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2017年7月19日第143

为租售并举铺路 广州率先推出“租购同权”

  继“购租并举”后,“租购同权”成为楼市重大话题。

  7月初,上海市规划和国土资源局发布一则公告,挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块。 值得关注的是,这两个地块的土地用途都是“租赁住房”。 据悉,这种“只租不售”的运营模式,在上海尚属首次。 对此,业内人士称,未来租售并举将是大势所趋。

  7月18日,广州市政府官网挂出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,也直指住房租赁市场发展。从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行史无前例的大力扶持。如允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,经批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行等。

  业内人士点评,目前上海、深圳、北京、广州等一线城市已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策,且政策的强度、执行的力度均超越以往,显示出各地推进“购租并举”的决心。

  不仅如此,二三线城市也在推进住房租赁。据了解,南京、杭州、厦门、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等城市试点住房租赁已获住建厅批准。

  不过,在此次广州市推出的“购租并举”措施中,最大的亮点是租购同权。即保障租赁双方权益,支持租赁居住方式。赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。该项被看作是中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施。“如果全国其它城市通通跟进,那楼市真的就要变天了!”

  那么何谓“租购同权”?它是指购房人和租房人享有同等权益———对一线城市而言,最关键的一条即为子女受教育权。这意味着在广州,只要是符合条件的租房人,未来也可与业主一样,其子女享有同等就近入学的权利。

颠覆楼市?多数网友认为学区房租金、价格将暴涨

  显然,在全国学区房价格畸高的背景下,“租购同权”这一概念引得市场一片沸腾。对于它将给楼市带来的影响,网友众说纷坛。

  网友甲:这是房地产炸弹,学区房价将成为历史!

  网友乙:会导致租赁合同满天飞。一套房四个孩子共租。只要入了学就行。随之而来的是,学位房租金暴涨,而且是一次性付六年!真正好学位房的价值不会受到多少影响的。

  网友丙:广州的租售同权,出发点是好的,但是会带来一个其他问题。以前的择校费,例如10万,是给学校的,现在会不会变成给房东发奖金了?如果是,那太可怕了。学区房直接就变成了现金牛了,可能会导致学区房价格猛涨。​

  郑州网友:郑州早就施行了多少年了,租房可就近入学,但要当地教育部门按实际分配。目前学区房价比普宅依然贵近一倍。而且郑州十年前就强制重点学校校长、老师轮岗到各区差校,依然挡不住家长认好学校。

  深圳网友:深圳早就凭租赁合同可以上学了,只不过使用房东的学位名额(可以不实际承租)要给一笔钱而已,普通的学校就是几千块,福田香蜜湖这边的好学校价格是20万。广州以前是太落后了,要求户籍房产和实际租住(要突击家访)三位一体才能上学。

专家:租购同权出发点是美好的 但实施起来很困难

  对于这一全民热议的话题,地产专家也纷纷给予解读。

  地产专家杨红旭:对于广州租购同权,能能真正能享受到的人极少。

  杨红旭解读到,租购同权确实具有突破性、具有正面作用。但力度偏小、门槛太高,真正能享受到的人极少。

  按规定,需要满足以下条件:具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的。

  对于本地人而言,多数人都有产权房,就算中低收入家庭,也多有房改房,好吧,没资格了!

  对于外地人来说,持人才绿卡的人有多少?极少!

  符合市及区积分入学的,这是原来就有的制度安排,属于居住证制度改造的一个组成部分,与本次新政无关。

  中原地产首席分析师张大伟:从学区房角度看,租赁不可以与有产权的同权。

  张大伟认为:从过去的政策看,广州的政策其实并无新意,租房也是可以上学的,只是前提是学区有余量的情况下,租户才可以上学,而且是如果学区房,租户上优质学校的可能性并不存在。

  从全国看,大小城市通过租赁都是可以获得上学资格的,但就学的基本原则是就近入学,所以一般都是优先满足房户合一,其次是有房,这样避免有人通过租房集中到优质学区资源。

  比如北京在非热点学区,外地户籍通过租房具备了五证后,是可以上学的。

  但在西城、海淀、东城等热点学区,一般只能保证房户合一的第一顺位入学,很多监护人非房主的三代都需要调剂。所以从学区房角度看,租赁不可以与有产权同权,因为这会导致学区房租赁需求爆发,也不可能满足这种学位的爆发需求。

  合肥学院房地产研究所副所长凌斌:租购同权理论上可以解读部分租房子女入学难问题,但实行起来有困难;合肥能否出台相关政策值得期待。

  凌斌阐述到,租房人和购房人享受同等的教育、医疗、社保等公共服务权益,这是广州楼市传来的重大消息。

  作为国家指定的住房租赁市场改革试点城市,广州市敢于在“租房购房是否同权”这个最大矛盾上动手改革,反映了广州楼市调控的信心和决心。

  众所周知,我国目前租房人大都难以获得本地户籍,而购房人则相对容易获得本地户籍。户籍不同,享受的公共服务就不同。以学区为例,租房人的子女要想在租住地附近的学校接受九年义务教育,目前尚存在着诸多困难。

  据我们合肥学院房地产研究所7月13日完成的一项调查数据显示,合肥市区有接近30%的购房群体是为了子女上学而买房的。如果能够通过“租购同权”的方式,解决这部分购房群体的子女上学问题,变购为租。短期看,可以缓解购房需求过于旺盛的压力;长期看,有利于建立租售并举的合理的住房消费模式。(理想很丰满,现实可能依旧有困难)

  从众多发达国家的住房市场看,购房居住与租房居住的比例大约为60%:40%,而我国一线城市和部分二线热点城市,购房居住与租房居住的比例大约为80%:20%。购房居住的比例过大,不仅会给购房者增添支付房价的压力,而且会挤压购房者在吃穿用行等方面的消费开支,进而降低生活的幸福感。(供应租赁住房的责任主体是谁?)

  调整购房居住与租房居住的比例,是我国楼市调控的目的之一。北京市采取的开发商自持70年产权自住房和上海市专门供应租赁住房用地,都是围绕着这个楼市调控目的进行的尝试,就达到目的的路径而言,广州市“租购同权”的举措,可能更加迅捷。我们合肥市同样作为国家指定的住房租赁市场改革试点城市,能不能像广州市那样出台租购同权的措施,值得期待。

显然,租售同权听起来很美好,但具体效果如何,还是取决于执行具体细则与执行力度。

本期作者 易易

专题内容导读:

全国沸腾!广州提出“租购同权”,租房人子女可就近入学。对楼市而言,这一新政将给楼市带来巨变?合肥有跟进的可能吗?

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