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2017年2月14日第123

不缺房!合肥在售住宅楼盘库存量达9.6万套

  据新安房产网不完全统计,截止到2月14日,2017年合肥九区三县在售新房(住宅)库存量约为96207套(统计数据主要以区域在售楼盘、正蓄客的新盘为主,而多个暂无动静的纯新项目体量尚未统计)。具体详情如下:

  一是市区:滨湖新区库存量最大

  目前滨湖在售房源库存量约为1.7万套,全市最高,按照去年全年的月均销量,去化周期长达一年多。再加上多个尚未统计的纯新项目(近10个),由此可见,今年,滨湖新区不缺房卖,市场竞争不言而喻,尤其是高价项目。

  尴尬的是,虽然目前滨湖新区高价项目去化较慢,但是那些老盘即“限价盘”并不缺乏市场购买力,一旦加推必遭热抢。依此,“限价盘”有恃无恐,可能继续实施“挤牙膏”似的推盘方式,加剧市场的冷热不均。

  新站区在售楼盘库存量位于九区第二,约1.1万套,结合去年区域销量,去化周期不足1年。不过,在限购政策下,目前全市整体市场购买力大不如去年,预计今年新站区楼市也将进入“慢去化”通道。

  而且,结合2016年新站区的土地成交情况,今年区域新增14家新项目,刚需购房群体可以密切关注此区域,一场楼市促销风暴即将来袭。

  包河目前在售楼盘库存量约为7139套,位居全市第三。该区域今年楼市重点集中在高铁板块,以改善为主,整体去化压力较大。

  庐阳目前在售楼盘库存量约为6929套,再加上近11家纯新盘入市补仓,市场也很热闹。蜀山、高新今年也不缺房卖。

  瑶海虽然目前在售楼盘库存量有限,仅有5703套,实际上潜在库存量极大,去年区域大量住宅用地出让,今年区域有超10家纯新盘入市,市场竞争不亚于新站。

  由于去年区域0住宅用地供应,相较于其他区域,今年经开区楼盘去化压力不大。

  政务楼市目前主要以豪宅为主,体量少去化也较为缓慢。不过,值得注意的是,区域两大老盘有加推之意。位于潜山路的T盘,最后一栋高层房源放风价2.5万/㎡;位于集贤路的W盘,最后一栋高层房源放风价1.9万/㎡。

  二是县域:肥东在售楼盘库存量最多

  在县域中,目前肥东在售楼盘库存量最多,约1.4万套,后期还有不少纯新项目入市补仓。从当前区域不少楼盘推出特价房、优惠促销等信息来看,区域楼市战火已经打响。

  长丰次之,但受市场供求关系改变、主城区限价等因素影响,区域楼盘也愁销量。

  肥西库存量最少,由于靠近主城区,且价格受限,性价比较高,区域楼市火热势头将延续。

市场五大信号 预示合肥楼市持续回调

  市区备案连跌四周。据新安房产网数据统计,今年第6周(2月5日-11日)合肥市区住宅累计备案115套,环比略跌1.7%,已连跌四周,并且是连续三周未超150套。


近五个月合肥市区住宅单周备案量趋势图

  库存回升至2.7万套。数据显示,随着政策的收紧与楼市降温,合肥楼市库存量明显回升,去年9月底,合肥住宅库存量1.3万套,去化周期仅为1.8个月;而到今年1月底,合肥住宅库存量回升至2.7万套,去化周期拉长至10个月。业内预计,在楼市表现平淡的2月份,合肥住宅库存会继续回升。

  开发商推盘节奏放缓。受限购及限价等政策影响,市场购买力有限,目前楼合肥各大楼盘以平稳去化及蓄客为主,尤其是市区楼盘,推盘节奏放荒。

  据新安房产网不完全统计,本月合肥全市仅有约27家楼盘推新,入市量不足5000套。

  其中,县域肥西迎来“爆发”,区域7盘推近2000套房源。而政务区、滨湖区、瑶海区等都仅有1盘家住宅楼盘入市。

  值得关注的是,本月合肥市区或将有4大新盘首开,分别是蜀山X盘、政务Y盘、滨湖W盘、瑶海B盘。从入市价格来看,蜀山X盘为刚需项目,价格预计在1.5万/㎡,其余三大新盘偏向改善,预计价格破2万/㎡。在当前楼市不景气的环境下,这三大高价盘能否如约首开,还需观察。

  融资渠道再收紧,房企合肥拿地或受限。2月13日晚间,中国基金业协会通过官方发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(以下简称“4号文”)。

  “4号文”明确规定,证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。这些热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。

  业内人士认为,“4号文”之下,因为方式的限制和融资渠道再度收紧,房企在这些热点城市无论是在拿地、项目并购,还是公开举牌等环节都将受影响。

  据了解,2月合肥暂定将推12宗1337亩地,参考总价63.89亿。其中滨湖、高新、庐阳皆有优质居住地出让。依据以往惯例,全国各地的重点房企都会来“抢地”,而此次“4号文”规定能否影响到合肥土拍的火热气氛,还有待观察。

  合肥房贷利率暂时稳定,但不排除未来会收紧。随着央行加息,全国不少城市收紧个人购房按揭贷款和房地产企业的开发贷。如北京、天津、广州、青岛等多地近期相应减少了个人首套住房按揭贷款利率的折扣力度。而据了解,目前合肥多家银行首套房房贷利率仍执行9折优惠,不过也有个别银行相应减少了折扣力度,如中信银行暂时最低折扣95折。

  当前合肥楼市成交萎缩,库存量上升,开发商推盘节奏放缓,市场观望情绪浓厚,可谓“愁人不愁房”。

本期作者 易易

专题内容导读:

进入2017年,合肥楼市不缺房卖,房价大涨无望。那么,合肥各区目前在售的楼盘库存量到底多大?去化周期又是多久?哪些区域楼市竞争压力山大......

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