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2016年4月27日第90

 疯狂的电销之下 合肥商业地产有所回暖

“几乎天天接到商铺推销电话,可以看出合肥商业地产该有多多啊,严重过剩的节奏啊,和住宅形成鲜明对比,一个是无人问津,一个是抢都抢不到,哪一天商铺和住宅一个价也许就好卖了” 一位昵称为“肖楊志遠”的网友吐槽到。

事实上,这并不是个案。近一段时间以来,小编身边的亲朋好友(包括小编在内)也备受“推销”的折磨。“一周能接几十个推销电话,各种商铺、写字楼介绍,有的推销员态度还特别不好,你们说烦不烦!”

并且,连合肥学院房地产研究所副所长凌斌也忍不住调侃一番。

“CALL客来电话,说在合肥八一宾馆的南一环附近有一‘超甲级’写字楼在售,教书匠第一次听说有‘超甲级’,遂问:什么是超甲级写字楼?推销员说:就是高大上的写字楼,跟电视里一样一样。呵呵,教书匠终于明白了,电视里的写字楼就是‘超甲级’呀! ”4月23日,他在微博上写到。

在这“狂轰乱炸”招式的背后,难道合肥商业地产深陷“卖不掉”危机?

有意思的是,据某网站数据显示,今年一季度合肥商业地产去化加快,呈现回暖之势。

今年1-3月份,合肥市区商业类累计成交5892套,同比涨幅为128.6%,成交面积累计29.3万㎡,同比涨幅为6.2%;成交均价16438.9元/㎡,比2015年1季度(14506.7元/㎡)上涨了1932.2元/㎡,涨幅为13.3%,整体“量价齐涨”。

同样,今年1-3月份,合肥市区办公市场成交量涨幅超五成,达4545套。

实际上存在去化压力 今年将适当控制土地供应

不过,相较于库存跌至历史最低值的住宅产品,目前合肥商业地产库存的确有些“高企”。

据数据显示,截止到4月23日,合肥市区住宅库存量为10886套,依旧处于历史最低位;合肥市(涵盖西南与北部组团)库存量为17448套。如果依据今年3月份的成交量,去化周期均不足一个月。

而在商业地产方面,截止到4月23日,合肥市区商业库存量26003套,去化周期在13个月左右(依据一季度成交);写字楼库存量34756套,去化周期在23个月左右(依据一季度成交)。

其实,由于统计的不完全性,目前合肥实际的商业地产库存量(包括尚未上市的新项目)要远超于上述,同理,库存消耗时间更长。并且,商业地产的饱和状态已成为市场的共识。

在今年两会上,合肥市市长张庆军说,合肥的房地产住宅一天能卖三四百套,与其他城市相比,房地产市场存量并不大,但结构仍需要调整,商业地产、写字楼出现相对过剩,去库存压力较大,已建的卖不掉,已批的不敢建。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌曾表示,当下合肥的商业体体量整体面临过剩,但相较于安徽全省而言,合肥商业地产状况要好些。

曾有一组数据显示,截止到2014年年末,安徽办公楼去化需要5.23 年,商铺库存去化需要7.54 年;合肥办公楼去化需要3.32年,商铺去化需要7.2年。

对于供需矛盾的现状,张庆军表示,现在国家规定,允许房地产企业将规划作适当调整,怎么引导调整的方向?他建议,不一定都要搞成住宅,可以与公共服务设施结合起来,比如为医疗养老等公共服务提供场所。

不过,从商业高库存“源头”上来看,合肥相关部门已经主动做一些调整和让利,帮助市场库存的去化。

4月1日合肥发布的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》中,提出实行差异化供地政策,通过调节土地供应稳定市场预期。在商品住房价格较高、价格波动较大的区域,增加住宅用地供应;在商品住房库存量较大区域,减少或暂停住宅用地供应。适当控制商住混合用地和商业办公用地供应量,保持房地产用地市场供需均衡。

另外,合肥2016年经营性土地供给显示,今年住宅用地比去年增长了27.27%,商服用地减少了52.38%。

可见,在合肥差别化的土地供应大背景下,虽然目前商业地产库存有些高企,但随着时间的消化,后续压力会逐步缓解。

“营改增”利好商业地产 有助于其销售与去化

而且,随着5月1日“营改增”的落实,商业地产迎小阳春。

据“营改增”有相关规定,2016年5月1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

这意味着,政策实行后,购置商业地产及产业地产等不动产,将和购置设备一样进行增值税抵扣,这将利好商业地产及产业地产的销售,并增加一般企业对于持有型物业的投资,长期来看对房地产投资也有拉动作用。

分析人士认为,这意味着对于那些缺乏进项税额的企业,可以通过购入商业地产特别是写字楼,来增加自身的可抵扣进项税额,从而间接促进商业地产的销售。

政策将刺激企业投资,利好商业地产、产业地产去库存,政策也有望刺激企业购置办公楼改善办公条件,有助于去化写字楼库存。同时,有助于降低企业运营成本。将购置不动产的成本进行抵扣,可以降低现有企业的不动产持有成本,减少企业运营费用。另外,为未来持有环节增税铺垫。企业持有不动产尤其是房产 之后,房产税作为持有环节的税种将具有调节市场供需结构,抑制投机性需求的作用。

对于合肥商业地产未来的发展,凌斌分析称,合肥商业地产的发展正处于消化阶段,主要是因为商业地产的发展比住宅起步晚,但是发展过程中提速会很快,提速过快就可能产生体量过剩的问题,只要能够逐步地消化就可以。预计未来5年左右,合肥的商业地产应该能进入到成熟的阶段。

总得来看,虽然目前合肥商业地产存在着一定的去化难问题,但是在相关部门的合理控地与“营改增”的刺激下,合肥商业地产前景还是值得期待。

本期作者 易易

专题内容导读:

结合目前合肥商业地产现状,分析其面临的困难及今后的发展趋势。

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