01新房市场分析
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  根据新安大数据研究院统计,2018年5月,合肥全市住宅网签成交12599套,创近23个月以来最高值,环比涨126.6%,同比大涨326.4%,全市住宅均价14494.2元/㎡,环比涨1.7%,同比大涨29.5%。

  其中,市区成交11063套,创近53个月以来最高值,环比涨176.0%,同比大涨852.9%,上一次破万,还是在2013年12月,当时市区住宅成交12731套,市区住宅均价15287.5元/㎡,环比略涨1.2%,同比涨6.9%。

  (备注:合肥市数据包含长丰、肥东和肥西三县数据,不含巢湖市和庐江县,下同。)

2017年5月-2018年5月合肥市区住宅网签成交量走势

2018年5月合肥各区新房网签成交量与均价趋势

  合肥楼市在2017年9月达到近一年内最低点,网签套数仅有880套,此后市场进入低位状态,单月均未超过1600套。在低迷数月后,进入2018年"金三",市场产生轻微反弹, 3月全市网签近3000套,4月更是超过5500套,5月份成交回升明显,已经破万。

  刨去三县数据,5月份,合肥市区住宅网签成交11063套,每天平均达356.9套,环比涨176.0%,同比大涨852.9%,已经连涨三个月,创近53个月以来最高值,"红5月"名副其实。上一次破万,还是在2013年12月,当时市区住宅成交12731套。

  低价盘项目尤其是前期火爆的限价盘5月份开始进入密集网签期,这对合肥新房市场起到了支撑作用。同时,受合肥人才新政公布影响,该政策被称"变相放开限购",明显激活房地产市场,致使买房需求迎来一次小爆发。

  根据新安大数据研究院统计,在成交TOP10榜单中,除集资房外,均价1.3-1.6万元/㎡的限价盘像西子曼城、望江台等占据绝对主力。随着合肥万元盘相继清盘,限价盘全款、高首付优先,2万+的高价盘也开始变得抢手了,接下来还将有不少高价纯新盘上市。

  此外,合肥房产局发公告称"二手房市场全面回暖",这种火热势头有望持续,回暖主因是新房限价盘越来越少,且首付要求高,全款、高首付优先,致使购房者目光转向二手房市场。

2018年5月与4月合肥市区住宅网签成交对比

  具体来看,成交量比较突出的是滨湖区和高新区,均超2500套。滨湖区位居九区第一,成交高达2622套,占到市区总成交量的23.7%,环比涨幅550.6%,同比更为夸张,大涨2103.4%,区域主力盘是:都会1907项目566套、时光印象455套、紫云赋·江山印411套、公元天下371套、佳源巴黎都市234套。

  其次,高新区成交2553套,占到市区总成交量的23.1%,环比涨87.2%,同比也非常夸张,大涨2242.2%,区域主力盘是:西子曼城846套、望江台813套、蓝光雍锦半岛227套、祥源金港湾223套,而西子曼城和望江台夺得5月市区成交冠亚军。

  第三位是蜀山区,成交1743套,占到市区总成交量的15.8%,环比大涨1110.4%,同比大涨1428.9%,区域主力盘是:中国铁建青秀城588套、御璟江山465套。

2018年5月与4月合肥市区住宅均价对比

  5月,合肥全市住宅均价14494.2元/㎡,环比涨1.7%,同比大涨29.5%,这一均价含长丰、肥东和肥西,而剔除三个县域之后,市区住宅均价15287.5元/㎡,连跌两个月后小幅反弹,环比略涨1.2%,同比涨6.9%。

  九区中,只有经开区和新站区的均价是环比上涨,涨幅都在4%左右,均价分别是14465.2元/㎡、12612.8元/㎡。不同的是,新站区同比涨幅高达21.1%,是九区内同比涨幅最高的,经开区只同比略涨2.2%。

  另外七个区域均呈现下跌,有三个区域环比跌幅超过10%,政务区均价23298.3元/㎡,环比跌幅最高,达到12.7%,其次,包河区15232.2元/㎡,环比下跌10.9%,滨湖区16391.9元/㎡,环比下跌10.2%。

  还有四个区域环比跌幅在10%以下,分别是庐阳区、蜀山区、瑶海区、高新区,均价依次是:17332.3元/㎡、16134.5元/㎡、12168.6元/㎡、14743.2元/㎡,环比跌8.6%、6.2%、0.3%、0.2%,同比方面,只有庐阳区是同比上涨6.3%。

  5月份,三县(含长丰、肥东、肥西,不含巢湖、庐江)住宅累计成交1536套,比市区少了9527套,环比略跌1.0%,同比跌17.7%。

  其中,长丰县成交277套,环比大跌79.4%,同比跌42.8%;肥西县高达1295套,环比大涨241.7%,同比涨23.0%;由于肥东房管局网上备案系统仍在维护中,肥东已连续十个月没有网签数据。

  均价方面,长丰均价是12107.2元/㎡,环比略涨0.3%,同比大涨18.7%;肥西均价8887.1元/㎡,环比跌8.1%,同比跌6.6%,均价大跌主因是,江淮集团的集资房江汽六村成交631套,均价仅有2476.8元/㎡,大幅拉低肥西均价,若是剔除该盘,肥西县均价将回升至15324.5元/㎡。

2018年5月合肥全市住宅楼盘网签TOP20排行榜

  2018年5月,合肥市住宅网签排名TOP5楼盘是:西子曼城846套、均价13338.1元/㎡,望江台813套、均价13825.2元/㎡,江汽六村631套、均价2476.8元/㎡,中国铁建青秀城588套、均价15007.5元/㎡,世茂翡翠首府573套、均价14520.3元/㎡。

  根据新安大数据研究院统计,截至5月31日,合肥全市(不含肥东、巢湖和庐江)新房库存量为55719套,根据前5个月平均成交4782.8套计算,去化周期为11.6个月。其中,市区新房库存为48147套,去化周期为12.1个月,长达一年。

截至2018年5月31日合肥市住宅库存量和去化周期

  具体:蜀山区4427套、庐阳区6237套、包河区3230套、瑶海区5320套、高新区4910套、经开区3243套、政务区2648套、新站区7712套、滨湖区10420套。

  虽然政务区的库存最少,只有2648套,由于网签成交同样最少,因此去化周期最长,达到38.6个月;高新区去化周期反而是最短,只有5.5个月,这和近五个月高新区网签量大涨有关,前5个月高新区平均成交891.4套,是九区平均值最多的;同样,虽然滨湖区的库存量高达10420套,是九区最多的,但网签成交量大,因此去化周期只有15个月。

  三县中,北部组团(长丰县)5688套,去化需19.2个月,西南组团(肥西县)1884套,去化仅需3.8个月,不含肥东。

  另据新安房产网新房中心统计,6月合肥预计有41家楼盘推新,约5400多套房源,其中有8家是纯新盘,分别是:金大地悦澜公馆、金隅大成郡、龙湖时代天街、安建翰林天筑、琥珀东华府、保利罗兰香谷、琥珀御宾府、金鹏珑璟台,分布在滨湖、新站、肥东、瑶海,刚需改善皆有,入市量很客观[详细]

02 土地市场分析(合肥)

   "摇号、地王、抢地",5月份土拍可谓是亮点颇多。而伴随着30日土拍"收官战"的结束,各项数据也随之出炉。

  相比于4月份,5月份多项数据有所上升。其中在地块成交面积、土地出让总金额方面,表现出量价齐涨的趋势。而从数据中可以看出,由于市区供地力度的加大,加上优质地块的推出,导致了地块成交价格较为乐观。

  根据新安大数据研究院统计,5月份合肥共出让13宗地块,土地出让总面积为1390.8909亩,实现揽金收入约102.7亿元。

  相较于4月份16宗1013亩地块出让,5月份合肥土地出让宗数虽然有所减少,但土地出让总量却环比增加了37.3%。而与2017年5月同期相比,2018年5月合肥土地成交量呈现大涨趋势,同比去年同期增加了1193.51亩,增幅高达600.04%。

  与之前土地出让"一边倒向县域"不同的是,在5月份地块出让中,可以看出市区供地明显开始发力。包括高新区、蜀山区、经开区都有居住地块出让,其中蜀山区一口气出让4宗地块,居于地块出让宗数榜首。

  而在县域地块中,巢湖市以3宗303.95亩地块居于榜首,肥东县则以2宗204.35亩排在第二位,而肥西县、庐江县,各仅有1宗地块迎来出让。

由于出让的优质居住地块增加,加上近期房企对拿地预期的看好。5月份合肥土市数据表现颇为亮眼,土地出让总金额高达102.7亿元,环比上月增长了70.3%。

  在平均地价方面,合肥5月平均地价为738.39万/亩。对比4月份地价仅有595.28万/亩来看,环比大增24.04%。而与去年同期不到80万/亩的地价相比,同样呈现大幅度上涨。

  而地价的显著提高,主要得益于蜀山2宗居住地破1000万/亩的高地价,以及高新区KP1-3号地块高达1487.97万/亩的成交价格。

  实际上,对合肥土拍较为关注的人都知道,土拍市场上已经很长一段时间未见"摇号"场面的出现了。

  而上一次土拍"摇号"还是去年11月份,当时包河区S1706号地块出让,有9家房企喊出了最高价,但最终该地块被信达竞得。地块楼面价,也是差0.2元/㎡就打破地王记录。

  不过,从5月30日土拍来看,蜀山区W1801号地块和蜀山区W1802号地块,都相继进入摇号阶段。同时有5家房企报出了最高价格,这也反映出这2宗地块热度很高,房企看好拿地预期。

  对于区域产品竞争性较大,综合条件一般的地块,多数房企可能会选择放弃,但面对优质的,具备可观利润效益的地块,他们依然会像之前一样疯狂参与竞拍。

  而除了市区居住地块热度较高之外,合肥县域地块同样热度有所回升,其中巢湖市更是诞生新"双料"地王,刷新区域单价和总价记录。

  据悉,在巢湖ACK2018-11号地块的拍卖现场,房企为争夺该宗地块展开激烈"厮杀"。

  经历了长达1个小时的"鏖战"之后,成交价格一度从280万/亩,攀升740万/亩。期间,更是打破华盛巢湖2017-13地块630万/亩的单价地王记录。

  自从合肥出台限价政策以来,地王的出现越来越困难。而巢湖ACK2018-11号地块,虽然没有地块最高限价的制约,但是依旧让人感到惊叹。毕竟此前,合肥县域流拍地块不在少数。

  从参与拿地的房企来看,5月份土拍,延续着4月房企"抢地"的火热态势。包括碧桂园、旭辉雅居乐联合体、中海、皖投、禹洲、保利、绿都、新城、金地商置、正荣、金茂、丽丰、华宇、祥源、中梁、中南、金科、斌峰、宋都等超20家房企都开始参与竞拍。

  其中,丽丰与中海"瓜分"蜀山4宗连体地块。这也是该房企时隔2年多,再次在合肥市场上成功拿下居住地块。相对于频繁拿地的老房企而言,5月份土拍拿地也出现了不少"新面孔"。中南首入合肥,以1487.97万/亩一个不低的价格拿下高新KP1-3号地块。

  另外,早期开发过宋都西湖花苑、宋都西湖广场的房企宋都,也以地王价拿下巢湖ACK2018-11号地块。虽然该房企一直存在于合肥市场上,但也是近年来为数不多的土拍动作之一。

  结语:从5月份土拍出现"新地王"和"摇号"现象来看,加上拿地房企新面孔的出现,目前土拍市场正处于一个回暖的态势。当然,这个热度回升,也是得益于优质居住地块的推出。

  相较于一季度合肥土市"刚睡醒"的状态,二季度合肥市区供地发力明显。不仅在表现在地块出让数量上,同时也体现在地块居住属性上。有了4、5月份土市回暖的表现在前,相信6月份合肥土市依旧让人期待。[详细]

以上数据如需要请咨询新安房产网客服QQ:1962986660

03市场动态分析

(一)品牌房企

1、恒大水晶国际广场"聚焦政务 财富峰会"圆满结束

  5月26日下午,恒大水晶国际广场"聚焦政务 财富峰会"活动在营销中心拉开帷幕,为广大投资者奉献了一场精彩纷呈的思想盛宴。 [详细]

  点 评:不动产投资,核心区位的产品最有前景,目前龙川路版块无论是区位、交通还是配套,都已经处于成熟的阶段,恒大水晶国际广场占据一切优势,投资前景广阔,且作为恒大地产打造的产品,品牌是值得信赖的。

2、合肥万达城融园新品解析会璀璨落幕

  5月27日晚,一场以"听鉴融园"为主题的2018融创滨湖美学人居发布会暨融园新品解析会在万达嘉华酒店华丽启幕。 [详细]

  点 评:融园新品的亮相对合肥人、对滨湖人来说,不仅仅是带来了一栋建筑,更是带来了全新的生活方式、全新的美学人居理念。未来,滨湖将因融园的立足更加光彩夺目。

3、御璟系品牌战略发布会暨新乐府庐州首映会圆满礼成

  2018年5月26日,一场以"中国山水大宅创见者"为主题的御璟系品牌战略发布会,在安徽省广电新中心亚洲一号演播厅璀璨盛启。 [详细]

  点 评:御璟系品牌启动仪式,标志着御璟系正式启幕全国,更标志着中国中高端大宅项目产品系的版图之上,再立一峰。

(二)新安房产网

4、2018年6月合肥预计有41家楼盘推新

  据新安房产网统计,6月,合肥预计有41家楼盘推新,其中包含8家纯新盘,约5400多套。[详细]

  点评:据统计,6月份将推出的房源主要分布在滨湖、新站、肥东、瑶海,刚需改善皆有,入市量很客观,想要在6月份安家合肥的购房者,可以参考一下。

04宏观市场分析

(一)关键词:西安,虚假摇号,内定房源,违规行为

事件回顾:5月25日,西安发布通告,严厉打击房地产开发企业虚假摇号、内定房源、设置全款优先等限制性条件、捂盘惜售、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的行为。

点 评:西安开展的商品房交易秩序专项整治活动,但愿可以有效维护房地产市场秩序,保障购房人的知情权、选择权,营造公开、公平、有序的房地产市场环境。

(二)关键词:抢人大战,人才政策,抢人更要留人

事件回顾:从"送户口"到"送补贴"、"免费住"……各大城市"抢人大战"持续升级。

点 评:正如专家所言,一时"抢人"不难,城市要长久留住人则需要夯实产业基础,优化城市公共服务,让城市成为安居乐业之所。

(三)关键词:北京限价房,限价房新规,捆绑销售

事件回顾:5月26日北京市发布实施《关于加强限房价项目销售管理的通知》,与征求意见稿比较,《通知》要求限价房项目不得通过捆绑精装修变相涨价、不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

点 评:"从这一政策背后的态度来看,房地产市场调控的精准性和严格性再次得到充分体现,并且进一步向市场传递出调控力度不放松的信号,有利于房地产市场在不断规范的同时,逐步向有序化发展。"

(四)关键词:高考,考点地图,2018年高考

事件回顾:今年合肥市市区共安排19个高考考点,871个考场。与去年相比,原来合肥十中老校区、合肥世界外国语学校不再作为今年高考考点,新增合肥十中新校区和合肥三十八中和平校区为高考考点。

点 评:十年寒窗苦读日,只盼金榜题名时,马上就要高考了,希望所有考生都能考出理想的成绩。

(五)关键词:合肥房价,进入2万时代,房产局回应合肥房价

事件回顾:近日,有网友在合肥市12345政民直通车留言称:合肥房价虽然备案价未涨,实际成交价却节节攀升,全面进入2万时代,全国省会城市大多出台二手房产证未满2年限售政策,合肥为何不跟进?合肥市房产局予以回应。

点 评:莫惊慌!官方回复:调控政策实施以来,我市商品住房供求关系得到明显改善,房价过快上涨势头得到有效遏制,商品住房回归居住属性,房地产市场逐步步入平稳健康运行轨道。

(六)关键词:公民办小学网上报名,网上报名系统,学区方案

事件回顾:记者了解到,今年秋季开学,全市公民办小学的网上报名登记将从6月2日启动、6月15日结束,公民办初中的网上报名时间从6月4日开始、15日结束。

点 评:6、7月份进入中小学报名的高峰期,在合肥连夜排队报名、数千人争抢报名入学的现象时有发生,今年合肥中小学入学报名启动网上报名的方式,简化了许多报名步骤,对于学生及学生家长而言,无疑是非常便利的。