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2016年5月17日第92

 楼市限购限贷风声再起的背景:

从房价飙涨到地价疯狂,今年以来,合肥可谓“风头十足”。2、3份房价涨幅进入全国TOP10,甚至赶超一线城市,引得知名地产大佬瞩目。

而在4月份,合肥却意外涨幅TOP10,本以来合肥能就此低调。但4月底到如今,合肥狂吹的县域“地王风”又将其拉回到了公众的视野中。

央视财经频道报道,2016年4月份,在全国土地出让金方面,苏州、南京、合肥位列前茅。

而据CRIC数据统计显示,今年4月份以来重点城市“三高地”地(总价地王、单价地王、高溢价)集中于二线城市,其中苏州13宗、南京9宗、合肥7宗、杭州5宗。

来自于新安房产网数据显示,2016年4月合肥土地市场累计出让11宗地块,总面积达1102.04亩,共计揽金117.67亿元,土地成交均价达到了1067.76万/亩。其中,5宗地块居住楼面价破1万/㎡,地王风从主城区吹至肥西县域。

5月1日—5月17日,合肥土市交易中心成交9宗地块,面积共计417.78亩,累计揽金22.09亿元。其中,长丰两宗居住地地价破1000万/亩,同时区域诞生千万级地王。

显而易见,在楼市《意见》出台一月有余的大背景下 ,楼市有所降温,如二手房市场,而土市却“高烧不断”,这就不得不引起业内及全国的关注。

地产大佬丁祖昱点评到,2016,地王制造年。4月份以来,上海、南京、苏州、合肥等城市土地市场火热,出让了多宗高价地。这波“地王潮”终究还是来的太快、太猛了些,谁也不知道,自己是不是正在抢击鼓传花的最后一棒。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,北上广深宁苏合等楼市:土地市场“投资有风险!”;商品住宅市场“涨价需谨慎!”

对于合肥楼市现状,领导们表“调控”态度

对于当前合肥土市炙热现状,在接受《每日经济新闻》记者采访时,合肥市房地产管理局局长汪菊喜也指出,“地价的上涨也是涨价的主要原因,合肥这十几年来看,都没有出现今年竞拍情况,溢价率太高,地王的出现助推房价上涨。

那么,如何解决呢?在汪菊喜看来,一是加大土地供应,每个月至少保证不少于1000亩的土地供应;开发商拿高价地要“悠着点”。二是加大商品房的供应量。换而言之,开发商要加快推盘速度,同时还要控制价格。

“如果上述政策出台一段时间后,合肥楼市还是延续火爆态势,那么不排除会出台更严厉的措施,不排除限购限贷的政策重新回归”。

在5月17日市委中心组理论中心会议,省委常委、合肥市委书记吴存荣表示,合肥房地产要加强调控,防止过快增长,否则,合肥城市竞争力就没有了。

微调控效果甚微,如今市场处处显尴尬

市委书记、局长齐言“市场需调控”, 那么,后期合肥楼市政策真的要收紧吗?限购限贷亦或是进一步限价?

事实上,结合楼市《意见》的影响来看,调控声音是“一回事”,而市场表现又是“一回事”。

一是,加大土地供应与地王席卷县域的尴尬。

按照“每个月至少保证不少于1000亩的土地供应”,在4月份,合肥土市的出让面积的确符合要求,总出让面积达1102.04亩。

但实际上,合肥(包括三县)出让居住地块仅6宗749.18亩地,其中瑶海龙岗3宗地、新站区1宗地、肥西2宗地。

5月份亦如此。截止目前,合肥仅长丰出让了2宗176.33亩居住用地。

在即将到来的5月27日,据了解,合肥将迎来新一轮土拍会,届时合肥(包括三县)将拍卖11宗761.9宗地,并且,业内人士断言,当天土拍又要诞生高价地王。

具体来看,长丰3宗 208.43亩地;庐阳工业园1宗 38亩地;包河龙川路3宗 166.17亩地;瑶海龙岗板块1宗 76.85亩地;肥东3宗 272.45亩地。

依此而言,目前合肥主城区供地十分有限,供地区域主要集中在郊区与县域。

尽管如此,“饿极了”的开发商还是抢红了眼,城外的新房企也“虎视眈眈”。

据了解,428合肥土拍会吸引了超40家房企参与竞拍,包括十余家外来房企,其中瑶海区的一宗地竞买人高达26家。

513合肥土拍会为北城“专场”,2宗地各吸引了超12家房企的参与。

不言而喻,众房企轮番加价、抢地,造地王的生动场面跃然纸上。

事实上,对于开发商而言,拿地和不拿地都是一件痛苦的事,高价拿地要承担亏本的风险,而谨慎出手就等着被饿死。面对着两难的抉择,部分开发商更愿意火拼一把。

如今楼市调控声再起,未来一段时间合肥土地供应会不会加大,或是按照现有的节奏进行,还有待后市观察。

但不可置疑的是,相关部门应该不会直接性打压开发商在合肥拿地的积极性,毕竟在全国30个主要城市土地财政依赖度排行中,合肥位居第二,仅次于南京。

二是,主城区 “限价”与买房高门槛的尴尬。

目前物价部门牢牢控制市区楼盘预售备案价格,对一些项目尤其是老盘的入市价格要求更加严格。

依据合肥物价局公布的市区楼盘最新预售备案价,除掉高端住宅、毛坯改精装外,其余楼盘售价基本没涨,最热门的滨湖新区某盘预售价格仅为9700元/㎡,而二手房已涨至1.4万/㎡;庐阳某盘预售均价8200元/㎡,比周边北城楼盘价格还便宜……

然而,这些被看作成“白菜”的楼盘,一是不面向普通购房者,而是流向关系户、特供户;或者楼盘工作人员联合房产中介,通过“卖号头”的方式倒卖给普通购房者,从中间赚取一定的利润。

二是就算面向普通大众,那么,置业者必须要承受各种霸王条款,如捆绑车位、捆绑家装等。

新盘价格要依据“地价”而定。简单而言,“低价地”项目首开价格不能太高,要保持在合理范围内。这样一来,一些新盘价格要远低于市场价,必然吸引大批然投资客、购房者、关系户蜂拥而至。

“几百套房源,几千组认筹客户”面对严峻的供求失衡,开发商一方面要应对各种关系户,一方面又要玩“高验房款”等奇葩招数来洗客。

依照上述来看,政府主导的“限价令“有着一定的弊端。甚至有业内人士呼吁,在今天市场化的经济下,相关部门应该放开限价,不能便宜那些关系户。

而从北城房价来看,之前由于不受限价令限制,区域多盘价格迅速从6字头跳跃至8000+、9000+、10000+,涨势惊人!各大房产媒体纷纷呐喊北城刚需阵地失守。面对着舆论压力,随后长丰县重申 “限价令”,意图控制区域房价过快上涨。

由此可见,如果主城区楼盘如果自由定价,或许比北城更为恐怖,也有可能“秒杀”区域二手房。而且,其自由定价带来的市场“泡沫”或超当下的二手房的虚高。

因此,不得不承认,虽然合肥“限价令”有一定的弊端,但在一定程度上控制了合肥主城区的楼市泡沫。

值得一提的是,同为楼市热点城市,目前南京、苏州楼市调控暂时都以“限价”为主导。毋容置疑,合肥限价令也会继续执行。

苏州限购传言沸沸扬扬,合肥要动“真格”?

至于限购声音,假如该政策一旦实施,对于当前合肥楼市影响非常大,可能直接打压购房者置业与房企拿地的积极性。合肥多位业内人士表示,关于重回限购的说法,可能“雷声大雨点小”。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌在微博上写到:“对于合肥楼市来说,我理解的供给侧改革是限地价、控房价,而并非重拾限购或限贷。”

不过就经济形势而言,待上半年经济数据结果出来之时,如果经济基本面下行趋势结束,那么,经济对于楼市的依赖度降低,此时(三季度),热点楼市调控政策收紧的可能性加大;

同策咨询研究部总监张宏伟表示,央行等相关部门已经开始对热点二线城市进行调研,储备政策(比如首套房认定标准或调整,预计开始“认房”,首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成;二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成;公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧。)已经准备充分,只不过等待时机发布而已。

5月17日夜晚,据媒体报道,苏州打响二线城市限购“第一枪”,拟推出限购政策。5月17日下午,苏州市政府举行了例行会议,主题就是稳定房地产工作,会议通过了限购方案,拟于5月23日公布、24日执行。主要内容是,购房者须满足缴纳社保一年以上,个人所得税缴纳2年以上,另推出买房居住证满一年等硬性规定,以防炒房和补缴社保。

尽管目前这一消息还没被官方证实(5月18日早上有消息称,苏州官方对限购传闻不知情),但多多少少透露着下一步的楼市风向。杨红旭地产专家点评到,苏州、南京、合肥、厦门,把这四大公子绑起来!过去一个月抢地的楞头青房企,准备好站岗吧。

总而言之,目前合肥过热的楼市亟需一盆“冷水”,但严苛政策干涉可能或误伤一批无辜的刚需购房者,根治其乱象关键还在于供求平衡。

本期作者 易易

专题内容导读:

受高地价的影响,合肥又成为全国热点,结合合肥楼市当前的现状,浅析限购限贷重启的可能性。

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