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2017年4月12日第131

前言:四重调控! 限购+限贷+限价+限地王

 时间回到2016年10月2日,当天夜晚9点,合肥市政府紧急召开新闻发布会,宣传实施楼市限购政策。

  即,在市区(不含四县一市,下同)范围内,暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房;暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。

  除了正式实施区域性住房限购政策外,官方还明确表示,一、加大居住用地供应力度,合理调整土地供应结构;二、开展已供居住用地专项清理;三、严格居住用地供应条件;四、实施差别化住房信贷政策;五、加强商品住房销售明码标价备案管理等。

  简而言之,自去年以来,合肥楼市迎来“限购+限贷+限价+限地王”四级调控。

  在此背景之下,楼市逐渐降温更是不言而喻。

新房:销量月均暴跌75% 房价未破1.5万/㎡红线

  据新安房产网统计,限购半年时间,合肥市区新房成交量暴跌,成交均价走势相对平稳。如下图:

  销量:限购半年合肥市区住宅仅成交11174套,月均成交1862套。而限购前合肥市区9个月住宅成交68999套,月均成交7666套。这相当于月均暴跌75.7%。

  对比之下,很明显,限购以来,合肥市区新房成交量处于暴跌状态。当然,调控下的数据并不能完全反映市场。

  之所以暴跌,一方面购房条件被限制,市场购房需求有限;另一方面楼盘备案受限。“为了防止合肥房价再走高,不少高价盘难通过房管局的备案”,这已成为业内的共识。

  另外,受市场调控波及影响,三县楼市成交数据也呈现下滑区域。

  2016年前9个月,长丰住宅成交 23321套,月均销2591套;肥东住宅成交 14916套,月均销1657套;肥西住宅成交19666套,月均销2185套。

  而2016年10月—2017年3月,长丰2680套,月均销446套;肥东3465套,月均销577套;肥西5175套,月均销862套。

  房价:限购以来,合肥市区新房成交均价走势逐渐平稳。据了解,去年前9个月合肥房价走势呈现直涨态势,成交均价迅速从1月的9字头一路高涨至9月份1.37万/㎡。而进入限购期间,在多方把控之下,成交价格基本在1.2万/㎡—1.49万/㎡这个区域间曲折前进。

  三县房价走势也是如此。市场未调控之前,长丰房价从5字头直涨至9000+;肥西、肥东从6字头直涨至1万+。而从去年10月份以来,这三大区域新房成交均价在1万/㎡左右徘徊。

统计数据:4连跌 合肥在全国的地位“一落千丈”

  据国家统计局数据,限购半年,合肥在全国的地位一落千丈。如图,

  众多周知,2016年,合肥房价裂变,新房价格指数环比涨幅几乎月月排在全国前5名,有2个月的涨幅跃居全国第一。二手房涨幅更有“脱缰之势”,多次领涨全国,最高的一个月环比涨幅接近10%!,屡屡穿创新高的数据使得合肥成为当时楼市的“黑马”。

  而自2016年11月开始,合肥房价进入下跌通道,目前已经形成“4连跌”的局面,市场关注度明显不及去年。尤其是在今年一季度全国楼市经历了新一轮的涨价潮、调控潮,以及4月初雄安新区设立的背景下,合肥这所准二线城市更是显得微不足道。

  业内人士指出,目前房价上涨不再是合肥独涨,而是全国性的上涨,目前放眼望去,也就东北没涨了,其余城市基本都暴涨了,再也没啥洼地了。

土地:限购半年土地供应量超去年1-9月

  据新安房产网统计,限购半年,合肥土地市场共计成交8318.9亩地。而在2016年前9个月,合肥土地市场共计成交7767.28亩地。

  显然,限购以来,合肥土地供应激增,已超去年1-9月的总供应量,未来有望持续增加,预计5月份很可能将会再迎来一段“小高潮”。

  近日,住建部和国土部联合发文要求保证住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  目前合肥库存消化周期约为2个月,,按照住建部和国土部的文件指示,合肥“不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。”

  另外,随着土地供应增多及限地王之下,合肥地价也逐渐平稳。

库存量:新房供应量暂不足 库存去化周期约2个月

  据了解,从去年限购以来,由于市场需求减少,合肥住宅库存量变相“回升”。实际上,新房入市量有限,部分区域市场仍存在供不应求局面,库存量低企。“库存去化周期已连续半年保持在2个月左右”。

  最新数据显示,截至4月8日,合肥全市住宅库存量为15425套,其中市区库存为12942套,去化周期小幅缩水至2个月。九区和三县的去化周期和前一周相比,变化都不大,均在0.2个月以内。

  具体:蜀山区1818套,高新区1939套,庐阳区1714套,瑶海区976套,滨湖区2364套,新站区1750套,包河区1266套,政务区313套,经济区802套,西南组团601套,北部组团1882套。

  综上所言,新房成交暴跌、土地供应增多,房价地价趋稳,合肥楼市调控效应明显。但不可忽视的是,调控下的数据并不能如实反映市场。

本期作者 易易

专题内容导读:

截止到今年3月底,合肥楼市实施限购政策已满半年。面对着严苛的市场调控,如今合肥房地产市场有哪些变化?具体楼市成交量如何?

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