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2017年3月22日第128

现象:千人抢房 捂盘惜售 安徽多个地级市楼市火热

  3月11日,六安城北某新盘迎来首开,2栋楼264套房源,单价最高近7000元/㎡,吸引了大约超2千人到场选房,基本是全家出动来选房。开盘2小时便被一抢而空“顶楼和底层都没有了,全部卖完了。”

  无独有偶,3月19日,位于六安金安区某盘首开380套房源,签到客户超2000组,现场摇号选房全靠运气!​

  3月18日,芜湖镜湖区某盘加推1栋楼124套房源,单价超1万/㎡,吸引了近400组客户到场选房。

  3月18日,黄山屯溪区某盘迎来首次开盘,均价为8000元/㎡,310套房源吸引千名购房者,经过近5个小时的摇号选房首开房源全部售罄,销售金额2亿元大关,创下了黄山房地产发展史上的新高。

  2月底,网曝马鞍山土拍拍出了9.7个亿的地王,楼面价4751.41元/㎡!这一消息轰动市场,导致当地很多楼盘直接封盘惜售。

  进入金三,马鞍山楼市成交火爆。整体销售情况相比2月涨幅明显。据新安房产网数据统计,3月份上半月马鞍山商品房共成交1106套,环比上涨42.16%。

  在去库存的大背景,淮南楼市也很燥热,据报道,整个房价较去年上涨了1000—2000元/㎡。其中山南新区市场关注度最高,片区在售住宅楼盘有限,开发商捂盘惜售,购房者一方难求。

  从去年以来,滁州楼市逐渐火爆,房价上涨,到目前滁州最新房价,主城9000+,城南7000+,城东6000+......虽然整均价在5000+元/㎡左右。

  ......

  事实上,在去库存的大背景下,去年安徽地级市楼市逐渐回暖,不少城市市场成交量创新高。而依据上述各城市楼市现状,火热之势仍在延续。

  对此现象,合肥某知名大V点评到,随着安徽各个城市的房价暴涨,合肥房价已经慢慢的看起来不那么昂贵了,积蓄着反弹动能,刚需们密切注意楼市,不要让投资客捡走带血的筹码! ​

原因:强力去库存、周边核心城市楼市外溢的双刺激

  至于地级市楼市火爆的原因,显然,归益于去库存政策、热点城市楼市的外溢。

  从全国大数据来看,2016年全国商品房销售面积增速达22.5%,为2010年以来最高值,较2015年提升16个百分点,其中三四线城市整体销量火爆、去库存超预期。

  但市场分化明显,浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆,辽黑陕蒙新等销量低迷甚至负增长。

  销售火爆的三四线城市主要分为三类:其一,大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市,主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应,以及去库存政策。比如,珠三角区域的惠州、东莞等;长三角区域的宁波马鞍山等;京津区域的廊坊等、热点二线城市合肥附近的六安、武汉附近的孝感,厦门附近的漳州等。

  其二,传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市,受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房,加之基数小影响。比如湖南的邵阳、江西的萍乡,安徽的阜阳、安庆。其三,自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆,受益于消费升级、旅游度假需求增加,比如,三亚、儋州等。

  就安徽楼市数据而言,根据新安房产网数据显示,2016年全年安徽省商品房销售面积8499.7万平方米,增长37.7%;其中,住宅类商品房销售面积7506.9万平方米,增长40.1%;六安市和阜阳市销售面积增幅居前两位,增幅分别为126.1%和87.9%。

  具体到15个地市,市场呈现分化,成交量呈现同比“13涨2跌”态势。

  在涨势中,六安以140.4%的涨幅位居同比涨幅榜首位,宿州和阜阳分别以119.8%和108.0%的涨幅排在第二和第三位; 其余6城市(芜湖、宣城、滁州、安庆、黄山、马鞍山)涨幅在50%-100%以内,亳州同比涨幅最低,仅为12.1%。

  在跌势中,铜陵和蚌埠较去年同期下滑14.1%、1.6%。具体销量如下图:


安徽各城市2015与2016年楼市销量对比

  综上数据,毋容置疑,除了奖励农民进城买房、推进棚改货币化安置、实施各式购房补贴等去库存政策。六安、宿州、阜阳、马鞍山、芜湖等城市楼市由冷到热,还受其它因素影响。

  如六安,作为省会的“后花园” ,它的楼市火爆与合肥高房价的外溢紧密相关。而且,如今合肥限购,合六城铁开建,六安更是刚需购房者及投资客眼中的“香饽饽”。

  芜湖、马鞍山、滁州这三个城市楼市火爆,是合肥与南京楼市涨价、限购相互外溢的效果。

  宿州、阜阳、安庆是典型传统农民工主要输出区域,得益于庞大的人口基数。

  而黄山楼市逐渐火热,受益于自然环境好,旅游度假需求增加。据了解,黄山中心城区的市民购买力并不强,主要以歙县、休宁、祁门以及外地的购房者居多,如上海、杭州、合肥等。

走势:六安马鞍山芜湖楼市调控风险大 但整体去库存可期

  而在当前限购蔓延的态势下,安徽热点三四线城市楼市的繁荣能维持多久?这是个值得深思的问题。尤其是六安、马鞍山、芜湖、滁州这三个直接受合肥、南京辐射的城市。

  强打出头鸟!如今,滁州已经实施限贷。3月11日,该城市又发文称,对商品房价格划出“上限”。

  3月21日,位于南京都市圈的句容市迎来了限购,“非本市户籍限购一套 首付比例调至30%。”

  不仅如此,三月以来,河北涿州、浙江嘉善等城市被迫调控,限购范围从一线和核心二线城市扩大到三四线城市,市场气氛“剑拔弩张”,六安、马鞍山、芜湖离合肥调控还远吗?地产专家杨红旭表示,依据环北京、环上海、环南京等城市圈的调控,芜湖和六安,是合肥旁边涨幅较大的地级市,估计也会调控。

  如果专家预测成为现实,那么,上述城市本轮楼市的繁荣难维持长久。

  不过,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,三四线城市限购说明其进入了“去库存”和“控房价”双轨并行的模式,但对于三四线城市来说,去库存是核心要务,限购政策主要是针对局部区域的,不会盲目地全面限购。

  但就库存量而言,六安、马鞍山、芜湖目前已经不需要“救市”了,极具调控风险。数据显示,截止到3月8日,六安市住宅库存约25555套,按照去年超5万套的销售,去化周期不足半年;截止2月23日,马鞍山住宅类商品房可售套数为7598套,如果按照1月份成交的1260套来算,去化周期仅6个月的时间。这比起2016年动辄2、3万的库存来说,消化周期已大大缩短;截止到2016年10月,芜湖楼市库存去化周期为三个月左右。

  除了上述几大热点城市可能迎来调控外,今年安徽其他地级市楼市仍以去库存为主,市场维持繁荣。

  3月6日,安徽省国土资源厅厅长孙爱民在工作会议上提出,今年安徽将对商品房库存大的三四线城市进行分类调控,减少以至暂停住宅用地供应。而对出现泡沫的城市,则加大供给。

  显而易见,库存大的城市暂停住宅用地供应,依此来减少市场供应量,再加上各种税费补贴、省会高房价与限购的外溢,地级市楼市去库存行情可期。

  总得来看,受合肥、南京楼市辐射,六安、马鞍山、芜湖楼市火爆,目前住宅库存量低企,楼市调控风险高。不过,就整个安徽地级市而言,仍以去库存为主,市场走势继续平稳。

本期作者 易易

专题内容导读:

六安火!芜湖火!......限购的潮水正向三四线城市席卷而来,安徽哪些地级市有调控风险?在本轮调控风暴下地级市楼市的繁荣能维持多久?......

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