01新房市场分析
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  根据新安大数据研究院统计,2018年2月,合肥市新建住宅网签成交1247套,环比跌19.9%,同比大跌62.1%,均价13660.2元/㎡,环比涨10.4%,同比上涨20.6%,其中,市区住宅1037套,均价是16356.1元/㎡。

  (备注:合肥市数据包含长丰、肥东和肥西三县数据,不含巢湖市和庐江县,下同。)

2017年2月-2018年2月合肥市区住宅网签成交量走势

2018年2月合肥各区新房网签成交量与均价趋势

  根据新安大数据研究院统计,2018年2月,合肥全市住宅网签成交1247套,环比跌19.9%,同比大跌62.1%,其中,市区成交1037套,处于高位跳水态势,环比跌29.1%,同比跌19.7%。虽然2月经历了一个春节长假,但市区住宅网签量超千套,比去年的7月、8月、9月、10月、11月都好,房管局网签备案放开是主因,返乡置业也是另一个因素。

 2月,合肥全市住宅均价13660.2元/㎡,环比涨10.4%,同比上涨20.6%,这一均价含长丰、肥东、肥西,不含庐江和巢湖,而剔除三个县域之后,市区均价达到16356.1元/㎡,创下年内第二高,环比涨5.6%,同比涨12.9%,同比涨幅近略高于,近八年同期内除2017年2月外的平均涨幅8.6%。说明调控政策继续对房价有制约作用。

  其中,庐阳区是九区内唯一超200套区域,包河区、经开区、高新区、蜀山区也在百套以上。三县中的肥西更是达到187套。

庐阳区成交246套领先,环比涨33%,同比大涨176.4%,均价是17647.6元/㎡,环比涨15.4%,同比涨16.8%。区域主力盘是万科森林公园、华地森林湖,均超50套,万科森林公园以65套夺得2月的市区销冠,均价是19504.8元/㎡,华地森林湖59套、均价13217.7元/㎡。

  包河区成交174套,位居第二,环比大涨569.2%,同比略涨3%,均价是17406.1元/㎡,环比涨17.0%,同比涨11.8%。区域主力盘为信达天御、中海央墅,分别成交46套、41套,均价分别是15892.3元/㎡、19482.5元/㎡。

 

   第三位经开区成交115套,环比涨59.7%,同比大涨130%,均价是14504.7元/㎡,环比略涨1%,同比涨15.5%。主力盘仅有世茂翡翠首府,成交64套,均价14504.7元/㎡,区域内其他各盘都不足20套。

  第四位是蜀山区和高新区并列,均成交105套,分别环比下跌53.1%、25%,不同的是,蜀山区同比涨12.9%,高新区同比跌37.1%,均价分别是17866.0元/㎡、15762.1元/㎡。高新区主力盘是蓝光雍锦半岛44套、祥源金港湾34套,蜀山区主力盘是求实领势学府36套、中国铁建青秀城30套。

  剩下四个区成交量均低于100套,具体是:新站区90套、政务区77套、瑶海区70套、滨湖区55套。

  2月份,三县住宅有23天都是0网签成交记录,仅有6天有数据,累计成交210套,环比涨123.4%,却同比大跌89.5%,其中,长丰成交23套、肥西成交187套。由于肥东房管局网上备案系统仍在维护中,肥东已连续七个月没有网签数据。

  均价方面,长丰均价是13184.5元/㎡,环比大涨28.3%,同比涨27.0%;肥西均价11440元/㎡,环比略涨0.8%,同比涨9.1%,而成交量大幅领先的楼盘仅有光明观澜公馆,成交179套,比市区销冠还要多11套,成交均价是11440.0元/㎡,由于占肥西总成交量95.7%,因此该盘对肥西均价有绝对主导影响。

2018年2月合肥全市住宅楼盘网签TOP15排行榜

  2018年2月,合肥市住宅网签排名TOP5楼盘是:光明观澜公馆179套、均价11440.0元/㎡,万科森林公园65套、均价19504.8元/㎡,世茂翡翠首府64套、均价14504.7元/㎡,华地森林湖59套、均价13217.7元/㎡,信达天御46套、均价15892.3元/㎡。[详细]

02 土地市场分析(合肥)

   2宗地,159.07亩,10.27亿!2月9日,合肥市春节前的最后一场土拍圆满收官,最终出让的2宗地块均顺利成交,同样也为2月份的土拍画上了句号。此前,惨遭流拍的肥东FD17-14号居住用地也以728.03万/亩的价格被合肥城改竞得。

  2月9日,合肥土市共成功出让2宗159.07亩土地,揽金10.27亿元!具体成交结果如下图:

合肥2月土地成交信息

  据本站现场了解,由于今日土拍仅有2宗地块出让,因此,总体参拍房企数量并不多。其中,肥东县FD17-14号居住用地共吸引了6家房企前来参拍,包括刚刚于上月拿下瑶海区地块的中梁地产、以及华地、南京银城、远洋、城改等。

  相比于去年10月份,该地块首次入市出让时,房企参与数量有所增加。且在转挂牌之后,最终能够有6家房企参拍,表明该地块的热度也有一定上升。

  而相比之下,肥西[2017]22号20.27亩娱乐康体地块则仅有1家房企报名,最终以80万/亩的价格成功摘得。自1月份以来,合肥供应的14宗地块全部成功出让,也算是为今年的土地市场开了个好头。

今天的土拍看点主要集中在肥东县FD17-14号居住用地身上,此前,外界对于该宗地的预期并不高,在最终结果出来前,甚至不少人预测该地块有流拍的可能。

  不过,或许是受到上一次合肥土市回温的影响,最终6家房企竞拍该宗地的结果也是出人意料。

  首先,参拍房企数量较之前一次有明显增长,显然是该地块的首要看点。

  其二,中粮地产在上一次获得瑶海地块之后,此次再次前来,也可看出,该房企已经有了大举"进军"合肥市场的决心,尽管这一次遗憾失手,但可以推断的是,此后的土拍其必然还会积极参与。

  南京银城以及远洋地产,之前也已经多次参与合肥土拍,但无奈最终都无功而返。此次再战肥东地块,想必也是考虑到该地块竞争程度不会太高,希望借此地块进驻合肥。

  本土房企华地的出击,也反映出开发商对于今年合肥土市竞争看高,年初倘若能在相对冷门的地块有所斩获,也是一种很好的储备,以防后期竞争太过激烈,存货不足。

  其三,除了南京银城退出书面报价阶段外,其余5家房企报价中,有3家房企报价在8亿多,差距非常之小,也反映出多数房企对于肥东地块地价的判断一致。

  而最终地块728.03万/亩的价格,6066.85元/㎡的楼面价也较为符合区域目前的土地价格总体水平。

  据本站统计,从2016年至今,肥东县总共出让了12宗1476.24亩的住宅用地,其中,2016年就有7宗792.01亩,2017年4宗545.43亩,从土地价格来看,总体呈现下行的走势。

  2016年,肥东县7宗成交地块中,最低单价也在822万/亩,最高价高达1650万/亩。2017年,4宗地块中,最低成交单价728.03万/亩,最高价1326万/亩。而从最近区域两次地块成交价格来看,均在700万/亩以上,较以往有明显下降。

  且两次地块均在出让初期遭到"冷遇"。而之所以出现价格的转变,一方面与出让地块本身综合条件和价值有一定关系,另一方面也与区域目前的楼市状况有直接关系。

  据了解,当前肥东区域内与此次出让地块同处一板块的楼盘多达14家,竞品价格及产品同质化严重,竞争形势激烈。地块所在的撮镇板块未来还有3家楼盘在售,分别是华盛大运城4期、淮矿东方樾府和中海城,产品主要以高层洋房为主。

  在合肥楼市调控之下,肥东县毛坯高层最高限价13000元/㎡,洋房最高限价14500元/㎡,产品打造受限,加上区域内竞品项目众多,价格趋稳,低价及品牌盘去化较快,而高价盘去化则遭遇巨大阻碍。

  因而,在这种情况下,多数房企对于肥东地块的报价则保持一定的谨慎性。以避免后期因成本加重,产品定价较高而销售困难。

  随着此次2宗地块的成交,也意味着2018年2月份合肥市的土地出让工作也已经全部结束。相比于去年同期,在土地成交量上减少9宗1064亩,同比降幅达87%。相比上月,则减少10宗683.65亩。

  平均地价方面,今年2月份为645.45万/亩,较去年同期的961.51万/亩下降316.06万/亩,同比降幅32.87%。环比1月份也下降66.96万/亩,降幅9.4%。

  在土地成交量与地价大幅下降的情况下,揽金量也不甚理想。

  2017年2月,合肥市11宗地块出让金达到117.6亿元,而今年2月份仅为10.27亿元,相比减少107.33亿。较1月份的60.03亿减少49.76亿元。

  各项数据的下滑与合肥市现阶段紧缩的供地态势有直接关系。

  而在接下来的3月份这种紧缩态势或将持续,目前,从合肥市公布的3月份供地信息来看,下个月合肥市也仅有5宗447.8502亩土地将出让,较往年同期有较大差距。

  由于2016年和2017年年初合肥市住宅用地供应增多,新增项目数量集中,自去年3月份以来,合肥市土地供应量开始逐渐缩减,而这种缩减将导致多数房企土地储备紧张,未来合肥土地市场的竞争将会更加激烈,而这种激烈的竞争也或将导致地价继续走高。[详细]

以上数据如需要请咨询新安房产网客服QQ:1962986660

03市场动态分析

(一)品牌房企

1、弘阳商业集团签约合肥松芝万象城 拟建弘阳广场

  2月6日,弘阳商业集团与松芝集团成功签约合肥松芝万象城项目,这是弘阳商业集团购物中心板块继南京弘阳广场、常州弘阳生活+之后,轻资产拓展首个落子合肥的项目,商业版图再添新势力! [详细]

  点 评:弘阳商业历经22载蜕变,形成了以购物中心、家居建材、主题游乐、社区商业、星级酒店等多元化经营的著名商业品牌。此次落子合肥,将为合肥的消费者提供不同的主题购物体验!

2、大咖云集 论道东城|力高东城发展高峰论坛开幕在即

  2018年2月28日,"力助东城新气象 高攀发展核心区"——新媒体东城高峰论坛成功举办,一众合肥主流媒体相聚力高。在本次新媒体东城高峰论坛正式开始之前,媒体大咖们首先实地参观了合肥力高在东城的2个重要项目力高·君御国际与力高·澜湖前城,对合肥力高在东城所打造的产品给予了高度的专业评价。 [详细]

  点 评:一个光芒万丈的新城,从来不缺乏远见者的关注。作为上市港企、全国百强,力高地产持守匠心砥砺26载,对东城核心区的深度布局,将为东城带来与发展速度相匹配的品质生活,勠力打造东城新气象。

3、安徽518商务体第1栋塔楼封顶大吉 拿1项合肥之最

  随着D1塔楼"湾之星"主体结构封顶,标志着518商务体第一栋大楼封顶大吉。湾之星也凭借广大"地标粉"对其办公性能及投资价值的高度认可,创造一项合肥之最的市场传奇:主体结构封顶时写字楼去化已超60%(2017年10月30日)。 [详细]

  点 评:人们常说,投资写字楼,就是投资一个城市的未来,那么地标写字楼,更是引领不动产的投资方向。目前D1栋塔楼在售的高区写字楼,其景观视野更广阔、性价比更高,因此是投资入手的绝佳时机。

(二)新安房产网

4、想买房,不实地看,怎么行? 新安看房团3.17再出征

  先下手为强,后下手没房!3月17日,"筑巢行动 2018新安房产网春季大型看房活动"将正式发车,届时,全省联动,15城百车齐发,跟"惠"买房的人一起去看房!目前,"筑巢行动 2018新安房产网春季大型看房活动"已经开始报名,如果您最近有购房的打算、想了解合肥乃至安徽楼市的市场情况,想最大程度拿到开发商的购房优惠。那么,赶快加入我们吧,免费看房,大巴车接送,一站式了解安徽整个房地产市场的真实行情。[详细]

  点评:在每年的看房盛会中,新安房产网都会组织最资深的专业人士,带领网友实地参与看房,并且与多家品牌房企展开合作,独家享受额外的买房优惠,力争让网友通过看房活动,轻轻松松知晓楼市行情,实实在在买到划算好房。

04宏观市场分析

(一)关键词:楼市,济南,城市住房保障,住宅增设电梯

事件回顾:2月26日制定出台了《济南市既有住宅增设电梯财政补助资金实施细则》,细则明确了补贴范围,补贴标准,补贴资金的发放和发放程序,以及加强财政资金的管理。下一步,济南市房管局也将抓好《关于进一步加快推进我市既有住宅增设电梯试点工作的通知》的落实。按照济南市2018年老旧小区整治工作的整体部署,力争到2018年底累计完成不少于180部电梯加装试点任务。按照《济南市既有住宅增设电梯财政补助资金实施细则》的规定,指导各区做好增设电梯资金发放工作,切实做好这项惠民利民政策。

点 评:济南市既有住宅加装电梯财政资金补贴的标准是:七层住宅加装电梯每部补贴22万元;六层住宅加装电梯每部补贴20万元;五层住宅加装电梯每部补贴18万元;四层住宅加装电梯每部补贴16万元。 济南市老楼加电梯,后期使用起来就比较方便了,尤其是适合老年人使用,这也是一项利民政策。

(二)关键词:宁波,落户政策,户口迁移

事件回顾:据悉,《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》明天(3月1日)起正式实施,这份事关万千百姓的户口政策,含金量极高,其最大的调整和亮点是,落户宁波的门槛大幅调低,范围大幅扩大。具体怎么样?赶紧来了解!此次户籍调整适用范围:海曙、江北、镇海、北仑(含大榭)、鄞州(高新区、东钱湖)、奉化。户口迁移分为居住就业落户、亲属投靠落户、人才落户、政策性落户和市内户口迁移五个类别。另外,市区原购房落户和投资的纳税落户政策停止执行。该细则实施前已在网签平台签订商品房买卖合同或者二手房转让合同的购房人,可按原购房落户政策执行。

点 评:此次,新政还全面放宽了应届毕业生的落户条件,明确大专以上应届毕业生可先落户后就业。这项新政相对于宁波2003年推出的"本科以上应届毕业生可先落户后就业",又进了一大步。这在全国范围同类城市中也很少见。

(三)关键词:三亚,限价新政,备案价格

事件回顾:三亚市发展和改革委员会、三亚市住房和城乡建设局近日联合下发文件,规定新建商品住房项目备案价格不得超过去年2月份价格。

点 评:根据国家统计局在2月24日公布的数据显示,包括北京在内的11个热点城市,新房价格全部转入下降,其他70个二三线城市也基本都出现不同程度的下跌。或许正是预感到了即将到了的降价浪潮,老大哥为了防止房价滑入大跌不止的深渊,悍然出台新规,明确规定跌幅不得超高20%,以强有力的政治力量一举托住将倾之大厦。

(四)关键词:商业,商业项目开业,银泰,万达

事件回顾:安徽商业今年蓬勃发展依然势头不减。据专业机构不完全统计数据显示,2018年安徽预计将有48个商业项目(单个商业面积在3万㎡以上)迎来开业,商业新增总体量近425万m2,相比2017年安徽只有20个商业项目的开业量,2018年将迎来商业供应量的一个小高峰。合肥滨湖银泰城、合肥恒大中心、合肥滨湖万达新天地、淮南新城吾悦广场、淮南山南万达广场、宣城万达广场等项目都引人关注。

点 评:安徽市场商业竞争虽然激烈,但好的项目其实还是有限,且各城市发展不均衡,对于有实力、有能力的开发商来说,还是能够脱颖而出的。安徽即将入市的项目看似总量大,但其中有能力、有实力的开发商较少,做购物中心从拿地、定位、开发建设再到招商,整个流程非常复杂,对企业自身和人才要求较高。

(五)关键词:银行,套房贷款利率,贷款

事件回顾:记者近日走访北京地区多家银行和房产中介发现,部分银行首套房贷款利率再次上调。就首套房而言,基准利率上浮10%目前占据主流地位;少部分银行将首套房贷款利率上调至基准利率上浮20%甚至30%;个人外资行首套房贷款利率最低可以申请到基准利率,不过该外资行对贷款人的自身资质和所购买房屋的房龄要求较高。

点 评:银行按揭贷款的收紧态势已经持续了一年有余。春节过后,银行额度增加,放款速度有所加快,不过部分银行和地区的首套房贷款利率却也跟着上调了一些。如果首套房在基准利率基础上上浮20%,那么利率是5.88%,按照等额本息的方式还款,每个月要还5918.57元,30年总共需要支付利息为113.07万元,相比9折情况下增加了近33万元,相比基准利率情况下增加了约22万元。于是最后你会发现,不管房价降没降,反正买房花的钱是越来越多了!

(六)关键词:地铁8号线,合肥地铁,批复

事件回顾:近日,有城北的市民咨询,现在周边很多人的朋友圈都在传地铁8号线2019年就会修建,想了解一下信息的准确度,是不是真的?对此,合肥市轨道办回应道,目前全市第三轮轨道交通建设规划正在加快建设报批工作,轨道交通2、3、4延长线和6号线一期、7、8号线均为本轮建设规划研究线路。相关规划将争取早日获国家发改委批复,因为只有待批复后,才能按批复意见来组织实施轨道交通8号线。

点 评:据了解,合肥地铁8号线初步规划为连接北城和滨湖新区的南北方向的快线,线路北起于北城高铁站,经凤麟路、阜阳路、蒙城路、徽州大道至终点滨湖新区珠江路站,全长约44.82公里。按照计划,今年合肥除了全面推进在建的3、4、5号线以及1号线延长线项目,还将启动6号线一期和2号线、3号线、4号线延长线,积极开展7、8号线项目前期设计,逐步建成联动市县的轨道交通主骨架。