这样庞大的“蜘蛛网”一半是火焰,一半是海水,不得不让人十分堪忧。

本期作者 易易

专题内容导读:

依据热点城市房价暴涨热点,分析其背后的原因,并结合合肥自身的发展历程,预测未来房价趋势等。

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