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2017年11月7日第154

合肥楼市24盘去化情况揭秘 市场分化明显

  据不完全统计,合肥近1月将近有24家楼盘迎来推盘。而从项目推盘情况来看,超一半项目开盘惨淡,去化率不足50%,仅有少数项目迎来售罄。在纯新盘方面,有7家纯新盘迎来首开,其中仅3家纯新盘去化可观。

  结合近1月推盘去化差异情况来看,合肥楼市市场分化明显。一方面,购房者对高价盘并不买账,除了个盘地段区位优势等难以复制之外,不少高价项目入市都面临着不少风险。无论是“试水”还是真正亏本入市,整体来看高价盘的销售状况都不尽人意。

  另一方面,低价盘受刚需青睐,一些市区万元盘如百大东兴家园、当代moma未来城等项目,由于价格便宜去化相当不错。在楼市调控的大环境,刚性需求依旧是市场主力。

  值得一提的是,上周滨湖某1.35万/㎡神盘迎来开盘,当天推出3栋洋房和3栋高层,共486套房源。开盘现场吸引了近1500人到场,有750人进入摇号选房,最终全部售罄。而前来抢房的客户有9成以上都是全款,甚至有网友直言,首付6成都未曾通知。

  在这些个盘全款热销的背后,可见合肥市场的购买力仍在。但和之前楼市相比,市场整体有所降温,尤其是今年“金九银十”楼市旺季行情也遭遇下滑。在下半年市场偏冷的情况下,分化特征或进一步显现。

专家称明年上半年价格战成常态 高价地或被迫“割肉”

  近日,全国知名地产专家杨红旭放言称,在高价地集中、且市场已经或正在降温的城市,估计今年底就会看到少数楼盘开始促销,明年上半年价格战,将成为市场常态。在这些城市,去年以来产生的高价地,过半都会亏钱。

  对此,有网友表示,房地产商捡钱的日子早该结束了,这些高价地会被后面低价地直接拍在沙滩上。不过,也有网友认为,“买的哪有卖得精”,开发商控制风险的本事要厉害的多。

  不得不说,在房企高价拿地的头上确实有一把“限价刀”。在房企拿地补库存的同时,限价让这些高价地如何顺利入市去库存成为难题。短期来看,不少高价项目在调控高压上都能熬得过去;但长期来看,为了保证资金链顺利周转,一些高价盘不得不被迫入市销售。

  “拿地可能会死,不拿地肯定会死”,对于房企拿地总流传着这样一句话。不过,有时候激进拿地可能会死的更快。在业内专家看来,市场如果持续降温一半年至两年,多数项目都得被迫割肉大力促销,保命要紧! 而如果持续降温超两年,则可能引发市场大萧条,估计政府将施以援手。

11月合肥27盘推出优惠 四季度楼市促销或已开始

  从合肥楼市看,虽然还有很多高价项目在站岗等待春天来到,但已有一些楼盘开始释放即将入市的信号。其中滨湖某1.9万楼盘预计11月将迎来开盘,目前正在认筹中,前期需缴纳10000元的意向金;还有省府板块某新盘网传已通过环评,预计11月份迎来开盘,价格同样不便宜。

  还有瑶海龙岗板块近期也传出纯新盘首开消息,预计11月份首开335套房,均价1.3万/㎡左右。一直以来,该板块受限价条件的掣肘,区域新盘都沉寂毫无动静。从今年以来,该板块仅有1家纯新盘迎来首开,区域剩余7大纯新盘迟迟未动。而随着该板块某纯新盘的入市,或有望打破区域拖延窘境。

  在下半年将迎来收尾的时候,平时看不出动静的楼盘纷纷掀起浪花。与此同时,一些楼盘近期也纷纷打出各种优惠口号。

  而据新安房产网不完全统计,11月份合肥有27盘推出优惠活动。其中不仅有滨湖、庐阳、高新、瑶海、包河、新站等合肥市区,还有三县以及空港新城等区域楼盘。

  在优惠方面,既有交3千抵1万等传统降价补贴活动,同时也包含送家电、超市大赢家等优惠抽奖活动。整体来看,这些楼盘优惠幅度还是比较大的。

  而随着四季度促销的开始,市场分销和小蜜蜂拉客正变得更加常见。从新站学林板块小蜜蜂马路截客,到某新盘几栋住宅房源分销给中介代理公司,楼盘营销的方式正多样化。此外,一些项目的团购力度正在加大,各种特价房等房源价格也大幅下降。这时候对于想要置业的购房者而言,无疑是一波上车机会。

合肥整顿开发商虚假销售行为 “不正当”营销或受阻

  从“村、街和门”到“府、院以及江山”,伴随着合肥市场上楼盘案名的转变,开发商的营销方式也越来越浮夸,比如:教父不来、何谈豪宅,触及富豪士族阶层等文案宣传。

  在开发商绞尽脑汁的楼市营销下,合肥近期却开始着手整顿楼市虚假销售行为。其中重点内容包括:规范商品房公示行为、销控表数据要以实际为准,特惠房源价格要写清楚;加强培训销售员、杜绝虚假宣传;撤掉所有虚假广告以及模糊定义等广告。

  据悉,此前住建部一份《商品房销售价格行为联合交叉检查工作方案》文件流出,内容要求北京、江苏、浙江、安徽、山东、河南等地进一步做好商品房销售价格行为检查工作,其中特别提到重点检查城市包括安徽合肥等城市。

  从合肥楼市看,之前市场乱象一直层出不穷。一是全款优先买房、捂盘惜售以及捆绑消费等行为屡见不鲜,让不少购房者既心生不忿,又无可奈何;二是中介倒卖房号,各种阴阳合同等行为,扰乱房地产市场秩序;三是开发商虚假宣传、模糊开盘结果等,加上不少媒体都捕风捉影的报道千人抢房、首开售罄等新闻,造成市场供不应求的假象。

  随着此次合肥严查商品房销售行为,房企们的楼市营销将受到进一步规范。后续的楼盘开盘成交情况也会以真实数据为准,像之前销控表可随意贴红的行为将受到严厉限制。预计接下来一段时间内,开发商将会老老实实地卖房子了。

随着限价与整顿的双管齐下,开发商的“浮夸”的宣传营销将会有所收敛。之后或将在楼盘优惠促销上多下功夫,而购房者可趁机多挑选比较。
本期作者 韩立

专题内容导读:

高价盘去化惨淡、低价盘首开售罄。在市场整体偏冷环境下,合肥市场分化特征正渐渐显现。而有专家放言称,明年上半年“价格战”将成常态。随着合肥限价与整顿商品房虚假销售的双管齐下,开发商又该如何营销卖房呢?

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