01新房市场分析
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  根据新安大数据研究院统计,2019年5月,合肥市新建住宅网签成交5102套,环比跌15.0%,同比跌59.5%;成交面积59.23万㎡,环比跌17.7%;均价16440.8元/㎡,环比跌0.2%,同比涨13.4%。

  (备注:合肥市数据包含长丰、肥东和肥西三县数据,不含巢湖市和庐江县,下同。)

2018年5月-2019年5月合肥市区住宅网签成交量走势

2019年4月与2019年5月合肥市区住宅网签成交对比

  根据新安大数据研究院统计,5月份,合肥市区住宅网签成交5102套,环比跌15.0%,同比跌53.9%;成交面积59.23万㎡,环比跌17.7%;均价16440.8元/㎡,环比跌0.2%,同比涨7.5%。

  滨湖区5月份成交量依然位居九区之首,为1202套,环比跌15.1%,同比跌54.2%。5月份,滨湖区共计有31盘成交,其中招商雍华府成交量较高,为123套;此外,区域内成交量超百套的项目还有荣盛华府和紫云赋·江山印,分别是120套、107套。

  成交量在千套以上的区域还有新站区,成交量为1159套,环比上涨6.3%,同比下跌11.1%。据统计,5月份区域内共计成交26盘,其中禹洲银河PARK、正荣悦都荟成交量较高,分别是216套、144套,分别位列合肥市区楼盘成交量的第二、三位,除此之外,区域内其他项目成交量则相对较低,不足百套。

  除了上述2大区域,其他区域成交量均不足千套。成交量位居第三位的是瑶海区,成交量为658套,环比下跌9.5%,同比上涨8.6%。区域内文一云溪湾成交量最高,为127套,除了该项目,区域内成交量较高的楼盘还有保利熙悦府、美好时代2盘成交量较高,上榜合肥市区楼盘成交量TOP20,不过均不足100套。

  其他6个区域中,成交量超500套的区域还有经开区,为527套,环比跌41.1%,同比跌15.0%。据悉,区域内共计有11个楼盘有成交,其中仅融创城一盘便有343套房源成交,成交量位居合肥市区楼盘成交量榜首;此外,合肥清华启迪科技城·水木园成交量也相对较高,为118套,其他楼盘成交量则相对较低,不足50套。

 

  整体来看,5月份,九区之中共计有4个区域成交量超500套,与4月份相比,成交量超500套的区域明显减少。根据统计,5月份九区之中成交量垫底的依然是政务区,为100套,环比跌37.9%,同比跌12.3%。根据统计,九区之中仅2个区域成交量呈上涨趋势,分别是高新区、新站区,分别是323套、1159套,其中高新区成交量环比上涨9.5%,新站区成交量环比上涨6.3%,其他7个区域成交量环比均呈现下跌趋势。同比来看,九区之中仅瑶海区成交量呈上涨趋势,其他区域成交量则均呈现不同程度的下跌

2019年4月与2019年5月合肥市区住宅均价对比

  2019年5月份,合肥市区住宅均价16440.8元/㎡,环比跌0.2%,同比涨7.5%。

  (注:招商雍华府项目成交均价在官网备案有误,剔除该项目之后,合肥均价16440.8元/㎡,滨湖均价18973.2元/㎡。)

  5月份合肥市区房价有小幅下跌,值得注意的是,这也是合肥市区住宅房价连涨2个月后首下跌。

  5月份,市区住宅均价最高的依然是政务区,均价26430.9元/㎡,环比跌5.2%,同比上涨13.4%;均价位居九区第二位的是也依然是滨湖区,均价18973.2元/㎡,环比上涨4.5%,同比上涨15.7%;均价位居第三位的是蜀山区,均价18189.7元/㎡,环比上涨5.7%,同比上涨12.7%。除了上述区域,均价在1.8万+的还有庐阳区。

  而九区之中均价最低的区域依然是新站区,均价13045.8元/㎡,环比下跌1.1%,同比上涨3.4%。整体来看,九区之中均价出现"五涨四跌"的情况,均价上涨的区域与4月份持平。5个均价环比上涨的区域分别是蜀山区、滨湖区、高新区、瑶海区、庐阳区,几个区域之中,均价涨幅最高的为蜀山区,由4月份的1.7万+上涨至5月份的1.8万+;涨幅较小的区域为庐阳区,均价18188.9元/㎡,环比略涨0.7%。而4个均价下跌的区域中,均价环比下跌最为明显的区域为政务区,跌5.2%,而均价环比下跌较小的区域是经开区,均价15022.0元/㎡,跌0.6%

  由于肥东房管局网上备案系统仍在维护中,肥东已连续20个月没有网签数据,此外,肥西、长丰也已经连续5个月打不开房管局网站,因此肥西、长丰也无成交数据。

2019年5月合肥市区住宅楼盘网签TOP20排行榜

  2019年5月,合肥市区住宅网签成交TOP5楼盘是:融创城343套,均价15462.62元/㎡、禹洲银河PARK216套,均价12503.55元/㎡,正荣悦都荟144套,均价13956.55元/㎡、文一云溪湾127套,均价14258.81元/㎡、招商雍华府123套,不过由于该项目成交价格在官网备案有误,在这里不做统计,合肥市区楼盘网签TOP20排行榜中也未录入。

  根据新安大数据研究院统计,截至5月31日,合肥全市(不含肥东、巢湖和庐江)新房库存量为52799套,环比下跌4.0%,根据前4月平均成交6711.4套计算,去化周期需7.9个月,去化周期缩短明显。

  其中,市区新房库存为43930套,环比下跌4.8%,根据前4月平均成交4828.2套计算,化周期需9.1月。

截至5月31日合肥市住宅库存量和去化周期

  具体:蜀山区3554套、庐阳区6007套、包河区3765套、瑶海区8824套、高新区3169套、经开区1727套、政务区1157套、新站区8169套、滨湖区7558套、北部组团(长丰县)5831套、西南组团(肥西县)3038套,不含肥东。

  2019年6月,合肥预计有62家楼盘推新,近万套房源即将入市。其中包括12家纯新盘,入市量十分给力。

  具体来看,经开区有4盘约736套房源,滨湖区有10盘近1500套房源,庐阳区4盘约400套房源,蜀山区7盘超500套房源,瑶海区8盘也是近1500套房源,政务区房源量最少,仅1盘130套左右房源待入市,包河区5盘约400套房源,高新区3盘近500套房源,新站区6盘近千套房源。再看三县,还有约14个楼盘有推新计划,其中肥东等待开盘楼盘数量相对较高。[详细]

02 土地市场分析(合肥)

  5月合肥卖地15宗1681.28亩!揽金98.56亿,地价834.53万/亩!

  据新安大数据研究院统计,2019年5月,合肥共成交15宗1681.28亩土地,揽金98.56亿,平均地价为834.53万/亩。

5月合肥土地成交情况

  从地块区域来看,滨湖区2宗地、高新区3宗地、蜀山区2宗地、新站区2宗地、包河区1宗地、巢湖市2宗地、肥东县2宗地、庐江县1宗地!从地块属性来看,居住地占10宗!

  2019年5月,合肥共成交15宗1681.28亩土地。

  与今年4月26宗2270.304亩成交量相比,环比跌589.024亩,跌幅为74.06%。与去年5月16宗1390.8909亩成交量相比,同比增2903891亩,涨幅为20.88%。

  2019年5月,合肥土地成交总额为98.56亿。

  与4月213.74亿揽金量相比,环比跌115.18亿,跌幅为46.11%!与去年5月102.7亿揽金量相比,同比跌4.14亿,跌幅达4.03%。

  2019年5月,合肥土地成交均价为834.53万/亩。

  与4月941.46万/亩成交均价相比,环比跌106.93万/亩,跌幅为11.36%。与去年5月738.39万/亩成交均价相比,同比涨96.14万/亩,涨幅为13.02%。

  5月份,合肥共2场土拍,分别是5月15日、30日。

  5.15合肥土拍,合肥土地市场7宗916.08亩地块成功出让,累计揽金21.9亿。另外,流拍一宗地(巢湖市2018-26居住地块)。

  大富913万/亩摘得得蜀山老城区核心地块,楼面价5477.97元/平米,商业、安置住宅地块单价300万元/亩,总价81042.73万元,溢价率1%。

  商品住房价格明确要求:竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。按照上述业内人士爆料,高层毛坯价格不超过1.7万/㎡,装修价格由第三方确认。目前合肥装修价格最高点为5000元/㎡,毛坯1.7万/㎡+装修5000元/㎡,整体价格在2.2万/㎡左右。

  有网友认为,这个地方卖三万都要抢,绝对神盘。

  巢湖ACK2018-15地块被合肥国嘉产业资本管理有限公司、深圳华侨城港亚控股发展有限公司夺得,成交单价182万元/亩,楼面价2599.99 元/平米,总价113154.86 万元,溢价率20%。

  该地块于去年12月29日入市,华侨城参拍,但不知何因未达底价流拍。此次华侨城终于成功摘得,华侨城文旅项目首进合肥,即华侨城半汤温泉小镇。从规划用途来看,主要分为温泉水乐园、曲水湾创意街区、臻品温泉酒店、欢乐时光、文旅云谷、生态居住区六大板块,容积率极低,将打造低密高端住宅。

  其余地块:巢湖市2018-26地块:未达底价遗憾流拍!最高报价88万/亩。位于巢湖市银屏镇巢无路以北、巢湖南路以西,面积为20.1亩,规划用途为居住,出让年限为70年,容积率≤1.5,参考地价240万/亩,竞买保证金5000万元。

  巢湖市2017-30地块:被98号竞买人安徽信义房地产开发有限公司夺得,成交单价106万元/亩,楼面价1059.99 元/平米,总价1261.40 万元,溢价率12%。位于巢湖市柘皋镇阳光大道以北、西大路以东,面积为11.9亩,规划用途为居住,出让年限为70年,容积率≤1.5,参考地价95万/亩,竞买保证金400万元

  高新区KE3-2地块:被安徽新安银行股份有限公司夺得,成交单价290万元/亩,楼面价1087.49 元/平米,总价8662.30 万元,溢价率0%。规划为新安银行总部地块。位于高新区创新大道以西、云飞路以北,面积为29.87亩,规划用途为商业服务业设施用地,出让年限为40年,容积率≤4.0,参考地价290万/亩,竞买保证金1800万元。

  高新区KO3-1地块:被安徽省交通规划设计研究总院股份有限公司夺得,成交单价96万元/亩,楼面价720.00 元/平米,总价7675.20 万元,溢价率0%。地块规划为省交规院地块。位于高新区方兴大道以东、彩虹西路以北,面积为79.95亩,规划用途为科研,出让年限为50年,容积率≤2.0,参考地价96万/亩,竞买保证金1600万元。

  高新区NQ4-1地块:被中石化夺得,成交单价280万元/亩,楼面价6999.97 元/平米,总价1512.00 万元,溢价率17%。位于高新区将军岭路以东、响洪甸路以南,面积为5.4亩,规划用途为加油、加气站,出让年限为40年,容积率≤0.6,参考地价240万/亩,竞买保证金300万元。

  肥东FD19-3地块:被6号竞买人肥东县城乡建设投资有限公司夺得,成交单价260万元/亩,楼面价812.50 元/平米,总价5761.60 万元,溢价率30%。地块规划为肥东县金融大厦地块。位于撮镇路与瑶岗路交口东南角,面积为22.16亩,规划用途为商业服务业设施用地,出让年限为40年,容积率≤4.8,参考地价200万/亩,竞买保证金900万。

  5月30日土拍,合肥土地市场8宗765.204亩地块成功出让,累计揽金76.6566亿元。蜀山限价盘74家房企参与摇号,滨湖限价地37家房企摇号,合肥城建1.55万+拿包河省府北地块,楼面价创17年以来区域新高。

  蜀山W1903地块开拍2分钟不到,直接拍到最高限价(886万/亩),随之,74家参拍房企全部参与摇号。最终被保利夺得,成交单价886万元/亩,楼面价11074.94元/平米,总价56181.26万元,溢价率20%。据爆料,保利蜀山地块初步规划,全8层洋房。

  滨湖BH2019-10地块竞买房企达40家,37房企进入摇号,最终被华宇摇得,居住地块成交单价2280万元/亩,楼面价13679.93元/平米,幼儿园地块单价120万元/亩,楼面价720.00元/平米,总价133020万元,溢价率27%。

  滨湖区BH2018-09商服用地被58号竞买人弘泰夺得,成交单价322万元/亩,楼面价1149.99 元/平米,总价14766.92 万元,溢价率1%。

  包河区S1903居住用地被合肥城建夺得,成交单价1865万元/亩,楼面价15541.59 元/平米,总价175142.15万元,溢价率78%。

  新站XZQTD251居住用地被雅居乐夺得,成交单价940万元/亩,楼面价7833.29 元/平米,总价106607.28 万元,溢价率54%。

  新站XZQTD236居住用地被龙湖夺得,成交单价760万元/亩,楼面价7599.96 元/平米,总价104262.12 万元,溢价率43%。

  肥东县FD19-5居住用地被当代夺得,成交单价1060万元/亩,楼面价7949.96 元/平米,总价86394.24 万元,溢价率112%。

  庐江县2019-9#居住用地被佳源夺得,成交单价575万元/亩,楼面价4312.48 元/平米,总价89712.08 万元,溢价率92%。

  6月推16宗约2491亩地。

  根据土地网信息,截至目前,6月合肥将有16宗地出让,总面积2490.848亩。最大看点,应该还属于滨湖的两宗地块,拭目以待。

  结语:相较于4月的"史诗级"土拍,5月要显得平静许多,得益于区域最高限价,优质地块虽然参拍房企多,但是最终摇号出结果,抑制了地价的上涨,也从一定程度上稳定了房价。[详细]

以上数据如需要请咨询新安房产网客服QQ:1962986660

03市场动态分析

(一)品牌房企

1、宝湾产城与红星美凯龙签订战略合作协议圆满落幕

  5月29日,宝湾产城发展(深圳)有限公司(下称"宝湾产城")与 红星美凯龙家居集团有限公司(下称"红星美凯龙")在郑州签订战略合作框架协议。 [详细]

  点 评:双方将发挥各自资源禀赋和能力优势,携手打造家居产业标杆性平台,形成家居、建材一站式的产业链条,为行业经营者创建更好的经营环境和事业平台,为广大消费者带来更高品质的产品和服务。

2、绿城招商诚园产品发布盛典现场直击 深度诠释美好

  5月19日下午,绿城招商·诚园2019产品发布盛典隆重举办。数百位绿城合肥业主家人、"绿粉"、多位知名媒体人应邀出席,这一刻老友共聚、群贤毕至,美好正发生[详细]

  点 评:绿城招商·诚园,将以持续迭代的产品和服务,打造"飘落人间的天堂",肩负起一座城市人居品质升级的使命。据悉,绿城招商·诚园建筑面积约100-125㎡精装高层火热验资中。

3、大发地产合肥区域2019品牌发布会盛大落幕

  继5月1日,大发地产2019年度品牌主张"创造,为不凡"发布之后,5月11日,大发地产合肥地区2019品牌暨产品发布会在洲际酒店重磅启幕。 [详细]

  点 评:2019年,大发地产稳中求进、全国化布局走向纵深、快速推进"悦"系产品落地,大发地产为合肥而来秉执匠心,一城双子齐落,23年卓越人居,让合肥焕新"悦"居。这不仅是大发地产在城市战略层面的全新探索,更是在洞悉当代居住需求的情况下,关于人居理念和城市空间的诠释,践行"创造,为不凡"所蕴含的理念,赋予合肥全新的不凡生活价值。

(二)新安房产网

4、开盘谍报|6月62盘推新 约9336套房源入市!

  据新安房产网数据中心统计,6月合肥共有62家楼盘推新,近万套房源即将入市。其中包括12家纯新盘,入市量十分给力,6月买房,纯新盘or老盘,任君选择![详细]

  点评:据悉,经开区有4盘约736套房源,滨湖区有10盘近1500套房源,庐阳区4盘约400套房源,蜀山区7盘超500套房源,瑶海区8盘也是近1500套房源,政务区房源量最少,仅1盘130套左右房源待入市,包河区5盘约400套房源,高新区3盘近500套房源,新站区6盘近千套房源。再看三县,还有约14个楼盘有推新计划,其中肥东等待开盘楼盘数量相对较高。

04宏观市场分析

(一)关键词:苏州,苏州源头控房价,下调出让土地最高限价

事件回顾:吴江区自然资源和规划局于5月17日发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》,该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。其中网上竞价中止价降幅16.05%,一次报价最高限降幅为18.77%。此前,因近三个月房价上涨过快,住建部对苏州等10城进行了预警提示。

点 评:"目的是想从根源上控房价。"诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对记者表示,2019年1-4月,苏州二手住宅挂牌价累计涨幅为5.88%,同时,近一年以来,苏州房价环比涨幅明显扩大。蔓延至土地市场上,苏州市场多宗高单价、高溢价率土地成交,"百亿级"土拍频现,多个板块的"地王"纪录被刷新。

(二)关键词:广州人才公寓,广州人才公寓不设收入限制,人才公寓租购同权

事件回顾:广州市住房和城乡建设局草拟了《广州市人才公寓管理办法(公开征求意见稿)》,开始公开征求意见。5月10日起至5月19日,广州市社会各界都可以提出修改意见和建议。落户广州的中高层次人才,将有望"拎包入住"装修好的人才公寓,并享受租购同权相应权益。

点 评:"此前,在广州市一级没有统一的人才公寓政策。只在南沙区、黄埔区有一些先行先试的人才住房政策。市级新政的实施,将不影响这些区原有政策的执行。"广州市住建局有关负责人介绍,此举旨在完善人才住房政策,分层分类解决人才住房问题。政府人才公寓以各区主导建设和筹集为主,各区可结合本区实际,进行制度创新,制定本区人才公寓具体规定。

(三)关键词:南京买房,南京博士买房,博士租房每月补2千

事件回顾:据"南京发布"公众号5月13日消息,江苏省南京市政府发布《南京市企业博士安居工程实施办法》(以下简称"《办法》"),对在南京企业工作的博士提供买房、租房等一系列安居政策。其中,符合条件的博士,租赁政府提供的人才公寓、公共租赁住房享受3年租金全免,租期最长5年,免租期以外按照市场租金的70%承租;自行租房的,给予每月2000元租赁补贴,累计享受期不超过5年

点 评:易居研究院智库中心研究总监严跃进称,这是全国第一个针对博士生出台的人才安居政策,具有很强的导向性,对于此类高学历人才的导入、降低相关住房成本等都有较为积极的作用。严跃进表示,近期包括南京、广州等城市都推出了人才购房和租房的优惠政策,力度大、市场关注程度高,预计后续会带来很多高端人才进入,也要防范各类房价炒作的现象出现。

(四)关键词:合肥,合肥存量房新规,存量房交易资金托管服务新规

事件回顾:5月23日,合肥市住房保障和房产管理局出台存量房交易资金托管服务新规。与过往先过户再抵押贷款不同,新规要求银行贷款审批后买卖双方才能办理过户。《办法》规定,二手房交易资金托管共有几个步骤:申请托管、资金转入、纳税办证、资金转出。其中在资金转入环节,买方将托管资金转入托管账户,需要办理存量房按揭贷款的,贷款银行应落实贷款资格预审;贷款银行和托管银行不一致的,托管银行应了解贷款资格预审情况。这相比此前的政策有了较大变化:以前的按揭贷款审批与房屋交易流程为"先过户再贷款",现在则是"先预审贷款资格再过户"。

点 评:新的《办法》将原来的"政府托管、银行配合"的存量房资金托管模式,调整为"银行托管、政府监督"模式。对于办事市民来说,二手房交易市场会更加规范,交易手续更简单,交易耗时更少。另外,。这一流程设计相比之前更为优化,对卖方来说,也能避免一种风险:房子已经过户给买方,但买方贷款资格出现问题,从而权益无法保障。

(五)关键词:合肥公办幼儿园,公办幼儿园收费标准,公办幼儿园

事件回顾:5月22日上午9点,合肥市学前保育教育收费调整方案听证会遴选出10位消费者代表及5名旁听市民,同时公布收费标准调整要点,拟在现收费标准上上浮40%以上。

点 评:对此,合肥市发改委收费价格处处长张卫东介绍,合肥公办园现行收费标准是2008年执行,拒今已有11年。相比私立幼儿园,公办园收费标准较低,在经营成本不断攀升的背景下,适当提高公办园收费标准将有利于公办园发展整体上平抑合肥幼儿园收费水平,让合肥的孩子在更多价格较实惠的公办园就读。

(六)关键词:中小学招生入学,2019年合肥中小学,2019年学区划分

事件回顾:5月18日上午,合肥市教育局传来最新消息,2019年合肥市区中小学招生将继续实行网上报名;小学入学年龄适当放宽;中考录取方式将改革……

点 评:2019年合肥市中小学学区规划方案有望在6月18日公布。据了解,往年学区方案都是在6月上旬公布,今年的公布时间将推迟到中下旬,届时家长们就可以查询到自己小区所对应的学校。