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2016年3月16日 第85

 一个政策引发的楼市交易“纠结”

3月13日,国家税务总局局长王军透露,从5月1日,二手房交易营业税将改为增值税征收。随后,这条重磅消息备受热议,同时也扰乱了合肥普通市民的卖房与买房计划。

“原本我是不打算近期买,想在等一等,虽然大家都说当前是合肥二手房价格最高点”,家住永和家园方女士告诉记者,“但看到了营改增的新闻后,心里就有点发怵,万一增值税定的比较高,到时候就不好出手了,索性还不如趁着现在红火给卖掉”。

据方女士介绍,春节过后,她听说合肥二手房市场很火,抱着试一试的态度,把位于高新区习友路旁某闲置的小三房挂在了网上,随后的半天之内,收到了几十个中介的电话,与中介的交流中,方女士才知道,她那套小三房已经涨了13000元/㎡,而当初买的时候价格才6700元/㎡。不过,这样的涨幅并没有让方女士很是心动。

身边的朋友都建议她趁着楼市高点,赶紧把房子卖掉赚一把,可方女士有自己的看法,“我感觉还能涨,周边的地铁还没开动呢,等一等收益会更高,再加上现在也不缺钱,与其买掉把钱存银行等贬值,还不如坐守这套还可以升值的房子”,方女士表述到。

然而,方女士心理的升值期望却被二手房“营改增”政策给打败了。“这几天我一直在关注二手房营业税改增值税的报道,虽然目前税率还没有敲定,但是很多人说后期不利于二手房交易。卖家可能不用负担这个税费,而买家也不傻,不愿意承担高税费,会更倾向于新房。所以,还在早卖早安心吧,万一后期价格太高不好卖,就亏大了“。

在业内人士看来,营业税改增值税主要作用是间接抑止房地产炒作。

“目前房地产的营业税主要按5.5%来征收,但是按照业内的猜测,房地产纳入营改增后适用税率在11%,这就有税负增加的担忧。到底是提高税负还是降,还要等具体的制度出来才可以探讨,需视不同情况而定。”

相较于方女士的“果断”,已经合肥二手房市场“战斗”了一个多月的杜先生却有点不知所措了,是该马上出手买还是再等等?

“这一个多月以来,真是被合肥房价折磨疯了,夜晚睡觉都在做梦看房子”,杜先生吐槽到,“交过三次购房意向金,结果都被中介退回来了;上班的时候,只要中介打电话说有优质的房源,立马请假过去看,有的时候还没赶到,房子已经被别人买走了“。

“不过庆幸的是,现在市场有所降温,可选择的房源多了些。我看了合肥某业内人士预测,说是马上要实施营增改,市场可能出现二手房抛售现象,所以,心理上也不是那么急了,想观望观望”,杜先生纠结到,“但大家都说早买不如晚买,等二手房价格大幅下跌也不可能。也有人说,营增改后,二手房虽然不好卖,但价格也绝不会便宜,就算便宜,买家也要承担税费。不少中介也劝我早些下手。

由此可见,“营改增”正在影响合肥二手房卖家与买家的心态。然而,关于具体的执行细节还未全出台,到底对二手房交易税费有什么实际的影响,还须静心等待。

坐等减税 合肥新盘将继续捂盘惜售

除了跟二手房交易税费息息相关外,“营改增”还跟开发商的开发成本紧密相联。

3月5日,国务院总理李克强在作政府工作报告时表示,从今年5月1日起,全面实施营改增,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。这标志房企“大减负”时代的到来。

然而,事实上,这种“大减负”并不是所有的开发商都能享受的到,要依据情况而定。

对于合肥房地产市场的影响,一是,一些老盘为了躲避增值税,可能在5月份之前加快推盘速度。

“刚了解信息,部分开发商当年拿地便宜,现在如果价格抬高,但由于“营改增”的实施,其实对其利润增长不大,所以开发商选择了加推,有的一下把计划后几个月推的一把推出来”近日,合肥某业内人士在微博上写到。

二是,5月份之前,合肥各区新盘或继续捂盘,因为5月份之后开卖可以少缴税

对于“营改增”减轻税负,合肥学院房地产研究所副所长凌斌计算到,“设甲公司的商住小区于2015年12月开发建设,当地2016年5月初营改增,甲公司取得一般纳税人身份。2016年6月该小区获得预售许可,当月预售收入2亿元。若无营改增,甲公司6月份应纳营业税2亿*5%=1000万元;有了营改增,甲公司6月份应纳增值税2亿/(1+3%)*3%=582.524272万元。因为营改增是减轻税负的,所以开发商在营改增之前纷纷开工,但是都捂盘惜售!”

三是,未来,合肥将有更多的开发商主攻精装修房。

据报道,目前合肥不少开发商着手转型,由毛坯升级为精装,如绿地、世茂、信达等。突然之间,合肥开发商为什么喜欢上了精装修房,除了趁机变相涨价外,更多得是考虑长远的开发成本。

凌斌表示,营改增前,营业税按照销售额的5%计征,精装修房的销售额高于毛坯房,开发商做精装修房要多缴纳营业税。营改增后,增值税只按照增值部分以11%计征,并且购进材料设备等的进项税额可以抵扣。因为购进越多抵扣越多,所以开发商现在爱上了精装修房。

别指望合肥房价大跌 平稳是主调

税费在改革,在两会上,住建部表有能力有条件稳定房地产市场,那么作为这轮楼市疯长的“黑马”,合肥路在何方呢?

一是,新房预售备案价格不会太离谱,但热点区域的楼盘1万+已不可扭转, 毕竟高地价在那儿。近日,合肥物价局明确表示,严打击商品房市场违法行为。同时,加强商品房销售市场的日常检查和监管,规范商品房销售行为。对违反商品房销售明码标价规定的行为,将从严处理。

而且,为了稳住房价,住建部要求全国主要城市对房价变化“每日一报”,如果在这一段时间,合肥房价表现太抢眼,无疑会撞在“枪口上”。因此,合肥监管部门会合理控制。

二是,开发商绑车位、软装、商铺等现象可能不再那么猖狂。据业内人士透露,近期合肥政府可能出台相关条文,打击强制性捆绑消费行为。据了解,目前已经不少开发商得知了此风声,为了避免惩罚,准备提前推盘。

三是,合肥房价涨上去了,就很难降下来。首先是巨大的购买力,在安徽地级市楼市持续萧条时,作为安徽的省会,合肥必然成为了全省人的“掘金”之地,蕴藏着巨大的市场购买力。

其次是高地价威力还没完全体现出来。地价决定房价,据新安房产网土地资料显示,2015年,合肥市主城区共成交了45宗涉住宅用地。截至2016年3月10日,尚有34宗地未推向二级市场(还未开盘售卖)。

在这34个新项目中,其中,22个项目预计售价超1万/㎡(多数处于1.5万/㎡,最高达2.7万/㎡),占比超6成;剩余的12个项目预计售价在9000+左右。毋容置疑,这些新项目一旦入市,房价只会继续涨。

依据两会上的权威声音,去库存与稳楼市是目前楼市的重点,疯狂过后,合肥楼市也应该降降温了。

本期作者 易易

专题内容导读:

结合“营改增”热点,分析该政策对合肥楼市产生的潜移默化的影响。

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