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2017年9月5日第147

合肥库存涨幅全国第一!安徽2地市库存呈负增长

  近日,一张全国80城住宅库存增幅变化表让合肥楼市又上头条。根据数据显示,截止到2017年7月底,全国80个城市中,有19个城市住宅库存出现了同步增长。其中合肥以47%的库存涨幅居全国第一,比位居第二位的惠州高出14%之多。

  在80城住宅库存数据变化中,可以明显感受区域分化的差异。其中一二线热点城市,如北京、上海、杭州等库存量都出现了或多或少的降幅,这些区域由于受到土地供应的限制,加上市场需求大,在库存方面并没有太大的压力。

  而三四线城市则普遍出现较大幅度的下跌,其中安徽马鞍山、滁州2地市库存普遍下跌幅度在40%以上。这也说明了马鞍山、滁州等地市区域楼市较为火爆,市场购买力大大增强,从而使得库存量远小于需求。

  事实上,今年以来,安徽地级市及县城楼盘楼盘售价“破九上万”渐成常态。据新安房产网不完全统计,目前芜湖、蚌埠、马鞍山、阜阳、滁州、六安等城市均出现过万元盘。在合肥以及周边一二线城市的高房价和限购的环境下,不少购房需求纷纷外溢到安徽地级市。

合肥实行分级备案制度 市场上2万多套房源未备案

  从房价涨幅全球第一到库存涨幅全国第一,合肥房价真的跌了吗?其实不然,根据国家统计局7月发布的全国70城新建商品住宅房价数据显示,合肥7月新建商品住宅价格环比上涨0.3%,二手房价格环比上涨0.5%。

  而在合肥库存涨幅全国第一的背后,是大量“名花有主”的房源没有备案。据了解,合肥为了控制房价过快上涨,采取了分级备案制度。即优先备案低价房源,或者利用“高低配”混搭的方式,让高价房源搭配低价房源一起备案。据业内人士透露,目前合肥还有2万多套房子卖了却没有网签备案。

  实际上,在合肥12345政务直通车上,关于买房却无法网签备案的投诉一直未断。不少网友都相继表示,“半年前买的房子,为什么到现在都无法网签备案?”、“房贷利率上调,买的房子网签迟迟没有结果”等。一旦彻底放开备案限制,合肥库存涨幅全国第一的数据或将迎来新的变化。

合肥全市住宅库存量26856套 去化周期13.3个月

  截至9月2日,合肥全市(不含肥东、巢湖和庐江)住宅库存量为26856套,只比前一周少了10套,而根据今年前8个月平均网签备案2020.5套计算,去化周期小幅被拉伸至13.3个月,其中市区库存为21808套,也是少了10套,去化周期略增至19.8个月。

  具体来看,蜀山区2780套,高新区2424套,庐阳区3060套,瑶海区1992套,滨湖区4030套,新站区2915套,包河区2006套,政务区670套,经开区1931套,西南组团(肥西县)2577套,北部组团(长丰县)2471套。

  在合肥全市住宅库存量中,滨湖区以4030套居合肥第一,而庐阳区和新站区分别以3060套和2915套紧随其后。这些区域之所以库存量高,主要和区域内土地供应有关。在市场购买力不乐观的情况下,这些纯新盘的入市直接使得各区域库存量上升。

  而政务区和经开区,由于长期“房荒”的关系,区域内库存量一直不多,基本上新房卖一套少一套。同时,在新盘稀缺的情况下,区域内二手房价也一直较为坚挺,抗摔性较强。

“抢房热”报道层出不穷 下半年买房或遇备案延迟压力

  近期,合肥市区一些高性价比项目开盘似乎颇为热闹,如滨湖1.5万+、高新1.3万+等,而关于“首开热销”、“抢房热”之类的报道也开始层出不穷。

  一方面由于限价销售的关系,这些项目入市首开价格不会太高;另一方面,由于不少新盘都是由品牌房企联合开发,购房者心理预期较好。不过受到调控影响,市场上实际购买力有限,这些纯新盘首开是否真正全部售罄,还有待观察。

  从目前楼市来看,除了一些纯新盘之外,市场并没有想象之中的火爆。一是不少低价盘难买,无论是肥西某盘号头费和高首付比例,还是新站某神盘全款买房,真正的刚需盘依旧很难买到。二是高价盘去化受阻,在“以价为王”的市场上,部分区域的地王项目首开去化情况却不乐观。

  而合肥接下来将迎来传统的楼市旺季“金九银十”,但是在合肥限购限价的政策调控下,今年的金九银十却不能和此前的常规旺季相比。在这种情况下,房企可能开始积极准备推盘以及蓄客了,挖掘尚处于观望之中的潜在客户。

  从合肥目前继续实施分级备案的情况来看,楼市调控的“重担”仍未卸下。对于想要在下半年置业的购房者而言,或许像之前一样,也会遇到买房备案延迟的问题。

市场调控压力大 合肥限购政策依旧难放松

  自从去年房价涨幅全球第一后,合肥就成了楼市调控的“重灾区”,市场调控压力一直较大。而在合肥库存涨幅全国第一的尴尬数据背后,无疑是合肥的调控政策的不放松。

  近期,有网友询问2018年合肥限购是否解除,对此,官方回复是当前限购政策继续执行。而合肥房地产研究所副所长凌斌老师也表示,“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是一个大的政策方向。我们隔壁的江西,有南昌、赣州、九江三个城市纳入限购,而目前安徽省只有合肥一个城市限购,所以暂时是不会取消的。

  考虑到目前合肥市场的购房需求依旧强烈,去库存和稳房价之间依旧需要平衡。而从政府调控的压力和决心来看,接下来一段时间内楼市调控政策仍然难以放松。

合肥库存涨幅全国第一的背后,调控政策依旧难以放松。

本期作者 韩立

专题内容导读:

在分级备案的合肥市场上,还有2万多套“有主”房源仍未网签备案。合肥库存涨幅全国第一的背后,究竟是“数据游戏”还是调控政策不放松?

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