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2017年3月15日第127

非住宅去库存 合肥九区办公产品去化需3年

   今年合肥房地产市场如何走?在两会的大背景下,近日,合肥市房产局正式明确,今年首要目标就是“稳控商品住房市场”,主要是“控房价、防泡沫、防风险”,从严落实“十条新政”;加强与公安、税务、人社、不动产登记部门协调沟通,严格执行住房限购政策;注重引导非住宅去库存;建立个人二手房网签服务快速通道,研究利用市场化方式激活商品房租赁市场……

  这份文件中的一个新变化是,明确提及“立足合肥实际和项目实际,有效引导非住宅商品房去库存。

  注重非住宅商品房去库存,非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。

  换而言之,今年合肥楼市在加强限购、稳房价的同时,还要注重引导商业地产去库存。

  无独有偶,去年年底,有专家预测,2017年4月或出现政策拐点,让合肥商业地产迎来春天。

  当时某机构给出的数据显示,截止到2016年3季度,合肥非住宅类型产品达到1300万平方米,主要是商业地产,去库存压力山大。国家规定人均占有商业1.5平方米,合肥已经达到了4平方米,已经超标了。

  并且,在这其中,办公产品去化压力最大。就合肥九区而言,据最新数据显示,截止到2017年2月,合肥市区(九区)商铺存量达285万方,按2016年合肥平均月去化面积11万方计算,需要约2.15年时间;合肥市区(九区)办公产品存量达443.7万方,按2016年月平均去化面积12万方计算,需要约3.08年时间才能去化解结束。

小户型受追捧!开发商“办公改公寓” 但触及政策红线

  依据当前合肥商业地产发展的现状,面对着去化难的问题,在尚未有利好的政策支持下,各大开发商也只能“自寻门路”来提高销量。

  一是,商铺。据了解,在各式商铺中,目前合肥社区商铺比较受市场欢迎,其次是专业市场商铺;而受电商的冲击,一些商业综合体的商铺很不受待见。如政务区某商业项目,周边竞品过多,销量惨淡,无奈只能改商业定位,以儿童主题乐园为营销主题,力求提高销售。在商业体量庞大的滨湖滨湖,区域内某商业项目定位为儿童产业街区等。

  二是,写字楼产品。在当前住宅市场趋冷,商办市场不受限的情况下,小户型、低总价的商办产品备受投资客追捧,而大面积的写字楼产品成为去化“老大难”。如刚刚过去的2月份,数据显示,合肥市区办公产品共计售出1387套,小户型办公产品成交1090套,占比79%。可见,小户型办公产品是市场成交主力。

  就此,合肥不少开发商纷纷改写字楼为商业公寓销售。如去年3月份,政务区某盘就将写字楼产品改为商办公寓销售,虽然销量不济,但因总价低,且位于政务区,关注度较高。同样,经开区某盘也打着公寓的旗号推出了千余套办公性质房源,销量一路飘红,均价仅8000元/㎡左右。

  不仅如此,高新、蜀山、庐阳等区域“办公改公寓”也是屡见不鲜。尤其是在去年6月,国务院发布住房租赁新政,支持“商改住”后,借助政策的东风,合肥商业公寓迎来了一波热潮。

  但尴尬的是,安徽省并没有放开“商改住”,上述“写字楼改公寓”的行为无疑触碰了政策红线。随着市场上各式商业公寓的越发高调,今年2月份,合肥房产局表态,将进一步加大对“办公改公寓”等违法违规行为处罚和曝光力度。据业内人士爆料,目前合肥有几家项目已经警告并要求进行整改。

  在此“风口”,如今合肥多盘在售的“商业公寓”改称“商办空间”、“商办小户型”、“商办产品”等,如经开区S盘、高新区X盘、滨湖B盘等。如图:

相冲突? 业内:不利于去库存 但能防范社会风险

   一边是注重引导非住宅产品去库存,一边是严禁“办公楼改公寓”,这是不是相互冲突呢?

  据相关报道,许多城市将商业地产的去库存列为房地产市场管理的头号任务,并提出创新去库存方案。目前,广东、河北、辽宁等省已出台“商改住”政策,即允许“商业用房改为租赁住房”。

  而与之相对应的是,北京市曾明确提出,要严控“商改住”;而上海,年初也是一大批商办项目被暂停网签,至今仍在等待细则。近日,南京发文规范非住宅类项目,严禁写字楼改公寓。

  对此,业内人士指出,“商改住”看起来很美,但实现很难。落实部门并不明确,操作细则还不完整,还需要一系列的税费、金融支撑等。

  一些地方支持“商改住”,短期内可能刺激一定的市场成交量,但整体也并未看到掀起多大波澜,更没看到成功案例。

  而禁止“商改住”,对于一些城市的办公市场是一个大利空,产品价值受抑制,办公产品去化艰难。

  但是有利于规范市场健康有序发展,开发商想占小便宜、打擦边球越来越难。

  如一些精装修挑高式公寓等打擦边球的产品,因其擅自加层、增加建筑面积等违法行为,导致其存在一定风险。

   不过,在地产人士丁祖昱看来,南京、合肥限制“商办改公寓”。从两个城市目前商办市场情况来看,采用类似上海的政策,不一定特别妥当,何况实际情况、背景完全不一样。在之前去库存允许商办改住宅情况之下,两地仍出台这种限制性政策让人摸不着头脑。

  依此来看,虽然合肥“禁办公改公寓”的规定不利于去库存,但是利好市场有序发展,防止开发商虚假宣传,保障购房者合法利益。至于如何发力非住宅去库存,值得期待。

本期作者 易易

专题内容导读:

近日,合肥市房产局表示要注重引导非住宅去库存,而市场中“办公改公寓”又触及政策红线,这是否有所冲突呢?目前合肥商业地产库存量到底有多大?......

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