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2016年6月8日第95

满城皆是限购限贷风 警惕的开发商要“开仓放粮”?

说起合肥“限购限贷”的传言,小编在这里不得不吐槽,该话题已经被炒得索然无味。

从今年4月中下旬开始,关于合肥限贷限购的传言逐渐发酵。

到5月中下旬,合肥市委书记吴存荣表态,合肥房地产要加强调控,防止过快增长,否则,影响城市竞争力!


合肥限贷传言成网络热点

合肥市房地产管理局局长汪菊喜公开表示,政府在必要的时候,会进一步出台更为严格的政策,不排除限购限贷的政策重新回归。

且有消息称,合肥9区限购政策已草拟完毕,以备案时间为准,就等获批通过,限贷或紧随其后。也有传言称,政策将于6月实施。

至此,合肥限贷限购风声处于“鼎沸”状态,人人都在谈论,人人都在期待。

到了6月份初,限购限贷仿佛已经“弓在弦上”,先是合肥限贷细则全文被疯传,紧接着有房产媒体曝出“合肥执行差别化住房信贷政策"的文档,疑似限贷新政。

不过截止6月7日上午12点,上述的传言依旧只是传言。至于业内与购房者所期待的限购限贷能否落地,目前还是未知数。

依据以往的市场规律,如果此轮合肥楼市真的迎来较为严厉的“限购限贷”,那么,市场成交难逃“腰斩”。

追溯合肥限贷历史,2011年3月31日,合肥限购令出台。随后的4月,市场陷入限购迷局,创一年来月销量创新低。据新安房产网数据显示,2011年4月份,合肥全市住宅备案2114套,环比跌幅达74.54%,同比跌幅高490.07%。

此后的2011年5月—12月,相较于4月,成交量有所回升,但市场难及限购之前。

再加上房贷政策收紧,2011年全年合肥市区住宅备案56110套,创近7年历史最低,同比跌幅27.83%;房价基本没涨,均价6129元/㎡,同比涨幅0.8%。

从上述一系列数据,我们可以感受到楼市调控“杀手锏”限购之威力。

观察合肥楼市之现状,随着合肥限购限贷传言越来越“有板有眼”,开发商有所顾虑,由之前的“捂盘惜售”转之为“开仓放粮”。

5月底(5.28-5.29),在传统的周末开盘日,合肥迎来了近2个月以来最大规模的项目开盘,共计7个项目开盘,累计超过2500套房源入市。

6月伊始,合肥不少开发商甩开了“膀子”,纷纷预售备案为加推做准备,有的直接上午预售备案,下午就迅速开盘。


6月份合肥市区楼盘备案信息

据新安房产网编辑统计,6月1日—6月7日,合肥九区三县累计12家楼盘预售备案3023套房源,其中,市区占2088套房源。这就意味着6月中下旬合肥将迎来一大波开盘潮。

对此,有业内人士点评到,开发商都比较敏感,他们突然火速开盘、加快备案,有“抢跑”之意。

目前合肥开发商作风大转,是顾虑调控,还是另有所谋?一切只能静待观察。

个别楼盘预售价格跳涨 合肥又陷“限价放开”风声

更有意思的是,如今合肥楼市又产生一个新的大写“尴尬”,网络疯传合肥限价令松绑。

当然,限价放开的传言并非完全“空穴来风”,跟最近合肥个别楼盘预售备案价突然呈现大涨模式有关。如下图:


主城区个别楼盘价格上涨明显

可见,此次“五月花”预售备案均价14500.48元/㎡,短短2个多月时间,每平方米上涨3580元,涨幅达32%。

“万达文旅新城”四期盘(W盘)预售均价14529元/㎡,较上次上涨3030元/㎡,涨幅达54.6%。

“森林城”预售均价15658元/㎡,较上次上涨2725元/㎡,涨幅达21%。

对于此现象引发的“限价放开”传言,合肥市物价局相关负责人却没有给予明确的回答。有负责人表示,商品房价格由市场决定,一直实行市场调节价。政府没有权力进行审批,甚至连指导都谈不上。

某权威媒体报道称,物价部门在商品房价格备案网页上标注的红字“根据价格政策规定,商品房价格管理属市场调节价,其价格由房地产开发企业自主制定”,这被不少本地网络均解读为“合肥楼市价格真的放开了”。

实际上,这并非新规,而是对去年省物价局关于全省开发商自定楼盘价格政策的重申。

继限价限贷之后,合肥又闹“限价放开”传言,亦真亦假?有待市场验证。不过有消息称,合肥将先放开限价,再着手实施限购、限贷。

就限价放开而言,如果属实的话,这直接打击投资客的投资信心,合肥楼市中捂盘惜售、捆绑销售、找关系买房、花重金求房号等“奇葩”现象将绝迹。

但对于尚未买到房的刚需客而言,这无疑更是加大了他们的买房难度。按照上述图片中的涨速,一平方米涨3000元/㎡,买套90㎡的房子总价要涨27万元,甚是吓人。

6月土地供应量创新高 市场有透支危机未来或横盘

虽然各种传言满天飞,但庆幸的是,合肥国土局开始“有所作为”,践行“加大土地供应量”承诺。

据统计,这个6月份合肥共计划出让25宗地,总出让面积2493.161亩,参考总价约72.8亿元。出让总面积达2016年以来的单月最高值,也是年后单月供地量首次超过2000亩。


点击查看大图

单从市区土地供应量来看,6月份合肥市区供地量达到了1326.41亩,同样是年后单月土地供应量的最高值。

其中,含居住用途地块共11宗,总出让面积达929.98亩。瑶海、滨湖、庐阳、高新、蜀山皆有优质居住用地出让。

在业内人士看来,国土局此举是在缓解市场供需矛盾,到年底市场的供量将会更充足,毕竟当前合肥楼市主要问题是库存少,市场供需失衡。

依据日前合肥市土地管理委员会召开的2016年度第四次主任(扩大)会议内容,今年下半年合肥土地供应量将持续增加,主要集中在郊区与县域;且为控制地价,530“花样”土拍形式将成常态。

一是会议要求要加大土地供给,总的原则是保证刚需、挤压泡沫、留住人才。城乡接合部和各个副中心组团,要加快征地速度,加快拆迁进度,确保短时间内向市场释放足够的可供土地。

二是,要规范土地市场,建立“并联”拍卖、网上拍卖等工作机制,实行土地供应同一时点集中放量,引导房地产企业理性竞争。

“加大土地供给,建立并联土拍,有利于规划市场竞争,但不排除还会出地王”业内人士分析到。

“另外,今年前5个月合肥全市卖房超7.1万套,主要集中在三县,市场购买多多少少存在着提前透支现象,各区的地价房价格局基本形成。随着后期市场供应量增多,未来或将进入平稳发展期,也有可能横盘。

总得来看,当下,合肥房地产市场在悄然生变,经过前期的微 调控之后,伴随着市场购买力的提前透支,下一步,合肥楼市可能偏向于市场调节,回归常态化,但房价预计难下跌。

本期作者 易易

专题内容导读:

就目前合肥楼市热点,分析在限购限贷风声与限价放开传言下,合肥楼市正在发生的变化及未来走势预测等。

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