01新房市场分析
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  根据新安大数据研究院统计,2018年4月,合肥市住宅网签成交5560套,环比同比均涨了八成,环比涨88.4%,同比涨88.2%,均价13488.2元/㎡,环比跌2.6%,同比上涨6.6%。其中,市区住宅成交4009套,环比涨69.2%,同比大涨277.5%,创近18个月最高值,市区均价15686.9元/㎡,环比略跌2.9%,已经连续两个月下跌,同比涨9.0%。

  (备注:合肥市数据包含长丰、肥东和肥西三县数据,不含巢湖市和庐江县,下同。)

2017年4月-2018年4月合肥市区住宅网签成交量走势

2018年4月合肥各区新房网签成交量与均价趋势

  受近期合肥房管局网签放松影响,4月合肥全市住宅网签成交5560套,环比同比均涨了八成,环比涨88.4%,同比涨88.2%,其中,市区成交4009套,环比涨69.2%,同比大涨277.5%,创近18个月最高值记录。

  具体来看,成交比较突出的是高新区,成交高达1364套,占到市区总成交量的34%,环比涨幅362.4%,同比更为夸张,大涨1467.8%,区域主力盘为西子曼城、望江台、祥源金港湾,均超300套。据小道消息,高新区近期陆续放开网签,同时大量回迁房纳入网签备案系统,接下来有可能是滨湖区。

  而环比涨幅超过200%还有瑶海区,成交531套,环比涨276.6%,同比大涨800%。此外,新站区仅次于高新区,成交745套,环比涨73.7%,同比涨167.0%。

  由于刚需房和低价回迁房成交占比较大,导致市区住宅均价再次小幅走低,4月,合肥全市住宅均价13488.2元/㎡,环比跌2.6%,同比上涨6.6%,这一均价含长丰、肥东和肥西,而剔除三个县域之后,市区均价15686.9元/㎡,环比略跌2.9%,已经连续两个月下跌,同比涨9.0%。

  有五个区域均价环比下跌,跌幅最高的是经开区,均价13404元/㎡,环比跌6.8%,同比跌2.3%,其次是新站区,均价11736.7元/㎡,环比跌5.8%,同比跌1.6%。

  与之相反的是,政务区是环比涨幅最高的,均价26450.3元/㎡,环比涨6.1%,同比大涨11.0%,虽然政务区4月仅成交35套,但多是高端盘,像天鹅湖ΜΟΜΛ、融创合肥壹号院、融创信达·政务壹号,单价在2.3-3万元/㎡之间,因此大幅拉升政务区均价走势。

2018年4月与3月合肥全市住宅网签成交对比

  4月份,三县住宅累计成交1551套,环比涨166.5%,却同比跌18.1%,其中,长丰高达1172套,只比高新区少了192套,而3月份长丰仅成交了11套;肥西成交379套,环比跌33.9%,同比跌51.0%。由于肥东房管局网上备案系统仍在维护中,肥东已连续九个月没有网签数据。

  均价方面,长丰均价是10649元/㎡,环比跌2.6%,同比跌9.4%;肥西均价11474.6元/㎡,环比大跌6.2%,同比涨9.4%,均价大跌主因是江淮集团的集资房江汽六村成交129套,均价仅有2689元/㎡,因此大幅拉低肥西均价。

2018年4月合肥全市住宅楼盘网签TOP20排行榜

  2018年4月,合肥市住宅网签排名TOP5楼盘是:西子曼城355套、均价13211.4元/㎡,望江台343套、均价13317.5元/㎡,祥源金港湾328套、均价16081.6元/㎡,文德艺墅180套、均价12792.0元/㎡,祥源·玖悦湾154套、均价11693.7元/㎡。[详细]

02 土地市场分析(合肥)

   伴随着4月份土拍的结束,各项土地数据也随之出炉。而对比于3月份,合肥土市数据却发生了明显的变动。

  其中地块出让宗数和面积有了大幅增长,不过,地价却下降较为明显。从数据可以看出,合肥正在加大供地力度,但由于市区居住优质地块的缺乏,也导致了地价处在一个较低的水平。

  根据新安大数据研究院统计,2017年4月份,合肥土地市场共累计出让16宗地块,总面积1013.0746亩,实现揽金60.3亿元。

  相较于3月份9宗582.2422亩地出让,4月份合肥土地出让量环比增加了73.99%。而与2017年4月相比,2018年4月合肥土地成交量呈现上升趋势,同比去年同期增加了395.278亩,增幅为63.98%。

  从土地具体出让情况来看,基本上是一边倒向县域。在近千亩的地块出让中,其中市区仅有4宗地276.8亩地块出让,占出让地块总比重约27.3%。

  而在县域地块中,肥东县以5宗301.83亩居于榜首,庐江县则以4宗224.31亩拍在第二位,而肥西、长丰以及巢湖市,各仅有1宗地块迎来出让。

伴随着地块出让宗数以及面积的大幅增长,相应的,合肥4月份土地出让总金额也增加了不少。据悉,4月份合肥土地出让总金额高达60.3亿,环比上月增加15.89亿元;而同比2017年4月份,土地出让总金额也增加了36.52亿元。

  从数据可以看出,在加大土地供应力度下,4月份合肥土市量价数据都有了明显增长。

  不过,在平均地价方面,合肥4月平均地价仅有595.28万/亩。这一数据,是2018年目前以来地价最低值,同时也在近7个月以来,合肥地价倒数第二低值。总体来看,4月合肥地价表现并不理想。

  而出现这种情况,一方面是4月份合肥虽然出让地块数量较多,但有不少都是商业及其他性质用地,居住地块较少。另一方面,也说明目前合肥的土市限价措施,在控地价方面取得了较为明显的成效。即使是被多家房企看好的肥东FD18-9地块,最终地价也仅在993.08万/亩,还是没有突破千万大关。

  结合房企拿地情况来看,4月份合肥土地市场热度也有所回升。

  在4月27日土拍中,现场将近有金科、中梁、金地、金辉、新城、海亮、远洋、中铁建、禹州、金地商置、K2石榴、祥和、正荣、招商、碧桂园、雅居乐、海亮、南京银城、文一、华润、斌峰、美的、文德、中海等25家房企参与拍卖。

  其中包括碧桂园、金科、新城等多家房企,同时报名了2宗以上的地块,可以看出房企的拿地热情很高。这也是继3月土拍回暖后,合肥土地市场热度继续升温。

  而伴随着土地市场回暖,一些潜伏的房企也开始浮出水面。其中在近日土拍中,文一以单价565.13万元/亩,总价5亿6460万,拿下肥西[2018]4号商住地块。

  由于文一长时间"无动作",仅在去年8月份摘得了肥东20亩商业地块。对此,也有业内人士调侃道,文一什么时候拿地,就是抄底的时候到了。另外,包括新城、中梁等房企也是持续发力,在已有地的情况下,再次拿下合肥县域地块。

  通过4月份的土拍,也可以看出,近期合肥土地供应一直以县域为主,尤其是4月土拍"收官战"完全变成了"县域主场"。

  不过,这一现状可能不会持续太久。据官方回复称,国土局会同有关部门,多次督促县区政府和开发区管委会加大土地征地拆迁,完善基础设施配套,完成规划审批,拟在二季度加大市区居住用地供应。

  也就是说,在二季度,合肥土市市场将有极大可能会开始推出市区地块。

  结合土地市场近期回暖的态势来看,一旦市区优质地块推出,无疑会吸引更多房企的争抢。虽然目前地价保持平稳态势,但后期依旧有上扬的可能。[详细]

以上数据如需要请咨询新安房产网客服QQ:1962986660

03市场动态分析

(一)品牌房企

1、2018合肥东部区域发展高峰论坛圆满落幕

  4月20日下午,由合肥肥东新城吾悦广场主办的"大湖名城 东部崛起"2018合肥东部区域发展高峰论坛,在新站利港喜来登酒店隆重举行。 [详细]

  点 评:作为东城首座体验式城市综合体,政府招商引资工作中的一项重要成果,吾悦广场布局东城,必然吸引强大的客流,汇聚海量财富,带来体验消费助力城东发展,让城东区域魅力与区域价值双线齐飞。

2、龙湖瑶海天街百万级产品发布会圆满落幕

  2018年4月27日晚,龙湖战略级新品暨龙湖·瑶海天街产品发布会将在政务文化新区合肥大剧院圆满落幕。 [详细]

  点 评:据悉,龙湖·瑶海天街将采用铂金岛系列及天街星座商业,相信这两大商业模式将给合肥商业未来带来新的期待。

3、新滨湖孔雀城合肥滨湖展厅盛装亮相

  历时经久,期待新生——2018年4月21日,新滨湖孔雀城滨湖城市展厅盛大开放,以城市级卓越大境,成就标杆典范。 [详细]

  点 评:新滨湖·孔雀城自去年面市以来一直受到市场追捧,其所处滨南版块的未来发展潜力,以及自身强大配套受到客户强烈认可和关注。作为城市发展新风向和价格洼地,未来区域发展和投资升值前景不可估量。

(二)新安房产网

4、2018年5月合肥楼市开盘预告

  据新安房产网数据中心统计,2018年5月合肥共有30家楼盘预计推新,主要集中在滨湖、肥东、瑶海、新站区域。[详细]

  点评:据统计,5月份预计推新的楼盘刚需、改善都有,入市量还算可观。

04宏观市场分析

(一)关键词:海南,升级调控,全域限购,去地产化

事件回顾:短短一年多,海南省迎来第14次房地产调控,也是最严的一次。而在海南房地产调控持续加码和去地产化背景下,房企势必要加快转型。

点 评:在自贸区和自贸港政策利好下,海南经济发展的模式和以前肯定会明显不同,将更加注重扩大改革开放、推动产业升级和改善营商环境。要做到这一点,需要对过去多年来形成的地产依赖模式进行全面换挡,严格管控房价、地价暴涨的局面。

(二)关键词:武汉,公积金新政,个人贷款

事件回顾:武汉市购买首套房使用住房公积金的最高贷款额度将由50万元提升至70万元,二套房的最高贷款额度为50万元。记者30日从武汉住房公积金管理中心获悉,从5月1日起,武汉将实施这一住房公积金个人贷款新政策。

点 评:通过设置并及时调整流动性调节系数,相应调整最高贷款额度,以防控资金流动性风险。

(三)关键词:央行降准,定向降准,释放4000亿

事件回顾:中国人民银行17日晚发布公告,4月25日起下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。中国人民银行有关负责人表示,此举一是可以增加长期资金供应,降低企业融资成本;二是释放4000亿元增量资金,增加了小微企业贷款的低成本资金来源。

点 评:此次降准之后市场流动性增加,市场上钱越来越多,这就意味这银行房贷额度可能会比之前更加宽松,简单的说就是银行有钱对外放贷款了。房贷业务放松的直接影响就是购房者从银行更容易获得贷款,买房的难度降低,购房需求得到释放,楼市会出现供不应求的情况,不知道会不会刺激房价上涨。

(四)关键词:人才新政,落户政策,合肥落户政策

事件回顾:4月26日,合肥正式出台《关于进一步支持人才来肥创新创业的若干政策》,再次以多重利好政策吸引人才来肥创新创业,这一政策覆盖高校毕业生、留学归国人员及专业技能人才等各类人才。值得关注的是,40岁以下本科学历,落户即可买首套房。

点 评:未来七年内将拿出超百亿元资金,从引进人才、培育人才、创业扶持等多个方面推出多重优惠政策,以进一步营造良好的"养人"环境,吸引各类人才在肥创新创业。

(五)关键词:住房租赁,住房租赁财政奖补,租房补贴

事件回顾:4月27日,合肥市房地产管理局发布关于印发《合肥市促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》的通知。据了解,对租赁企业、中介和个人进行财政奖补,这在全国都是首创。

点 评:合肥房东注意了,租房出去可享受政府补贴,12元/㎡/年!

(六)关键词:高新区,世界一流高科技园区,跻身前十

事件回顾:4月27日,科技部火炬中心在杭州召开"世界一流高科技园区2035"工作座谈会,会议宣布将合肥高新区和广州高新区纳入世界一流高科技园区建设序列。

点 评:合肥高新区紧紧抓住城市大工业、大交通的发展"风口",深入实施创新驱动发展战略,持续激发创新创业活力,以全球领先的科技成果催生产业的蓬勃发展,努力成就"核心技术—领军企业—产业链—产业集群"的内生发展之路。