01新房市场分析
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  根据新安大数据研究院统计,2018年10月,合肥市新建住宅网签成交7796套,环比涨185.3%,同比大涨478.8%;成交面积85.66万㎡,环比涨180.2%;均价15037.1元/㎡,环比涨2.7%,同比涨27.5%。

  其中,市区住宅成交4837套,成交面积56.59万㎡,均价16609.4元/㎡;三县住宅成交2959套,成交面积29.08万㎡。

  (备注:合肥市数据包含长丰、肥东和肥西三县数据,不含巢湖市和庐江县,下同。)

2017年10月-2018年10月合肥市区住宅网签成交量走势

2018年10月与9月合肥市区住宅网签成交对比

  根据新安大数据研究院统计,10月,合肥市区住宅网签成交4837套,相比9月份涨幅明显,环比涨128.3%,同比则是大涨794.1%;成交面积56.59万㎡,环比涨128.5%。

  具体来看,九区成交量比较突出的是经开区、滨湖区、新站区,这3个区成交均超700套,占到市区总成交量六成以上,3区成交之和达到了2900多套。

  经开区成交1182套领跑九区,环比大涨1837.7%,是九区内环比涨幅最高的区域,同比涨774.3%;其次是滨湖区成交1066套,环比涨811.1%,同比大涨2945.7%,则是九区内同比涨幅最高的。

  在全市楼盘销售TOP20排行榜中,经开区、滨湖区、新站区、庐阳区有四个盘位居前五,分别是:融创城517套、合肥云谷405套、华邦观筑里355套、禹洲中央城261套、皖投天下名筑199套。

  第三位是新站区成交747套,环比略涨2.2%,同比涨324.4%;第四位是蜀山区成交552套,环比上涨1100.0%,九区内涨幅仅次于经开区,同比上涨1391.9%。

  剩下五个区域都低于500套,具体是:庐阳区451套、高新区322套、瑶海区套236套、包河区192套、政务区89套。

2018年10月与9月合肥市区住宅均价对比

  10月份,合肥房价较上个月而言有小幅上涨。合肥全市住宅均价15037.1元/㎡,环比微涨2.7%,同比涨27.5%,这一均价含长丰、肥东、肥西,不含庐江和巢湖,而剔除三个县域之后,市区均价16609.4元/㎡,环比涨%8.5%,同比涨21.1%。

  九区中环比呈现"五涨四跌"局势,不过在五个上涨区域中,只有蜀山区环比涨幅超10%。

  具体蜀山区均价18453.5元/㎡,环比涨11.1%,同比涨7.3%;另外,经开区均价15343.4元/㎡,环比涨9.3%;仅次于蜀山区,位于第二位,同比上涨7.2%;此外,包河区均价20530.2元/㎡,环比上涨5.9%,同比上涨28.8%。剩余两个区域涨幅均小于5%。

  均价环比下跌的四个区域中,同上月一样,10月份庐阳区均价出现再次下跌,环比跌2.4%,同比涨10.8%;剩余三个区域中滨湖区均价下跌明显,环比跌16.0%,主要是由于区域合肥云谷等项目均价较低,且成交量较大拉低区域整体均价。

2018年10月合肥三县住宅网签成交与均价趋势

  10月份,合肥三县(不含肥东)住宅成交2959套,环比大涨381.9%,同比上涨267.1%,成交面积29.08万㎡,环比上涨400.50%。

  其中,长丰成交2661套,环比大涨4410.2%;肥西成交298套,环比下跌46.3%。均价方面,长丰均价11017.1元/㎡,环比跌1.9%;肥西成交均价11472.3元/㎡,环比跌3.5%。

  由于肥东房管局网上备案系统仍在维护中,肥东已连续13个月没有网签数据。

2018年10月合肥全市住宅楼盘网签TOP20排行榜

  2018年10月,合肥全市住宅网签成交TOP5楼盘是:融创城517套,均价16487.5元/㎡、合肥云谷405套,均价14523.5元/㎡、华邦观筑里355套,均价13527.0元/㎡、禹洲中央城261套,均价12688.1元/㎡、皖投天下名筑199套,均价13905.0元/㎡。

  根据新安大数据研究院统计,截至10月31日,合肥全市(不含肥东、巢湖和庐江)新房库存量为72361套,根据前10个月平均成交5130.1套计算,化周期需14.1个月。其中,市区新房库存为60543套,根据前10个月平均成交4119.7套计算,去化周期14.7个月。整体来看,不论是合肥全市,还是合肥市区,库存量都有增加,不过去化周期却有小幅缩短。

截至10月31日合肥市住宅库存量和去化周期

  具体:蜀山区5294套、庐阳区8769套、包河区5079套、瑶海区7219套、高新区3581套、经开区3532套、政务区2580套、新站区9887套、滨湖区14602套、北部组团(长丰县)7805套、西南组团(肥西县)4013套,不含肥东。

  

  11月合肥楼市有49家楼盘计划推新,预计超8000套房源入市,与10月份相比,11月份入市房源量有小幅减少。其中滨湖区预计推盘项目较多,有9个。

  此外,11月合肥将有10个纯新盘,约2000套房源待入市。10个纯新盘主要分布在市区,市区中,经开区1个,庐阳区3个、瑶海区1个、新站区1个、高新区2个,而三县中肥西和肥东各1个。包河区、蜀山区、滨湖区、政务区则无新盘首开计划。

  庐阳区纯新盘是和顺叶语溪、信达庐阳府、国贸天成,高新区纯新盘是皖新朗诗麓院和华邦蜀山别院;剩下的则是经开区合肥启迪科技城水木园、瑶海区安建翰林天筑、新站区禹洲银河PARK,以及肥西县的美好紫蓬山壹号、肥东县的金科中梁·都荟大观。[详细]

02 土地市场分析(合肥)

   据新安大数据研究院统计,10月,合肥共成功出让11宗922.35亩地,揽金37.53亿。

   从区域来看,新站区4宗,包河区、巢湖市各2宗,经开区、高新区、长丰县各1宗。从地块属性来看,居住用地4宗,科研用地3宗,商业用地2宗,教育科研用地、科研商业用地各1宗。从土地成交面积来看,10月共出让11宗922.35亩地。土地成交宗数上,10月11宗为前10月排名第4;土地成交面积上,912亩出让面积则位于前10月第3名!

   与上月6宗849.135亩相比,宗数上环比增加5宗,面积上环比增加73.215亩。

   而去年10月,合肥土地市场仅成交4宗170.08亩土地。今年与去年相比,宗数上同比增加7宗,面积上同比增加752.27亩,同比大涨442%!土地成交面积上,环比增加,同比更是大增442%。由此看出,今年11月供地力度之大。

   揽金量方面,合肥10月土地市场共揽金37.53亿,排前10月揽金量倒数第4名。

   与上月土地市场86.94亿揽金量相比,环比减少49.41亿,环比跌131.655%。而与去年10月土地市场仅10.13亿揽金量相比,同比增加27.4亿,同比涨270%。

   10月合肥土地市场平均地价为406.93万/亩,在前10月排名倒数第2,仅高于6月的331.74万/亩。

   我们都知道,居住用地地价一般高于其他类型土地地价,这也就意味着居住地所占比例越高,月均地价相对就比较高。

  而6月成交的16宗地中,除人才公寓和租赁地块,仅1宗商住、1宗商住2宗商品房用地,仅占总面积20%,因此平均地价比较低。

  而10月共成交11宗地,其中4宗居住地,占总面积比例达48%,平均地价仅406.93万/亩。

  庐江县2018-15#地块有金鹏、金茂等3位竞买人,在主持人多次提醒地块优质,教育配套优质,其它教育配套正在安排的情况下,金茂最高仅出价278万/亩,最终也是未达底价流拍。

  与上月1023.81万/亩平均地价相比,环比跌151%,与去年10月595.8万/亩平均地价相比,同比跌46%。

  10月共2场土拍,10月17日成功出让4宗土地,10月25日成功出让7宗土地。

  10月17日土拍,合肥土地市场出让6宗地,无居住地,4宗280.5亩地块成功出让,累计揽金3.66亿元。流拍2宗地:包河区S1808地块(金融小镇)、合巢开2018-14地块(商业)。

  10月25日土拍,合肥土地市场7宗641.888亩地块成功出让,累计揽金约33.88亿元。流拍2宗地,分别是滨湖万科时代之光旁1宗居住地、新站管委会旁1宗居住地。

  共4宗居住地成交,分别是新站区XZQTD237地块、新站区XZQTD237地块、包河区S1803地块和巢湖2018-32地块。

  新站区XZQTD237地块被银城以650万元/亩竞得,楼面价6499.97 元/㎡,总价53413.36万元,溢价率48%。

  新站区XZQTD238地块被旭辉以650万元/亩的价格竞得,楼面价5416.64 元/平米,总价83861.7万元,溢价率33%。

  两地块均为二度入市。新站区XZQTD237地块、新站区XZQTD238地块原定6月28日拍卖出让,延期7月18日转挂牌,据传延期原因是无房企报名。

  10月25日拍卖为2宗地块二次入市,由于土地新规的出台,新站区XZQTD237地块竞买保证金由2亿下调至8000万,新站区XZQTD238地块竞买保证金也由3.5亿下调至1.3亿。

  评:新站区237、238地块地价仅5000+ ,算是一夜回到了2015年。

  包河区S1803地块被华宇夺得,成交单价800万元/亩,A、B地块楼面价5999.97 元/㎡,C、D地块楼面价4799.98 元/㎡,E、F地块楼面价6666.63 元/㎡,总价147425.28万元,溢价率33%。(因租赁住房代建等代建项目,粗略测算实际楼面价在9000+元/㎡左右)

  地块位于翡翠天际对面,原定6月28日拍卖——延期7月6日挂牌,共保利、正荣、中海、信达、旭辉银城联合体5位竞买人,中海出价最高,1248万/亩,总价20.52亿元,未达底价流拍;

  8月30日再度拍卖,竞买保证金由6亿下调至2.3亿,共中海、保利、正荣3位竞买人,仍是中海出价最高,单价850万/亩,总价为15.66亿,但仍未到底价,再次流拍。

  周边项目翡翠天际地价1874万/亩;高速时代首府地价2000万/亩;金隅大成郡地价1976万/亩;金科博翠天辰地价1833万/亩。

  事不过三!这次,政府自降底价,华宇幸运捡漏。

  另外,滨湖省府板块2018-02地块报价报到840万/亩,楼面价约8400元/㎡就停了(不过,听说滨湖BH2018-02地块有30亩4万方租赁代建,无偿移交,最大的问题是税费政策不明,听闻这个代建视同商品房缴税的话,会吞噬掉利润,所以大家都很谨慎)。[详细]

以上数据如需要请咨询新安房产网客服QQ:1962986660

03市场动态分析

(一)品牌房企

1、预见另一个未来|邦泰科技城美好家样板间盛美开放

  当科技遇上居家,当品牌遇上精工,这就是一场美好的"预见"。10月27日上午,邦泰·科技城精致样板间开放仪式正式举行! [详细]

  点 评:邦泰·科技城更将以超群的实力内涵,携手全国十强金科物业、宝业建工等实力大牌,强强联手,倾力巨制,致力于筑就城市未来的新高度!

2、当大蜀山遇见别院 华邦蜀山别院产品发布会落幕

  10月27日下午,华邦蜀山别院产品发布会盛大启幕,发布会现场宾朋云集,来自社会各界的菁英齐聚一堂,共同见证华邦蜀山别院的山居魅力。名模迎宾,璀璨灯光,奢华、大气的现场氛围,会场内座无虚席,一场超高规格的盛事蓄势待发。[详细]

  点 评:华邦蜀山别院——由华邦集团匠心打造的大蜀山南麓低密纯叠墅山居力作,正式亮相庐州。一场城市盛会,一场诗意呈现,华丽璀璨之下,共同见证山居美好生活的启幕。

3、伟星国宾台:跨越江湖为伟大而来 三大展点同步开放

  千载庐州,期候已久!2018年10月1日,在祖国母亲69华诞之际,伟星合肥第二子——伟星国宾台,在全城瞩目之下,承载了太多的期许,今日它再次以气势恢弘之姿,为庐州人居划下一场与众不同的时代盛宴。 [详细]

  点 评:伟星公馆作为在合肥首个项目,位于合肥市中心东一环内,总建筑面积3.8万方,容积率2.2,绿化率40%,包含多层住宅、高层住宅、沿街商业等多种物业类型。

(二)新安房产网

4、日新月异!见证城市向新力!齐力为更新一站加油!

   "力争创建国家级高新区,强化规划引领,打造产城融合示范区",从昔日的单一工业区向今天的"产城融合",从偏于合肥东北一隅到如今的投资热土,合肥新站高新区发展正日新月异!10月21日,2018新站高新区产城融合发展论坛在合肥新站高新区管委会隆重举行![详细]

  点评:更新一站,这是更好的现在,也是更好的期待!更新一站,这是更美的今天,也是更美的未来!

04宏观市场分析

(一)关键词:全国楼市,房住不炒,分类调控

事件回顾:国家统计局公布的数据显示,今年前三季度,我国一二三线城市商品住宅销售价格平均涨幅比去年同期有所回落,各地楼市调控持续加码成效显现。然而,面对经济转型时期外部不确定性增强与经济下行压力增大,不乏呼吁各地"放松房地产调控以提振经济"的声音。

点 评:楼市调控措施,不是虚张声势的"花架子",而是促进房地产市场健康发展、帮助实体经济不断壮大、提升民众生活质量与获得感的真功夫。分析人士指出,中国房地产政策坚持"房子是用来住的,不是用来炒的"这一基本定位不会出现动摇。

(二)关键词:银行房贷利率,多地下调首套房贷利率,房贷利率

事件回顾:伴随着楼市调控步伐,去年起房贷利率就一路走高。根据融360的房贷分析数据,9月全国房贷平均利率小幅上涨至5.70%,相当于基准利率116.3%,已经连续21个月上涨。进入10月份以来,房贷紧缩的走势正在慢慢向着温和方向演变,银行按揭贷款利率的上升态势开始有所缓解,多地房贷利率出现小幅下调。

点 评:房贷利率为何有所下降?一家股份制银行个贷业务部门负责人透露,他所在的支行近期房贷额度由紧张转充裕,资金成本压力有所缓和,因此上浮利率有所下调,"年底前银行为了争抢客源,房贷利率见顶回落不足为奇。"

(三)关键词:楼闹,降价维权,楼市降价维权

事件回顾:中国新房销售只能涨价不能降价?近来,多地楼盘上演打折促销,再度引来前期已签约业主的强烈不满。前天传出来的厦门万科"买贵退差价"事件,在经历了一天的热议后被万科自己否认。

点 评:一方面,开发商"压力山大",苦等现金流;另一方面,炒房业主却揪着心,生怕房价就此滑落。奇特的降价恐惧症,也折射出国内楼市投机者的畸形心态。

(四)关键词:合肥明珠广场,明珠广场改造,明珠广场商业片区

事件回顾:10月23日,合肥海恒投资控股集团公司在合肥市产权交易中心成功确定了明珠广场商业运营项目单位。

点 评:此次明珠广场商业运营项目单位的确定,意味着明珠广场的改造,又向前推进了一步!据悉,明珠广场商业片区业态将重新规划,范围包括明珠酒店、欧风街、明珠广场部分区域,增建地下停车场和半下沉式商业街区,新建超大型游乐设施等。该项目将打造成汇集特色餐饮、娱乐休闲、欧式民俗展示等业态的特色街区,丰富周边居民生活配套需求,重塑合肥新地标。

(五)关键词:北城万达,北城万达广场,万达

事件回顾:10月17日下午,长丰县CF201804地块商业用地被18号房企万达夺得,成交单价190万元/亩,楼面价1139.99 元/平米,总价13273.4万元,溢价率6%。仅仅十多天的时间,10月30日上午9:08,合肥北城万达广场奠基仪式正式启动。

点 评:北城万达计划2019年12月底开业。长丰"万达"落成之后,集餐饮、百货、休闲娱乐为一体的大型综合性购物中心将极大的丰富北城居民的生活。不久的将来,北城的居民在家门口就可以看电影、购新衣、尝美食~

(六)关键词:滨湖科学城,合肥滨湖科学城揭牌,合肥滨湖新区

事件回顾:10月9日上午,合肥滨湖科学城(合肥滨湖新区)正式揭牌,省委书记李锦斌、省长李国英与国家有关部委领导共同出席揭牌仪式。未来的合肥滨湖科学城将打造成高质量发展新高地,聚力建设具有国际竞争力的高端战略性新兴产业、先进制造业、现代服务业、现代农业"四个产业群"。

点 评:大滨湖"身价"又涨了。