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2017年6月14日特刊

  1、追溯新站高新区的楼市征程

  合肥新站高新技术产业开发区,简称合肥新站高新区。1992年与合肥新火车站同步开工建设,到如今,它已经走过了25个春秋岁月。刚刚过去的2016年,新站高新区严格落实“1+3+5”的产业扶持政策,大力组织财政收入,积极发挥财税职能,促使全年税收收入迅速增长。

  2016年全区全口径税收收入累计完成33.43亿元,同比增长42%,一般预算收入和地方财政收入分别完成12.64亿元和8.6亿元,同比分别增长53%、68%,增幅均位列全市第一,提前四个月完成年度收入任务,实现了“十三五”组织税收收入工作的良好开端。

  时代浪潮滚滚、大城峥嵘初现,系数它的房地产发展史,要从2007年说起。

  起步:2007年—2010年

  当时区域房价仅为3字头

  “看好新站高新区的发展前景”

  2007年底,位于新站高新区的生态大盘家天下迎来首开,600多套房源吸引了超2000名购房者参与,火爆的开盘场面轰动全合肥。当时的首开价格仅为3字头,如今,它的二手房价格最高逼近2万/㎡。

  2008年初,区域内的利港银河新城开盘,销售均价3500元/㎡起,而如今其二手房价格达1.6万/㎡。

  此时,新站高新区的商业配套、产业配套也才刚刚开始。家天下生活广场、利港喜来登酒店在此选址动工,京东方正式落户......

  提起当年来合肥新站选址的经历,京东方集团副总裁合肥区总经理张羽还记忆犹新。他说:“去过好多开发区,新站当时的基础条件算比较差的了,但是新站的区位优势得天独厚,政府从上到下的大力支持、广阔的发展区域加上优越的招商环境等各种机缘使得京东方成功落户。由此,产业新城也实现了华丽蜕变,一举成为智慧新城、生态新城。

  谈及八年前的选址,合肥新站利港喜来登酒店业主总经理张辉回忆到,当时酒店落户于此,争议很大。但是经过分析,大家普遍看好新站高新区的发展前景,对新站高新区的未来充满信心。

  发展:2011年—2013年

  金辉、华润入驻 房价破6

  一六八中学、三甲医院落户

  2011年,来自香港的开发商金辉集团以267万元/亩的价格竞得新站104.2亩居住地,即金辉悦府。2012年,金辉悦府开盘均价4855元/㎡起,如今二手房价格达1.3万/㎡。

  2012年,京商以底价摘得新站区2600多亩商业办公用地,这成为当年合肥楼市大事件。于是,新站区600万方国际商贸中心——京商商贸城呼之欲出。

  2013年,已在合肥有所布局的央企华润也投向了新站,力挫文一、海亮等对手,以456万元/亩高价竞得新站区XZQTD130号地块,即华润熙云府,项目规划为新站品质名盘。

  随后,华润熙云府首开热销3.5亿,首开均价6300元/㎡,如今二手房价格在1.3万/㎡左右。

  区域住宅规划渐成规模,生活配套也在逐渐完善中。此时,合肥一六八中学东区、安徽医科大学第四附属医院新区相继落户新站高新区。

  “在2010年底,双方签订合作办学协议时,学校周边发展还是一片空白,淮海大道还没修建”合肥一六八教育集团党委委员、副校长李善信李善信说,“随后几年,知名房产纷纷入驻,工地机器隆隆、塔吊林立,区域发展进入快车道”。

   加速:2014年—2015年

  保税区落户点燃楼市

  40多家房企组团考察

  2014年3月,安徽首个综合保税区落户合肥新站区,政策福利仅次于上海自贸区 。这一重磅政策加速区域发展。当时有业内人士预测,“新站区将成为下一个滨湖新区”。

  果不其然,众多开发商开始密切关注这片热土。有报道称,2014年10月,来自全国40多家房企组团考察合肥新站高新区。

  事实上,在2014年新站区的土地拍卖会上,竞拍高潮不断,中振、力高、绿地、禹洲等房企优先胜出。在众房企的竞争之下,新站地价“突飞猛涨”,迅速从500万/亩左右涨至790万/亩再到1000万/亩。

  值得一提的是,当时禹洲地产以“2014年新站地王”的姿态高调入驻。2015年禹洲中央城首开均价8635元/㎡,刷新当时新站区房价“天花板”。

  当时任职禹洲集团合肥分公司总经理的陈嘉祥表示,之所以如此血拼,看中新站区未来的发展潜力和区域内庞大的潜在购房群体。

  2015年,新站楼市继续加速度,大富、中环、文一等房企相继入驻抢占先机, 绿地、禹洲等开发商继续在此开拓新项目,区域楼市版图不断向东向北扩展。

  裂变:2016年—2017年

  冲击国家级高新区 房价迅速破万

  蓝光碧桂园正荣保利等大牌房企入驻

  2016年6月,省政府正式批准合肥新站综合开发试验区更名为合肥新站高新技术产业开发区(简称“新站高新区”),向国家级高新区迈进。至此,新站高新区楼市迎来了发展裂变期。

  区域定位升级,再加上宏观楼市政策的利好,2016年,新站区楼市、土市全面“开花”。

  区域楼盘“逢开必售罄”,市场中千人抢房的场面屡见不鲜。区域新房月均销量由之前的三四百套攀升至上千套,年均销量上万套,创区域历史最高峰。

  当然,区域置业门槛不断被抬升。据新安房产网数据统计,2016年前3月,新站区房价保持在7200元/㎡左右。而到了6、7月份,新站区房价迅速破8、破9,直冲1万/㎡。2016年10月、11月份,新站区房价更是破1.2万/㎡。业内人士直呼,“新站楼市价格洼地沦陷”。

  同样,土市也疯狂。一方面区域商住用地供应增多;另一方面,开发商跟打了鸡血似的高价抢地,地王记录屡屡被刷新,地价破1000万/亩成常态,最高达1550万/亩。同时,区域开发企业再添新成员,包括碧桂园、华地、和昌等。

  进入2017年,受调控影响,新站区楼市逐渐回归平稳。但实际上,市场依旧表现强劲,部分楼盘呈现“一房难求”的局面,区域房价稳居超1万/㎡时代。

  此时,处于裂变期的新站高新区迎来土地供应高潮。今年截至到3月24日,新站区累计出让了10宗1193.93亩商住地,吸引了超近百家房企参与,竞拍场面甚是壮观。于此,新站高新区再新晋一批知名开发企业,包括蓝光、正荣、皖投、绿都、华润、保利等。

  谈及蓝光入驻新站高新区,蓝光地产合肥公司总经理沈妍香用一系列利好新政佐证潜力热土:“获批国家级产城融合示范区、城市新型发展模式试验区、规划四条地铁线贯通全区、高等教育版块逐渐成型……2017年,新站高新区必将以蓬勃发展力闪耀庐州。”

  沈总还打了一个生动的比方:“如果将之前的新站去比作一只蓄势待发的雄狮,那么今年,就是它誉满庐州之时!”

 2、述说新站高新区的楼市数据

  新房成交:

  2016年前年均销售仅四五千套

  2016年大爆发 成交量破万套

  具体到数据,在楼市成交方面,据新安房产网统计,2010年—2013年,新站高新区楼市成交表现较为波动,新房年均销售最少仅三千余套,房价徘徊在5500元/㎡—6000元/㎡。

  如图:

  而2014年到2016年,由于区域迎来众多利好规划,楼市成交表现强劲,呈现逐年上升的趋势。新房年均销量从四五千套到上万套,房价从6000+元/㎡稳涨至8000+元/㎡。

  尤其是2016年,新站高新区新房成交量达17275套,创区域历史新高。

  2017年前5个月,受楼市调控影响,新站高新区新房成交有所下滑,但是房价并未止步,直入“万时代”,最高峰达12765元/㎡。

  如图:

  土地成交:

  2013年以后商住用地供应增多

  成交地价最高达1550万/亩

  在土地出让方面,据新安房产网不完全统计,2011年—2012年新站高新区土地供应主要以商业、办公、医疗为主,且宗数较少。进入2013年,土地供应逐渐增多,每年的供应量超700亩,且以住宅用地为主,地价也随之“水涨船高”。

  如图:

  据了解,2013年,新站区仅出让2宗居住地块;2014年,新站区成功出让5宗商住地块;2015年新站区出让7宗商住地;2016年出让8宗商住地;2017年(截止到6月14日)出让10宗商住地。

  由图可知,2015年新站高新区平均成交地价仅390万/亩;而2016年猛涨至1133.16万/亩,可见当时土市的炙热;受政策调控影响,2017年地价有所下滑,平均成交地价降至1011万/亩。

 3、介绍新站高新区的楼市版图

  从稳步发展到加速裂变,从房价5字头到如今的万元时代,从地价百万每亩到千万每亩......伴随着新站高新区房地产市场蓬勃发展,区域楼市版图也在逐渐扩大中。

  目前新站高新区楼市版图分为五大板块,即生态公园板块、七里塘板块、陶冲湖板块、职教城板块、少荃湖板块。

  众多周知,生态公园板块是新站高新区最为成熟繁华的板块,区域高楼林立,商住氛围浓厚,楼市交易主要以二手房为主。

  因此,目前新站区楼市重心集中在七里塘板块、陶冲湖板块、职教城板块、少荃湖板块。这四大板块属于新兴板块,未来发展潜力巨大。

  七里塘板块:

  该板块位于新站区西南门户,目前有一定发展基础,交通便捷,较完善的配套设施。随着区域交通规划的完善与推进,未来区域的通达性将进一步增强,城市层面地段价值升高,板块前景大好。

  陶冲湖板块:

  新站区陶冲湖板块陶冲湖为核心,公园总占地3300亩,依托现有的陶冲湖水库,未来将建成以陶冲湖水上游览区为中心,湿地观光区、科技文化区、观湖休闲区、健身运动区、赏荷休闲区、文化体验区和森林酒吧区环绕周围的“一心七区”格局,成为高科技人才接待服务中心、旅游娱乐中心、商业服务中心及现代化工业新城的生态示范区。

  职教城板块:

  职教新城总规划用地面积约7.6平方公里,总建筑面积约515万平方米。待高教基地全部建成,将容纳师生20万人,成为名副其实的“安徽高教第一城”乃至中部地区的“人才库”,板块发展潜力巨大。

  少荃湖板块:

  合肥少荃湖板块重点打造区域性金融商务中心、行政办公中心、会展旅游中心、文化休闲中心、IC产业高端人才教育研发中心和商业居住中心。

  未来,少荃湖片区将是以旅游休闲为主的城市公园,是以商业、休闲、娱乐、宜居为样板的滨水中央公园,是以生态保护、生态修复为重要功能的城市湿地公园。

  聚焦:

  四大板块22家房企26盘造势

  职教城、少荃湖板块为重中之重

  据新安房产网不完全统计,目前这四大板块在售楼盘(包括待售)共计26家,其中七里塘板块占5盘;陶冲湖板块有6盘;职教城板块9盘;少荃湖板块6盘。

  如图:

  显然,在这26家楼盘造势下,新站高新区楼市呈现“百花齐放”的态势。业内人士指出,近些年来,随着众多外来房企的进驻开发,新站高新区的物业产品逐渐多元化。

  如之前市场主要以毛坯高层为主,如今精装产品成常态。在社区定位上,之前新站高新区楼盘普遍为刚需而来,如今不少大牌开发商纷纷引起旗下的高端产品系,为新站高新区改善客户建设精品。

  如蓝光林肯公园属于蓝光地产旗下的公园系产品,秉承“居家即是公园”产品理念,为城市改善阶层提供品质人居优选,首开推130-230㎡洋房。

  碧桂园正荣悦玺是千亿房企碧桂园与改善大师正荣地产强强联合的作品,产品以精装为主。

  另外,从楼盘占比来,今年新站高新区楼市聚焦点更侧重于职教城板块与少荃湖板块。

  按照发展规划,“滨湖核心区,政务天鹅湖地区,新站少荃湖地区,蜀西王咀湖地区”将被打造成为合肥未来四大城市形象窗口。少荃湖板块的人居价值将被各大房企认真审视。今年新站高新区管委会工作要点之一是“启动少荃湖北部片区整体开发”。

  政治中心在哪儿,哪儿便是核心区。新站区管委会坐落于职教新城板块内,未来将规划为政治、经济、文化、教育、旅游“新中心”。职教成板块价值被越来越多房企看中,绿地、旭辉、当代、文一等房企的入驻开发,不断的促进板块的配套完善与人居氛围的浓厚。地铁3号线、淮海大道以及合家福购物广场、大地数字影院、磨店美食文化一条街等众多的生活商业配套建设,职教城价值快速提升,成为很多购房者首选的板块。

 4、盘点新站高楼区的配套规划

  交通:

  重点推动祥和路、双凤路、文忠路隧道、学林路等主干路网开工建设,完善少荃湖北部片区北航科学城和学林公园东侧居住组团支路网,新增通车里程10公里。

  实施新蚌埠路精品道路建设,推动轨道3号线、铜陵路高架、轨道4号线及1号线延伸线建设。

  未来城市轨道交通9号线、13号线、公共交通BRT均抵达少荃湖周边片区。

  教育:

  寿春中学落户新站区。由政府投资将位于新站高新区瑶海社区文忠路与物流大道交口以东的七十八中扩建成可寄宿制的初中,由寿春中学进行管理,2017年9月正式开学。

  合肥九中新址选定新站区,位于少荃湖板块,西至大众路,东至君山路,北至淮海大道,南至临涣路。

  引进马克汉姆国际学校,计划于2017年9月开学,将实现从幼儿园到小学、初中、高中一条龙的办学规模,打造安徽第一、全国一流的国际学校。

  加快第三十中学等4所中小学改扩建工程建设,新建磨店家园小学等2所小学。

  商业:

  加快推进京商商贸城、禹洲中央城商业街区、黉街、少荃邻里中心、十里邻里中心等现代服务业集聚区建设,围绕少荃湖、高教基地等经营性用地出让密集区域,谋划北岗商业中心、同庆楼、大润发、新加坡吉宝等一批生活性服务业项目。

  生态:

  建设“一楔两廊三带四核”生态绿地体系,包括二十埠河生态廊道、少荃湖环湖公园、铁路公园、高教基地带状公园、滁河干渠沿线生态廊道,打造国家级生态示范园区。

  科研:

  重点建设北航合肥科学城、联合微电子中心(UMEC)等创新平台;加快少荃湖科技园、工投智慧产业园、京东方科技园等创新园区落地建设;推进与高校、科研院所合作,力争再引进一批优质项目,推动科技创新和科技成果转化。位于文忠路与荃湖北路交口的北航科学城创新研究院主楼项目规划已出炉。

  医疗:

  安医四附院(东区)2016年建成运营,是合肥北部最大的三甲医院。加快中医药大学中西医结合医院、京东方数字医院三座医院和区卫生服务中心建设,打造“十分钟就医圈”。

  总结:

  25年沧桑变革、25年厚积薄发,鼎立合肥东北,与新火车站同步启动建设的合肥新站区一路走过25载春秋。更名新站高新区、升格为承接产业转移示范园区……时代浪潮滚滚、大城峥嵘初现。2017,伴随着合肥都市圈发展的日新月异,新站高新区正在经历不平凡的“焕新元年”。

仲夏六月,“合肥新一站”2017合肥新站高新区地产板块论坛即将启幕。

本期作者 易易

专题内容导读:

“南有滨湖,北有新站”合肥市十三五规划将新站区作为重点发展片区,打造世界级新型显示产业集群,全力建设国家产城融合示范区。宏伟蓝图,前期可期,在众多大牌开发商的联合造城下,如今区域楼市进入快车道。

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