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2016年3月9日 第84

 房地产行业继续吃一年“定心丸”!

3月5日,国务院总理李克强作政府工作报告,强调推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展,完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。易居中国执行总裁丁祖昱认为,今年房地产重点工作是去库存,还将有新的楼市政策出台,稳市场。

首先是稳健的货币政策要灵活适度。3月5日,国务院总理李克强在作政府工作报告时明确提出了两个“13%左右”的目标:“今年广义货币M2预期增长13%左右,社会融资规模余额增长13%左右”。

事实上,“今年M2预期增长13%左右,目标略高于去年,总体适度,体现了稳健货币政策的要求,有利于金融体系保持流动性充裕,为市场利率稳中趋降创造条件,未来降准或降息还有空间“。

通俗来讲,提高M2增长速度,对开发商来说,就有资金拿地了,对买房人来说,可贷资金增加了,有钱买房了。可以说货币政策是调控房地产的一个重要利器。

其次是完善住房消费政策,因城施策化解房地产库存。

由支持住房消费到完善住房消费,可见中央去库存的决心。据了解,到2015年末全国商品房待售总面积7.19亿平方米,要化解高库存并非易事。同时,市场冷热不均,一线和热点二线城市楼市过度疯狂,而三四线城市仍是“一潭死水“。

这就要求管理层一方面的完善住宅消费政策,另一方面要抑制热点城市中的投机现象,缓解市场分化。

因此,在总理的报告中明确指出要“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求因城施策化解房地产库存”。

“完善税收、信贷政策“意味着,除了今年年初已经推出的降首付、降契税等房地产利好政策外,一线以外的城市,在税收、信贷政策上仍然存在调整空间。报告中提及要合理消费,这是一个鼓励改善性需求的积极信号。正如周小川行长所言,国内家庭房贷杠杆仍有空间,与此同时,房贷利率下调(尤其是二套利率)和加快利率市场化并行,今年住房消费的门槛和成本将进一步下降。

“因城施策”则意味着,北京、上海、深圳等热点城市,将被区别化对待。一旦市场过热,全国去库存、一线城市遏制投机投资的局面很可能出现。

再次是提高货币化安置比例。由“实物保障与货币补贴并举”到“提高货币化安置比例”,这一举措直指楼市库存去化,对于今年房地产市场而言,“去库存”处在前所未有的高度上。这是一个重要信号,政府要通过加大棚改拆迁,拆出需求,让被拆迁者获得资金补偿,然后让这些拆迁拆出的需求,到市场上购房,实现去库存。

“从去年部分三四线城市去库存的手段中来看,货币安置化收效快,负面影响少,业内人士指出,一方面,这不像回购商品房做保障房那样容易寻租,另一方面,货币补贴更能带动购房需求。

据报道,货币化安置手法在各地方政府响应者甚众,力度也较大,货币化安置比例最低的也达到50%,如安徽等省份;最高的可以达到80%-100%,如河北、江西等省份。多个省市还对接受货币化安置的家庭给予额外的补贴,补贴力度甚至可高达住房价值的30%。

两会中的“房地产观”

不仅李克强总理的政府报告指出要因城施策去库存,而一些代表委员的提案都提到要“差别化”去库存,谨慎使用“高杠杆”来刺激市场。

在今年两会上,全国政协委员贾康表示,“房地产不是简单加杠杆的问题,现在是‘冰火两重天’,需要差别化对待。一线城市楼市已经有过热的迹象,应该赶紧考虑出台政策。在未放松调控政策的前提下,一线城市应该增加供给,优化通盘规划,化解矛盾。三四线城市需要去库存的现状目前是比较清晰的。

而全国人大代表、重庆市市长黄奇帆直言,如果听任当前一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难。

在黄奇帆看来,美国次贷危机的源头就是零首付,房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。要更注重去杠杆降风险,绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。如果用加杠杆的方式去库存,跟中央精神是背道而驰的,会给经济带来巨大风险。

高杠杆,从买房的角度来讲,就是降低购房门槛,或低首付或零首付,以少量的资金来撬动一套高价房。

无独有偶,近期多地出台楼市刺激性政策,如沈阳大学生购房可“零首付”,但被连夜叫停。在两会上,全国政协委员、著名经济学家、央行前顾问李稻葵表示,为了短期去楼市库存而采取零首付、场外配资等办法是饮鸩止渴,去库存的根本在三四线城市,通过太高杠杆而鼓励人去买房子就埋下了房地产市场泡沫的种子。

与之相对应的是,财政部部长楼继伟则认为,政府要适度加杠杆,支持全社会降杠杆,“吃饭”靠借钱不行,"吃饭"要靠发工资,借钱可以买房子,用今后的工资收入来还它,按揭是可以的。

未来的房地产走向值得关注

在政策上,除了上述提到的有降准降息空间、税费信贷优惠外。5月1日全国实施营改增,试点范围扩大到房地产,将影响着房地产开发商的经营模式。

一是,这个政策会使得房企有动力去改进企业管理模式和财务核算模式;二是,企业产品开发模式的转变。从房企避税的角度看,后续精装修住房的投资力度或加大。因为从抵扣进项税的角度,精装修住房能够扩大抵扣额度,这使得传统的毛坯房的投资规模或减少。

不难预测,在今年3-6月份,三四线城市会继续出台地方版本的去库存政策,不排除一些低首付的购房政策出现,关键要看各地政策的匹配度。

虽然此前房地产供给端已在自发地调整,但在人口增速下降和老龄化的压力下,中长期的供需拐点已过,三四线城市去库存仍然任重而道远。帮助农村居民在城市定居置业,以更好地获取城镇医疗、教育等公共服务,或是吸引劳动力转移,形成购房和长期租房需求,是帮助房地产消化库存的必要条件。

就眼前热点城市房价的飙涨势头而言,可能后续会出台相应的降温政策,以稳定市场。正如住建部部长陈政高在“两会”期间所表示的那样,北京、上海、广州、深圳等一下城市不仅限购不会放松,而且部分城市可能还会实行更为严格的限购,同时实行严格的差别化税收和信贷政策,同时还会加强打击各种交易当中的违法违规行为。

去库存,是今年房地产的重头戏,奈何市场“参差不齐”,能否有所针对性的平稳市场,还有待考验。

本期作者 易易

专题内容导读:

结合两会房地产热点,指出当前存在的问题,分析今年楼市走向及可能出台的政策等。

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