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2017年10月31日第153

“银十”楼市遭遇滑铁卢 高价盘首开去化惨淡

  随着“银十”正式收官,传统的楼市旺季也将随之告一段落。而从现实的合肥楼市看,今年的“金九银十”却颇为惨淡。据新安数据中心统计,截至10月28日,10月份合肥市区住宅网签备案仅485套,日均备案17.3套。环比下滑44.9%,同比大跌85.7%,再一次刷新2010年以来最低值。

  除了备案下滑之外,开盘项目也同样减少明显。据不完全统计,10月份合肥预计有63盘迎来推新,超13000套房源将迎来入市。而随着“银十”收官,合肥楼市最终仅有20多家楼盘迎来开盘,入市房源也缩减至2000套左右。

  而在开盘项目中,有6大纯新盘迎来首开,不过这些新盘首开情况差异较为明显,低价盘首开迎来热销,高价盘却销售惨淡。有部分项目去化仅1、2成,而销售房源也在2位数以内。其中,同区域内2新盘首开更是“一冷一热”。一盘去化在7、8成左右,而另一盘首开则仅卖了几套,市场分化较为明显。

  对于区域内聚集的纯新盘而言,在品牌、周边配套等条件相差不大的情况下,真正造成去化差异的只有价格的不同了。此前新站碧桂园正荣悦玺1.2万/㎡左右的精装价格,让不少购房者直呼便宜。和周边烈山路沿线项目1.4万/㎡的价格相比,价格优势明显。而等该项目快速清盘后,周边新盘才渐渐入市开卖。

买方市场下不乏购房需求 “笋盘、笋地”受追捧

  事实上,合肥市场上并不缺乏购房需求。一方面如百大东兴家园等市区“白菜盘”首开即遭哄抢,连此前滨湖某神盘也声称超7000名客户验资,并且还是针对全款客户。从市场上看,购房者的刚性需求依旧强劲。

  另一方面,改善需求同样存在。此前滨湖某地王盘首开130套房,均价在2.7—3万/㎡之间。其中最贵的2套房源,总价在810万左右。而开盘现场,有200多人到场选房,最终去化结果也颇为可观。

  不过随着市场预期正在慢慢发生变化,合肥市场正向买方市场回归。在观望情绪普遍浓厚的情况下,市场挑选讲价的客户越来越多,一些“莽哄哄”的客户也变得更加理性了。而对于购房者来说,以往这些打情怀、打品牌的招式都不好使了,实实在在能感受到的优惠才是硬道理。

  从目前来看,合肥市场上的限价盘还有不少,滨湖1.5万、高新1.3万、瑶海1.2万等。和其他项目相比,这些楼盘由于价格便宜,整体性价比优势较高,颇受购房者追捧。

  此外,在近日的土拍中也能看出。房企拿地更加谨慎了,对高价地不再盲目竞争,大都是一轮报价后点到为止。虽然这种拿地方式,有可能造成地块未达底价流拍,但一旦成功拿地便算是“捡漏”了。即便未来入市受到区域价格限制,但后期无论在定价、还是备案等方面都有不少操作空间。

高价地捂盘与蓄客并行 开发商打响“博弈战”

  随着十九大明确“房住不炒”的定位后,合肥的楼市调控政策也一直保持着高压态势。从限购条件的明确,到严查消费贷,增加土地竞买条件等方面来看,楼市调控从未放松。

  在这种情况下,对于合肥的高价地项目来说,却面临着不少囧境。从市场上来看,目前高价盘分化较为明显。一是“压线备案”,如新站烈山路沿线楼盘,纷纷压着1.48万/㎡的价格红线进行备案,备案价格也都集中在1.47万/㎡左右;而肥东万科红、蓝光公园1号等楼盘也是一样,基本备案价格被限制在万元左右。尽管这些楼盘受到价格限制,但总算如愿进入了市场。实际上,在后期真正卖不动的时候,这些楼盘还可以采取降价、优惠打折等促销方式进行销售。

  二是“以时间换空间”,有无奈入市的楼盘,也有咬死牙不放松的项目。在高地价的基础上,一些拿地的房企不得不打造高端住宅项目。而在“谈价变色”的分级备案制度下,这些楼盘却迟迟拖延入市。而据业内人士透露,目前来看合肥市场高价地8成在站岗,还有几家金主在撑着。

  无论是“以时间换空间”的地王站岗,还是限价之下的试水楼市,合肥开发商的“博弈战”正在打响。

房企业绩压力成X因素 年底楼市或现“销售潮”

  然而开发商与市场、政策之间的博弈并不是难以打破的,随着年关将至,房企冲刺年终业绩的压力也越来越大,这一情况或成为“博弈战”中的X因素。

  当外界在为房企龙头今年究竟花落谁家而沸腾之时,大多数的房企还在为能否达成全年目标而挣扎。尤其是在调控高压下,高库存仍是各家房企的难言之隐。

  除了高库存需消化之外,在楼市调控之下,房企拿地热情同样不减。据中国指数研究院发布的数据显示,10月份,全国土地市场供应量同比增近四成,各线城市供地同比均有增加。

  而对此,中原地产首席分析师张大伟认为,经过持续2年的去库存,中国大部分房地产企业都处于补充库存阶段,而且房企互相竞争做大,拿地依然是企业发展重要的路径。虽然土地价格明显退烧,但从参与竞争土地的企业数量看,房企依然处于拿地补库存状态中。

  “拿地可能会死、不拿地肯定会死”,在业内人士看来,房企虽然拿地变得更加谨慎,但对优质地块的竞争已较前期增强。而结合合肥年终前的土地供应安排来看,11月份合肥将迎来约2395亩地块入市,其中经开蜀山等区域将迎来优质地块的出让。

  在房企拿地的同时,其手中积压的库存也越来越多。以价换量,或成为房企冲击年终业绩的策略之一。而这时候,往往一些楼盘可能将以低于放风价的价格来入市,对购房者而言,或将迎来一波新的上车机会。

随着合肥开发商“博弈战”的打响,一些按兵不动的项目可能会被迫降价入市,而刚需或有望迎来上车机会。

本期作者 韩立

专题内容导读:

“银十”遭遇滑铁卢、高价盘首开遇冷......随着市场预期的变化,有高价地先行“试水”入市,还有地王站岗等待春天,限价下合肥开发商正打响楼市“博弈战”。

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