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2018年1月2日第162

合肥二手房连跌12月 1月二手房价跌破1.43万/㎡

  年初跌到年尾,再从年尾又跌向年初,合肥二手房价已经连续下跌12个月。据统计,合肥2018年1月份二手房均价 14285 元/m²,环比上月下跌 0.54%,同比去年同期下跌 4.74%。

  从2017年1月份开始,合肥二手房就开始逐渐下跌。而市场二手房均价也从14996元/㎡,下降到14399元/㎡。具体来看,合肥二手房价下跌幅度超过0.5%的有4个月,分别是4月份、7月份、10月份以及2018年1月份。其中4月份下降幅度最大,二手房降幅超过0.9%。

  虽然合肥二手房价格下降幅度不大,但从价格走向来看,合肥二手房一直呈现下跌趋势。而后期如果还将继续下跌,二手房价有很大可能跌破1.4万/㎡。与去年二手房价格倒挂不同的是,今年二手房行情更加回归理性。

  尽管有些热门区域出现部分二手房价格高位成交的情况,如肥西禹洲华侨城、原树提香等楼盘,但整体而言,二手房市场降价抛售、长时间挂牌难出手的情况更多。另外,部分二手房的火爆,实际上和区域在售新房库存有较大关系。在区域新房稀缺的情况下,选择二手房的置业意愿无疑会增加不少,而此时二手房价格也会相对坚挺。

  由于二手房市场随行就市,买卖双方按市场价来成交,不存在人为的干预价格行为。事实上,二手房市场能在一定程度上比较真实的反映当前市场的状态。

  而全国性地产知名专家杨红旭也表示,在一级市场(地市)、二级市场(新房市场)失守之后,加上原已失守的三级市场(二手房市场),这三级市场将步入共振式降温的新阶段。

肥东多盘猛降300元/㎡ 外围区域购房预期下降

   除了二手房之外,在新房备案方面,近期肥东不少楼盘都出现集中降价的情况。不过,相比2017年初的狂降3000多元/㎡的大幅度降价,此次多盘扎堆备案的降价幅度要小很多。

  其中肥东X1盘最新备案了11#、17#,共196套毛坯高层,均价12449.74元/㎡,与上次相比下跌300.32元/㎡;而肥东X2盘最新备案9#、10#,共80套毛坯高层,均价12499.36元/㎡。相比上次备案价格,此次备案价下跌300.33元/㎡;

  另外,肥东某X3盘备案6#、7#高层,共174套毛坯房源,备案均价12587.67元/㎡,相比上次备案价也下跌了300.54元/㎡。

  据备案信息显示,这些楼盘降价空间普遍在300元/㎡左右。一般而言,楼盘降价一方面反映了当前市场没有想象中的火爆,想要竞争中分“一杯羹”,只能通过降价优惠等手段进行蓄客促销;另一方面也说明了,外围偏远区域目前购房预期有所下降,周边配套发展没有达到支撑房价上涨的层面。

  事实上,从今年土拍肥东、肥西等县域不少地块流拍也能看出,房企拿地更加理性谨慎。尽管对优质地块依旧执着,但对于外围偏僻远地块却拿地热情骤减。

限价限签“紧箍”放松 地王入市下房价反涨压力大

  无论是二手房12连跌,还是肥东多盘降价,不可否认的是,当前合肥市场的确降温不少。随着市场预期的变化,高价盘无人问津、去化惨淡的场面也并不罕见。

  不过,在这些惨淡数据的背后,合肥房价真的降了吗?首先,二手房连跌12月,价格几乎跌回一年前的情况。其中透露的信息,除了市场降温之外,更多的是二手房价回归理性,尤其是划掉去年房价暴涨带来的倒挂红利部分。而新房方面,从国家统计局公布的70城数据显示,合肥房价始终在微涨微跌上下浮动,可以说整体保持稳定。

  另外,区域备案降价并不意味着后期该区域房价将持续下跌。实际上,从目前肥东区域房价来看,除了燎原路板块房价不到1.1万/㎡之外,其他如店埠河板块房价已突破1.2万/㎡。

  再考虑到肥东地王盘日前备案已高达1.67万/㎡,打破区域房价天花板。而在地王盘备案的趋向引导下,肥东未来房价依然有很大的抬升空间。

  而在高价盘方面,由于限价限签的紧箍”放松,不少地王项目备案纷纷打破区域价格上限。纯新盘的高价入市,无疑会给当前稳中微跌的房价带来反涨压力。

  值得一提的是,对于此前一直传言高价盘难入市的问题。业内人士也透露道,用一批回迁房拉低整体备案均价,让高价盘得以顺利入市。在这种情况下,房价虽然表面维持稳定,或者说略有下降。但实际上,对于购房者而言,高价盘带来的购房压力依旧存在。

调控目标难动摇 业内预计2018年楼市总体维稳

  随着2017年过去,对于2018年的调控政策则让不少人都颇为瞩目。而12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

  从2018年调控政策来看,基本调控目标预计不会变动,但可能会更加注重因城施策。而有业内人士也认为,2018年预计将是楼市总体形势将保持稳定。

  其中链家研究院院长杨现领指出,2017年可能是楼市“超级繁荣周期”的顶峰,也是2016年以来本轮上行短周期的终结,此后房地产市场会逐渐走向平稳运行阶段;亚豪机构市场总监郭毅也认为,房地产市场将再度进入稳定发展期,政策层面为明年市场供应的回升提供了稳定基础。

  不过,也有全国性地产专家杨红旭表示,2018年5月前后,房价指数环比增幅将由正转负,也即出现短周期性质的下跌拐点。

  受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响,预计70全国城房价同比增幅将在2018年停留在下行通道,预计到2018年10月前后或将从正增长转变为负增长。

  总体来看,2018年楼市在调控下,整体应该会保持“稳”字当头的基调,房价不会出现大起大落的状况。不过具体到合肥而言,在高价盘扎堆入市和开发商以价换量之下,房价可能会有所波动。

在2018年调控“大手”继续作为下,房价预计难以上涨。不过,受高价盘入市和促销跑量的影响,房价可能会有所波动。
本期作者 韩立

专题内容导读:

“二手房连跌12月,肥东多盘猛降300元/㎡”,近日,合肥市场频频出现房价下跌的消息。不过在惨淡数据之外,另一边却是地王备案相继捅破区域房价“天花板”。在高价盘入市和调控不放松的博弈下,2018年房价是涨还是跌?

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