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2016年3月30日 第87

 在超1500万㎡的目标中 ,住宅类商品房可能占大头

据了解,近日,合肥市房地产管理局印发了《2016年全市房地产管理工作要点及责任分解的通知》,将今年合肥房地产相关行业的各个任务进行明确和分解。

其中之一的目标是,“力争房地产开发投资达到1000亿元,成交新建商品房超过1500万㎡。对此有人粗估,“超过1500万平方米,以每套房100平方米计算,就是超15万套,意味着一个月成交超12500套。对于这一目标,购房者应该持何种心态呢?

不过,在这里要注意,新建商品房≠新建商品房住宅,它还包括商业用房(写字楼、商铺等)。

据《安徽省2014年房地产市场分析报告》显示,2014年商品房交易中,合肥市商品房交易总量1608.6万㎡,而商品房囊括了新建商品房、二手房(存量房)。

相比较,今年合肥房管局定的目标要高于2014年。众所周知,今年合肥商业地产库存高企,很多写字楼、商铺消化不动,而住宅库存量却屡屡创新低。依此推测,今年合肥房地产开发投资主要以住宅为主,其中提及的成交新建商品房超过1500万㎡,住宅类商品房成交将占其大头。

那么,今年合肥市新建住宅类商品房具体什么期待呢?不妨来回顾近几年以来合肥房地产市场成交数据。

2013—今年一季度合肥楼市、土市数据一览

2013年楼市成交最高峰 供地面积最多 (市区)

二级市场:2013年,合肥市(含北部和西南组团)住宅类商品房成交约13.86万套,均价6547元/㎡。

其中,合肥市区住宅类商品房备案10.57万套,均价达到7016元/㎡,销售面积为1047.27万㎡。

目前这一高销量记录还未被打破!

与之相对应的一级市场:据新安房产网土地中心统计,2012年合肥(含巢湖四县)共成交国有建设用地123宗,总面积达12848.31亩,土地总成交金额合约307亿元。

其中,合肥市区83宗地,总面积为10626.359亩,成交金额合约267.56亿元。

其成交面积创近3年以来第二高。

2014年楼市成交回落 供地面积减少 (市区)

二级市场:2014年,合肥市住宅类商品房备案11.69万套,均价为7259元/㎡,成交住宅类新建商品房面积为1198.7万㎡。

其中,市区住宅类商品房累计备案9.17万套,市区住宅均价达到7744元/㎡,销售面积为928.59万㎡左右。

与之相对应的一级市场:2013年合肥土市(含巢湖四县)共成交155宗,土地成交总面积14113.419亩,土地成交总金额421亿元。

其中,市区(仅合肥市九区)共成交82宗,成交总面积8747.93亩,成交总金额237.93亿元,平均成交地价409万/亩。

其成交宗数与成交面积创近3年以来最高记录。

2015年楼市成交继续回落 供地面积持续减少 (市区)

二级市场:2015年,合肥市住宅类商品房成交12.47万套,均价7907元/㎡,成交新建商品房面积为1301.57万㎡。

其中,合肥市区住宅类商品房备案9.08万套,均价达到8549元/㎡,成交住宅类新建商品房面积为939万㎡。

与之相对应的一级市场:2014年合肥土地市场累计出让126宗地块(含巢湖四县),出让面积达11350亩,成交金额423亿元。

其中,合肥市区出让81宗,成交面积7751.159亩,成交金额335.21亿元。

通过上述数据,不难看出,一级市场(楼市)与二级市场(土市)成正比,尤其是最高峰值2013年,当年合肥市卖房13.86万套,其背后有着良好的市场需求外,最主要的还是一级市场的充分供应。

2012年合肥卖地123宗,面积近13000亩;2013年合肥卖地155宗,达面积14113亩,这些高记录依旧被保持着。

从2013年到2015年新房成交逐渐下滑,其背后的土地供应量也在减少,如合肥市区从2012年10626亩,到2013年的8747亩,再到2014年的7751亩。

结合上述,在减少商业,增加住宅土地供应量的前提下,今年合肥新建商品住宅成交量或将高于2014年,否则有点难。

有数据统计显示,今年年合肥预计将有152家楼盘推新,入市房源总量达88302套,总面积为981.786万㎡。

其中,市区共105家楼盘,预计推62184套房源入市,总面积704.806万㎡。

今年合肥能卖多少房 主要看一级市场的给力度

二级市场:截至到3月26日,今年前3个月合肥市住宅类商品房成交40295套,其中市区成交20185套。

假设全年成交12万套,这意味着从4月份到12月份,今年合肥市平均每月得成交约8856套。而事实上,截至到3月26日,合肥全市库存量仅剩22004套。这就需要一级市场的补充。

与之相对应的一级市场:2015年合肥(含巢湖四县)共成交99宗地,土地成交总面积8799.9646亩(含安置房),土地成交总金额498亿。

其中,合肥市区土地累计出让62宗,面积6765.69亩(含安置房),成交金额为454.89亿元,成交均价为674.19万元/亩。

对比来看,无论是成交宗数还是成交面积都是近3年最低。

2016年1-3月份,据统计,合肥共成交10幅地块,总面积1159.56亩。

结合2015和今年一季度一级市场供应来看,合肥房产局按照既定目标,来保持房地产市场供需相对平衡,这着实有点困难。

除非从4月份开始,合肥国土资源局加大加速土地供应量。不过依据官方态度,加大土地供应量势在必行。

在3月26日合肥市经济形势分析会上,省委常委、合肥市委书记吴存荣表示,近期房产市场火爆,可适当加快土地供应。

截止到3月29日,根据合肥土地市场网公布,4月合肥暂计划出让5宗地,总面积约353亩。有小道消息称,今年全年合肥市计划出让土地或超过6000亩。

限购限贷不适合合肥 亟需优化土地供给结构

事实上,不管怎样,当前治疗合肥“失心疯”房价的根本在于土地供应量。只有加大土地供应量,才能稳住高企的房价。

今年2月份以来,合肥房价疯涨最主要的原因就是供地不足,导致库存量很少,而从引发的一系列楼市乱象,如二手房违约、开发商捂盘惜售、强制性绑定消费,购房者恐慌性抢房等。

如果一旦供地充足,房价就会逐渐平稳。

不过,合肥学院房地产研究所副所长凌斌指出,加大土地供给并不能能够遏制房价过快上涨吗?因为加大土地供给与遏制房价是悖论,直白的说是伪命题。因为只有在房价上涨过快的前提下,土地供给才能加大,如果房价下跌了,开发商也就不买土地了。

同时,如果土地供给的结构不调整,继续以商服用地为主,增加的土地多用做商铺写字楼等滞销产品的开发,而不增加住宅用地的比例,最后的结果只能是形成更多的库存。

目前合肥所需要做得是优化土地供应,吴书记也说了,面对近期房产市场火爆合肥或适当加强土地供应,解决结构性矛盾。预计接下来合肥将加大住宅类土地供应量,减少商服用地供应量,优化土地结构。当前合肥住宅库存偏少,而商业库存高企,这样既可以稳市场又可以去库存,也符合侧供给的改革要求。

对于热点城市的楼市调控政策,凌斌认为,上海、深圳的限购、限贷政策属于传统的需求侧调控措施,只能在短期内遏制房价的上涨。因为这种限购限贷政策是建立在遏制非本地户籍刚需族的住房生理需求(即3年社保或5年社保的前提条件),和遏制本地户籍家庭改善性需求(二套)的基础上,不符合当前侧供给改革的要求。

如果不在土地制度的供给侧让出利益,这肯定会与其他类似的新政一样,按下了葫芦、飘起了瓢,不适合合肥。

事实上,合肥已经出台了楼市新政,这个政策不叫“新政”而称之为“新的楼市管理办法”。如加强房地产市场监管,要求楼盘拿到预售证后,10日内须全部公开房源并一次性对外销售;商品房配套车位须在住房项目竣工验收后,方可预售或现售等,这些还需要时间去验证,如果有效果当然好,如果没效果的话,预计会出台其他措施。

打击乱象不如平衡其根本,在目前合肥楼市“僧多粥少”的局面下,需要加大住宅土地供应量。

本期作者 易易

专题内容导读:

结合合肥相关部门释放的最新消息,来预测接下来合肥楼市将迎来的变化及专家观点等。

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