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2017年5月10日第135

合肥高价地王盘“被套”问题开始凸显?

  去年是合肥楼市最疯狂的一年,百姓抢房,房企抢地,带来的结果是房价疯狂,地价飙涨。据统计,去年一年合肥土市诞生了超20个地王项目。而如今在楼市政策打压下,有业内人士指出,地王风光不再,开发商正在承受2016年高价拿地恶果。

  肥西地王降价风波不断!据悉,3月份,肥西某地王盘由于价格较高,1.4万/㎡,销售一度遇阻,无奈降价跑量,推出特价房源1.1万/㎡。4月该盘洋房售价比高层便宜了305元/㎡。

  滨湖地王被严重限价!滨湖某地王首开备案价出炉后,不少网友直呼,“地价近2万/㎡,备案价才2.4万/㎡,便宜!”。事实上,除了几套特殊房源外,该地王房源基本售价在2.7万/㎡左右,不过在开发商看来,2.7万/㎡仍然是“亏本卖”。

  北城高价地项目也曾一度降价!据了解,北城某高价地项目后期房源备案价相比首期开盘价格下跌了500元/㎡左右。

  新站高价地项目“亏本卖”!今年1月份,新站某高地价项目备案价出炉,

  高层备案均价10499.38元/㎡,洋房备案均价11818.31元/㎡,而其住宅楼面价为9613元/㎡。

  对比之下,房价(高层)仅比楼面价高出887元/㎡,按照“销售价格=楼面价+建安成本+营销费用”的公式,这无疑是一个亏本的买卖。不仅如此,目前该项目高层依旧在1万/㎡,购房还可享受一定的优惠。同样,瑶海区也出现过楼盘“亏本卖”的现象。

  对于上述现象,地产专家杨红旭指出,这说明去年开发商在合肥抢高价地的恶果,开始出现了,只是刚开始!其实,去年10月开始,类似现象就在苏州出现了!下一个难兄难弟是南京!再下一个,是厦门!"四小龙"将全部变成"四小虫"。

去化难蓄客难开盘难动工难正考验着房企

  除了上述变相降价、被逼限价,亏本叫卖外,当下,合肥楼市中的高价地项目还面临着其它种种考验。

  据新安房产网不完全统计,目前合肥九区三县约有27个高价地项目(2016年每个区域楼面价较高的项目)。在这25个项目中,已开盘的仅有4家;即将入市的(5月—6月底)占5家;其余16家或仅公布案名,或暂无动静。

  具体如下图:

  结合当前合肥楼市态势及各个楼盘的动静来看,地王项目市场呈现如下几大特征。

  一是去化难。除了个别限价项目外,目前合肥已开盘的高价地项目去化较为缓慢,如上述提及到肥西、新站、北城等高价项目,虽然他们降价卖、亏本卖,但是整体销量依旧不及预期,“一开盘便售罄”的愿望难实现。

  二是蓄客难。纵观合肥楼市,为攥人气,合肥不少高价地项目(仅包括已开盘的及即将入市的)基本每个周末都搞活动,玩命营销,如“亲子运动会”、“高尔夫趣味挑战赛”、“戏曲游园会”、“新生代浪漫音乐会”“文艺汇演”、“品牌品鉴行”、“环巢湖国际骑游大会”......不仅如此,各种楼盘广告画面霸占了合肥大街小巷的广告牌,各式楼盘炒作软文充斥着房产网络平台。

  三是开盘难。这主要指的是那些即将入市的高价地王项目,有的从3月份就对外称即将开盘,如今到了5月份还在蓄水中。谈及原因,业内人士指出,一方面,蓄客量有限,开发商对首开没信心;另一方面,受限价影响,首开价格预计难达开发商的心理预期,导致项目开盘受阻。

  在今年4月底,有消息称,瑶海某地王盘由于价格备不上去,赌气今年不卖住宅房源,先开售40年产权公寓。

  四是,动工难。在众多地王项目紧锣密鼓的建设、蓄客营销时,个别地王地块依旧处于沉寂的状态,无案名,无动工迹象。

  有合肥业内人士分析,由于今年市场大环境下,去年高价拍地企业在今年的销售中都将背负危机感。

  对于手里的“烫手山芋”,有的开发商硬着头皮上,有的赌气不开卖,有的被逼打折销售......随着楼市政策的持续收紧,合肥地王项目还有哪些新风波,我们拭目以待。

豪宅化成趋势,下半年房价天花板能冲4万+?

  不谈政策调控下高价地王项目的困境,从另一个角度看,随着上述多个高价地王项目的相继入市,这意味着合肥豪宅时代的来临。

  合肥学院房地产研究所所长朱德开曾表示,“十三五”整个合肥进入了由刚性为主的需求变成为由品质为主的阶段。

  合肥某业内人士也认为, 当下,北上广不再是聚集中国富豪、拥有顶级豪宅的唯一城市。在经济、人口、规划等方面具有超前眼光和规划的中国楼市“新四小龙”之一的合肥正逐步向北上广逼近。尽管房价与一线城市相差甚远,但豪宅的产业趋势已经成为合肥今后的发展大方向。

  事实上,从2016年开始,合肥豪宅时代逐渐形成雏形。华润桃源里、融创合肥壹号院、万科时代之光、中海央墅、绿地御徽等新兴品质豪宅入市,标志着合肥的生活进入新的高度。

  而如今,泰禾集团正式进入合肥市场,联合文一打造合肥“院子系”项目,这意味着合肥豪宅市场再添“生力军”。来自厦门的建发将在合肥打造首个高端项目雍龙府;金茂携手安徽两大本土房企在高新造精装科技豪宅;融侨、海亮、国贸、葛洲坝等品牌房企纷纷引起旗下最高端产品,为合肥豪宅升级.....

  合肥豪宅市场多元化的同时,合肥房价天花板也屡创新高,由之前的2万+到如今的3万+,下半年伴随着多个高价地王项目的入市,合肥房价天花板会不会达到4万+? 这值得期待!

  毋容置疑,去年在合肥高价拍地的房企如今或多或少背负着危机。

本期作者 易易

专题内容导读:

“地价近1万/㎡,而售价仅1万出头”今年在楼市调控的大环境下,去年合肥高价拍地房企正背负危机感?地王被套问题开始凸显?豪宅化成趋势,下半年合肥房价天花板能冲4万+?

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