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2017年1月11日第122

数据:新年开局合肥楼市“冷热不均”

  楼市成交继续下跌,市场暂时靠刚需盘撑场!据新安房产网数据显示,第1周(1月1日-7日)合肥市区住宅备案417套,环比跌18.4%。而且,这已经是连续五周保持在500套上下水平。

  但如果加上三县的话,今年第一周合肥全市住宅备案913套,环比涨59.6%。

  从各区域来看,市区新站备案量最高,6盘共计备案199套房源,基本上都是刚需盘,备案价在9000元/㎡—1.2万/㎡。

  三县肥西最为突出,备案量高达384套。其中某L盘备案量高达200多套,与新站区相同,肥西高备案也主要以刚需盘为主,价格在1万/㎡左右。

  由此可见,合肥楼市表现“冷热不均”。一方面跟市场需求有关,价格在1万/㎡的刚需盘比较受市场欢迎;另一方面,合肥房管局正在实施商品房价格分级备案制度,价低者优先备案,所以市场成交主要以刚需盘为主。

  市区库存仅有1.3万套,去化周期2.2个月。据新安房产网不完全统计,截至1月7日,合肥全市住宅库存量为15938套,其中市区库存为13866套,去化周期只有2.2个月;三县库存更少,只有2072套,去化周期也仅有半年,去化周期短是房价上涨的因素之一。

市场:“买房送车位”、“打折优惠”等营销重新回归

  尽管目前合肥刚需盘还有一定的市场需求,但整体市场冷清,开发商不得不拾起以前的促销战略。

  1、“精装改毛坯”变相降价。楼市火爆的时候,开发商纷纷毛坯改装修,变相涨价;而当市场冷淡时,开发商只能降低成本,用低单价来吸引购房者,依此提高销量。开发商对于精装与毛坯的任性“切换”,这足以说明市场冷暖的变化。从去年年末到如今,肥东、蜀山、经开、肥西、高新等区域多个楼盘由之前的精装标准改为毛坯出售,价格较之前也下降了1000元/㎡—2000元/㎡。

  2、买房送车位。“真是天道好轮回”,回顾2016年,在一房难求的背景下,合肥各大楼盘“捆绑车位”销售成常态,车位价格少则十几万,高则五六十万,远远高于市场价。当时,购房者还排队去买;而如今房子不好卖了,开发商又打出了“买房送车位”促销广告,这让当初被迫接受“天价车位”的购房者情何以堪。

  据了解,“买房送车位”的楼市促销是由肥西L盘发起的,L盘不仅送车位,还送家电等,而且购房还有几重优惠。据业内人士爆料称,总优惠额度在10万元以上。不过有网友表示,L盘促销是噱头,单价太高了,肥西产证毛坯高层1.4万/㎡,这个价格在市区能淘到不少好房。

  3、打折优惠重现市场。除了上述肥西L盘有优惠外,据了解,合肥九区三县多个楼盘推出了优惠政策。庐阳区R盘购房“交8千元享1万”、肥西W盘“总价可优惠0.5%”......虽然相较于上百万的总价,几个点优惠犹如“九牛一毛”,但是它凸显着开发商的博弈心理。

  4、全民营销成常态。实际上在去年四季度,合肥楼市已经掀起一股“全民营销”风,那个时候主要集中在高端项目,如政务R盘、高新区L盘等。而如今,全民营销越来越成常态。据合肥某中介介绍,他们公司分销W盘旗下的8个楼盘,无任何费用 。

 调查:未来合肥高端项目去化或超10年

  中指院研究发现,整个2016年,一二线城市土地市场高热,高价地开发存在风险。

  由于2016年房企销售回暖以及宽松的货币政策,房企拿地热情高涨,而这些热点城市的高价地去化将在政策收紧的2017年承受压力,市场供需结构也有进一步失衡风险。

  以合肥为例,2016年合肥高端项目土地成交规划建筑面积为505万平方米,未来可供应的高端项目在2万~3.4万套之间,根据2016年的成交套数2305套来算,未来高端项目去化时间超过了10年。

  按照地价来看,以地价超1.3万/㎡为标准,2016年合肥共计成交了20宗地高价地,都是准高端项目。不过,据了解,在这20个高端项目中,目前仅有2个项目处于蓄客阶段,具体开盘时间待定 ,其余基本无动静,具体如下图:

  基于当前楼市调控、市场购买力疲软,很多业内人士并不看好上述多个高端项目后期的入市销售。

  依据2015年成交、2016年入市销售的高端项目的去化情况来看,政务区R盘去年累计推了300多套房源,截止目前,备案去化约4成;包河区L盘去年共计推了400多套房源,截止目前,备案去化也在4成左右。可见,一方面,市场需求有限,一方面,受商品房价格分级备案,目前合肥豪宅市场很是尴尬。

  总得来看,今年合肥楼市以刚需盘当道,高端盘去化成阻,市场将迎来促销风暴。

本期作者 易易

专题内容导读:

2017年开局,合肥楼市冷热不均,市场主要靠刚需盘撑场,开发商开始拼价格,拼优惠,甚至打出“买房送车位”的营销噱头来吸引购房者......

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