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2017年3月8日第126

1、2017看点: 一二线城市控房价 三四线城市去库存

  “今年要不要买房?适不适合买房?还是等等看?”你或者你身边的亲戚、朋友或许正在纠结这个问题。

  其实关于这个问题,众口难调,各有各的看法。参照大局,我们不妨来看看两会之定调2017年房地产市场。

  2017年3月5日上午9时,第十二届全国人民代表大会五次会议开幕,国务院总理李克强作政府工作报告,他从八大方面为全国楼市定调。

  总结来看:1、去库存取得积极成效;2、继续实施房地产分类调控,因城施策去库存;3、今年再完成棚户区改造完成600万套,继续发展公租房;4、合理增加房价上涨压力大的城市的住宅用地;5、加快建设房地产长效机制;6、支持中小城市和特色小城镇发展;7、深化户籍改革,今年实现进城落户1300万人以上;8、货币政策稳健中性。

  地产人士刘德科解读称,今年钞票不会少印,物价依旧会涨,加息暂时不会。房地产行业依旧重要,但去库存是主旋律,深化户籍改革,鼓励农民进城买房,尤其是鼓励到三四线城市买房。因此,三四线城市楼市肯定可以分到“一杯羹”。只是这一轮哦,不能保证下一轮三四线城市也能红红火火。

  而在地产专家丁祖昱看来,一是,房价,虽然本次工作报告中没有明确目标,但是房价仍然是考察城市调控成效的最有力指标,也是2017年地方政府部门压力最大的指标。二是,热点城市增加住宅用地难达到预期。三是,对于更多的三、四线城市而言,库存问题依旧任重而道远,”高库存“也会是行业发展绕不开的悬顶之剑。四是,首套住房需求受支持。

2、地王不断 减少居住地供应 安徽地级市房价要涨?

  而具体到合肥,继决策层表态后,3月6日,安徽省国土资源工作会议表态,安徽加强房地产用地调控,今年将对该省库存压力大的三、四线城市减少以至暂停住宅用地的供应,而对出现泡沫的城市,则加大供给。

  换而言之,省会合肥要加大土地供给,而其他地级市则要减少甚至暂停住宅用地供应。这有何意味呢?

  对此,合肥业内人士点评到,安徽政府打的的一手好牌,最近安徽各个地市的地王不断,在合肥房价休整阶段,各个地市房价还继续上涨,本应增加土地供应平抑房价,安徽还提出缩减土地,缩减土地供应肯定会导致房价上涨,如果合肥周边城市暴涨上来后,合肥房价还会跌吗?

  据了解,随着去库存见效,市场回暖,从去年下半年到目前,安徽不少地级市出现房企扎堆抢地的异象。根据新安房产网数据中心统计,2016年,安徽省16个地市的住宅类商品房累计成交505403套,和2015年的347249套相比,同比大涨45.5%。其中六安、阜阳、宿州2016年成交量同比增幅超100% ,芜湖同比增幅超90%。


2016年安徽16个地市住宅成交量与均价趋势图

  如2月22日,安庆土市诞生新“地王”!位于安庆东部新城区一宗247.46亩商住地吸引了恒大、碧桂园、置地、皖投等9家房企参拍,经过数轮激烈的举牌后,该地块被恒大地产以13.38亿元成功摘下,溢价率为134.7%,楼面价2902元/㎡。甚至有人大胆猜测,安庆东部新城房价或将进入“万元时代”。

  无独有偶, 2月17日,六安城东板块一宗住宅用地出让,吸引了碧桂园、浙江中粱、振兴、海亮等6家房企前来竞拍。经历了近半个小时的激烈角逐后,中粱置业以5.65亿元摘得宝地,楼面价位2736元/㎡,溢价率为62.82%,成为城东板块首个地王项目。

  不足半个月,2月28日,六安土市又添新地王。当天,六安2017—2地块吸引了中梁、碧桂园、华邦、皖新、中矿、海亮等九家房企竞拍,经过上百轮的竞价碧桂园以16.03亿拍的,溢价率140.58%,楼面价4507.2元/㎡,刷新六安土市地价新纪录。

  可见,在去库存的大背景下,相较于一二线城市的“地少价高”,火热的三四线城市成为不少房企“新宠”。

  就安徽而言,省会合肥去年土市太过疯狂,今年虽然备受调控,但想拿地的房企太多,不是那么容易。而市场较火爆的地级市六安、安庆、芜湖等自然成为部分开发商眼中的“香饽饽”。

  而依据最新的政策,库存压力大的三、四线城市减少以至暂停住宅用地的供应。

  缩减土地供应一是影响市场供求关系,二是影响地价。一旦有零星的优质居住地块入市,众房企犹如“饿狼扑食”,地价自然走高。正如上述业内人士所言,“缩减土地供应肯定会导致房价上涨。”

  由此可见,在省会合肥高房价高居不下、自身供求关系改变的影响下,今年安徽部分地级市楼市依旧热闹,尤其是紧邻省会的城市。

3、前2个月合肥供地激增 万字头刚需房将大量入市

  无疑,省会合肥楼市有泡沫,官方再三加强要加大土地供应。根据合肥国土资源局发布的2017-2019年住宅用地供应计划,未来三年合肥住宅用地供应总量约为32500亩,其中2017年供应住宅用地达到10500亩。

  今年前2个月,合肥土市共计成交推出36宗约3817.57亩地,相当于2016年全年推出土地量的3成,不得不说,合肥官方在2017年的开局就释放了洪荒之力,表明控房企之决心。

  但是控房价并不等于降房价。2月27日合肥土市成功出让8宗地块,成交金额117.26亿元。从具体地价来看,与去年同区域地价相比几乎“腰斩”,甚至有的地块地价回归到几年前,如热点区域滨湖新区3宗地地价在7000+元/㎡,高新区2宗地地价在6000+元/㎡,而去年两个区域平均地价破万/㎡。

  于是,随着各房产媒体的大肆渲染,合肥楼市又陷入“崩盘”、“暴跌”漩涡。一些不明真相的外地专家也参与其中,纷纷表示对合肥楼市后市的担心。

  而事实上,虽然合肥官方正加大土地供应,但是从今年已出让的地块来看,地块越来越偏向城市外围。以高新区地块为例,一宗在望江西路以北、将军岭路以东,一宗在望江西路以北、侯店路以东,已经比较偏远。滨湖新区推出的地块也在新建道路附近,有的在地图上还未显示。

  合肥业内人士分析指出,当前土拍价格走低是政府对房地产调控政策生效的结果,对房价走势的影响有限,原因是影响房价走势的主要因素是供需关系。同一区域内,低价拿地的房企,只要供需仍然是平衡或者供不应求的状态,最后的销售价并不一定会低。

  不过,合肥刚需不用担心,随着合肥土地供应增多,且地价逐渐正常,万元附近的房子未来还是有的,且不少!就是远了点。进而,未来一两年随着大量较为偏远的刚需项目入市,合肥房价不得不稳字当头。

  总得来看,在去库存与分类调控的主旋律下,今年安徽部分地级市楼市依旧热闹,省会合肥楼市预计有所回落,但整体以平稳为主。

本期作者 易易

专题内容导读:

依据今年政府工作报告,控房价依旧是热点一二线城市楼市调控的重点,而三四线城市的主任务依旧是去库存。就安徽而言,官方表态分类调控住宅用地供应,而最近各个地市的地王不断,这意味着地级市房价要涨?省会合肥要跌?......

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