01新房市场分析
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  根据新安大数据研究院统计,2019年1月,合肥市新建住宅网签成交4877套,环比跌47.3%,同比大涨213.2%;成交面积58.04万㎡,环比跌44.5%;均价16235.0元/㎡,环比跌3.7%,同比涨31.2%。

  值得注意的是,1月份合肥三县为0成交。

  (备注:合肥市数据包含长丰、肥东和肥西三县数据,不含巢湖市和庐江县,下同。)

2018年1月-2019年1月合肥市区住宅网签成交量走势

2018年12月与2019年1月合肥市区住宅网签成交对比

  根据新安大数据研究院统计,1月份,合肥市区住宅网签成交4877套,环比跌44.2%,同比大涨233.4%,成交面积58.04万㎡,环比跌44.5%。

  其中,滨湖区力压包河区,成交量一跃成为九区之首,也是九区中成交量唯一超千套的区域,为1604套,但环比仍有一定幅度的下跌,为9.3%,同比大幅上涨1606.4%,区域内宝能城、文一塘溪津门、信达公园里、紫云赋·江山印、时光印象、碧桂园中堂几个楼盘成交量均在百套以上,其中,宝能城成交量最高达到421套,也是全合肥成交量最高的楼盘。

  成交量位居第二位的是新站区,为737套,环比下跌49.6%,同比上涨100.8%。区域内仅长虹世纪荣廷成交超百套,为157套,相比2018年12月份的119套,略微减少。此外,绿都少荃府、蓝光林肯公园、蓝光林肯公园成交量也上榜1月份合肥市区网签成交TOP20。

  成交量仅次于新站区的是瑶海区,成交693套,相比2018年12月份的845套,减少152套,环比下跌18.0%,同比上涨134.1%。区域内信地城市广场藏龙阁成交量最高,为209套,成交量位居合肥市区新房成交量TOP20中的第二位,仅次于该项目的为文一云溪湾,成交92套,但仍不足百套。

  除了上述区域,庐阳区、包河区、蜀山区成交量均在300套以上,分别是427套、381套、323套,九区中仅政务区成交181套,不足200套,其他区域成交均在200套以上。

  需要注意的是,1月份九区成交量均出现不同程度的下跌,其中包河区跌幅最大,成交量环比下跌81.9%,不过区域内贡院成交量也达到了191套,成交量位居合肥市区新房成交量TOP20中的第三位;成交量跌幅最小的是高新区,环比下跌5.8%,区域内望江台、西子曼城成交量相对较高,但均不足百套。

2018年12月与2019年1月合肥市区住宅均价对比

  2019年1月份,合肥房价再次出现小幅下跌,合肥全市住宅均价16235.0元/㎡,环比跌5.0%,同比上涨4.8%,这一均价不含庐江和巢湖,值得注意的是,1月份肥西县、长丰县均为0成交。

  九区中呈现"八跌一涨"的局势,相比2019年12月份,房价下跌区域大幅增多,其中包河区均价13646.0元/㎡,环比下跌34.7%,主要是由于区域内贡院、高铁都市花园成交量较高,在百套以上,且成交均价较低,成交均价在1.5万元/㎡以下,拉低了区域整体均价。

  九区中跌幅最小的区域为经开区,均价15939.5元/㎡,环比下跌0.04%,与2018年同期的14872.0元/㎡,同比下跌8.2%。

  另一方面,九区中仅庐阳区均价环比上涨,环比上涨了3.3%。

  整体来看,可以将九区均价分为4个阶梯:2万+/㎡、1.7-2万/㎡、1.5-1.7万/㎡、1.2-1.5万/㎡。

  位于第一梯队的有1个区域,数量减少,为政务区,均价24943.4元/㎡;均价在1.7-2万/㎡的有2个区域,分别是滨湖区、庐阳区,均价分别是18250.7元/㎡、17933.8元/㎡;均价在1.5-1.7万/㎡之间的有3个区域,分别是蜀山区16496.4元/㎡、经开区15939.5元/㎡、高新区15160.7元/㎡;均价在1.2-1.5万/㎡的有3个区域,分别是包河区、瑶海区、新站区,依次是13646.0元/㎡、12781.3元/㎡、12679.6元/㎡。

  由于肥东房管局网上备案系统仍在维护中,肥东已连续16个月没有网签数据。

2019年1月合肥市区住宅楼盘网签TOP20排行榜

  2019年1月,合肥市区住宅网签成交TOP5楼盘是:宝能城421套,均价15153.6元/㎡、信地城市广场藏龙阁209套,均价12089.3元/㎡、贡院191套,均价14602.7元/㎡、文一塘溪津门163套,均价23225.1元/㎡、信达公园里和紫云赋·江山印各162套,均价分别是18882.0元/㎡和15556.0元/㎡。

  根据新安大数据研究院统计,截至1月31日,合肥全市(不含肥东、巢湖和庐江)新房库存量为63140套,根据1月平均成交6311.4套计算,去化周期需9.4个月。其中,市区新房库存为54271套,根据1月平均成交4877.0套计算,化周期需11.1个月。

截至1月31日合肥市住宅库存量和去化周期

  具体:蜀山区4414套、庐阳区6775套、包河区4126套、瑶海区10463套、高新区3267套、经开区3725套、政务区1603套、新站区11264套、滨湖区8634套、北部组团(长丰县)5831套、西南组团(肥西县)3038套,不含肥东。

  2019年2月份合肥有33盘预计推新,其中有3个纯新盘入市,预计3940余套房源,入市房源量大幅减少。

  其中,包河区1个,高新区1个,政务区1个,瑶海区、蜀山区、经开区预计加推楼盘均为2个,滨湖区3个,新站区和肥东县为4个,肥西县5个,长丰县2个,庐阳区有6个。

  3个纯新盘分别是:瑶海区安建翰林天筑、蜀山区丽丰璞羽山、肥西县美好紫蓬山壹号。[详细]

02 2018年合肥楼市

   2018年已经收官,根据新安大数据研究院统计,全年合肥市(含三县不含庐江和巢湖,下同)新房累计网签成交80537套,同比大涨222.1%,均价14816.7元/㎡,同比涨22.6%,若是剔除三县,市区新房成交65112套,同比上涨416.0%,市区均价为16168.6元/㎡,同比上涨11.8%。

   截至12月31日,合肥市新房库存为63646套,根据平均成交6711.4套计算,去化周期为9.5个月,不足一年时间,若刨去三县,市区住宅库存达到54777套,根据平均成交5426.0套计算,去化周期10.1个月。

   2018年,合肥市新房网签成交80537套,同比上涨222.1%,涨幅明显,其中市区卖房65112套,同比大涨416.0%,占据全市成交总量的8成左右,平均单月成交套数达到5426.0套,同比去年1051.5套,上涨416.02%。

   从九大区的具体成交量来看,均同比集体大涨。其中,滨湖区突破一万套,为16389套,由2017年成交量第二位上升至2018年成交量榜首,同比大涨708.9%,占据九区成交总量的25.2%,区域内合肥万达城、宝能城成交数量均在200套以上,与信达公园里、高速时代公馆等盘共同撑起区域成交主力,此外,需要注意的是,2018年合肥市区新房网签成交TOP20中,滨湖区便有7盘在榜。

   其次是新站区,成交量由2017年九区榜首下滑至2018年第二位,为8724套,但同比去年仍上涨111.6%,区域内禹洲中央城相对抢手,成交815套,成交均价14619.65元/㎡。

   紧随新站区之后的是高新区,成交8079套,成交量大涨770.6%,同时高新区也是九区中成交量同比涨幅最大的区域,区域内望江台卖房2123套、西子曼城卖房1706套,分列2018年合肥市区新房网签成交TOP20中的第三位、第五位。整体来看,九区中仅政务区成交量不足2000套,在1732套,但同比大涨606.9%。。

   2018年,县域楼盘销售量持续上涨,尤其是长丰县,成交量达9143套,是2017年长丰县成交量的近3倍,同比大涨180.5%,同时,在合肥全市楼盘成交中,长丰县成交量仅次于滨湖区,排位第二。这一年,长丰县弘阳时光里、华地森林语、宝湾国际城、万科苏高新中央公园、祥源玖悦湾、万科公园大道、御景嘉苑卖房较多,成交量均在500套以上。

   再看肥西县,2018年成交量与2017年成交量相比,差距并不大,同比仅上涨12.2%,在合肥全市成交量同比涨幅中,涨幅最小,共计卖房6282套。其中,华南城紫荆名都四期占据主要力量,成交2461套,达到肥西县成交总量的39.2%,同时,又夺得合肥全市楼盘销冠。肥东县因肥东房管局关闭,无数据。

   整体来看,2018年三县共计卖房15425套,与2017年12389套相比,同比上涨24.5%,并且在2017年的成交数据中,还包括肥东县1-8月份成交的3531套房源,若除去肥东县成交量,2017年肥西县、长丰县共计仅卖8858套房源,与2018年长丰县一个县域成交的房源量相比,还有一定差距。

   根据新安大数据研究院统计,从2010年-2018年,近9年同期数据对比发现,市区新房成交数据最多是在2013年,达到105790套,已突破10万套,当年3月30日合肥出台"国五条"细则,细则发布之后的4月虽然成交量小幅走低,但紧跟进入5月和6月,合肥新房市场出现报复性大涨,单周销量几度破3000套,甚至2013年12月份一度突破1.2万套,创下全年销量峰值。

   进入2013年以后,楼市成交量逐渐递减,在2014-2016年,楼市成交基本还在80000套左右,2017年成交量暴跌,在2018年,合肥市区楼市成交量才有所回暖,但仍不足7000套。

   具体对比来看,近九年内,合肥住宅成交最高为2013年,突破10万套大关,位于第一梯队。

   紧随其后的是2014年、2015年住宅成交量,均在9万套以上,位于第二梯队,加之三县成交数据,2014年和2015年全市成交量超11万套,进一步突显了当时的市场热度。

   2016年,这一年合肥重启"限购令",合肥市区成交量小幅下跌,卖房76461套,值得关注的是,限购后购房需求外溢致使县域楼盘销售火爆,这一年三县成交量达到64754套,与市区成交量相比差11707套。

   调控之下,2017年,合肥楼市成交量持续下跌,同比2016年,暴跌83.5%,此外,这一年,不少高价盘拿地一年仍未入市,土地市场冷清。

   2018年,合肥住宅均价14816.7元/㎡,同比涨22.6%,若是剔除三县,市区均价为16168.6元/㎡,同比上涨11.8%,比去年同期均价上涨了1710.6元/㎡。

   九区之中,仅一个区域均价同比下跌,其他区域均价均有不同程度的上涨。具体来看,政务区毫无疑问均价最高,为24584.7元/㎡,同比上涨9.6%;均价位居第二位的是滨湖区,均价18468.7元/㎡,同比上涨1.6%;紧随滨湖区之后的是包河区18056.2元/㎡,同比上涨19.0%。

   整体来看,有6个区域均价在1.5万/㎡以上,还有3个区域均价较低,分别是经开区14627.2元/㎡、新站区12808.2元/㎡、瑶海区12644.5元/㎡。

   另一方面,九区中均价同比涨幅较高的区域,依次是包河区同比上涨19.0%、经开区同比上涨18.2%,新站区、庐阳区均同比上涨11.0%。其中,包河区均价涨幅较高的原因主要是由于区域内中海央墅、绿地御徽等高价盘成交量较高,且价格相对较高,拉高了区域整体均价。而同比涨幅较小的区域为高新区,均价15489.6元/㎡,同比上涨0.3%。

   而上述提到的唯一一个均价同比下跌的区域为瑶海区,均价12644.5元/㎡,同期相比下跌6.7%,同时,瑶海区也是九区中均价最低的区域,区域内百大周谷堆成交均价不足万元,且成交量较大,进一步拉低了区域整体均价。

   再看三县,长丰县、肥西县成交均价均在1.1万+元/㎡,1-12月,长丰县成交均价最高为13184.4元/㎡,肥西县成交均价最高为13922.8元/㎡,整体来看,三县均价较为"和谐",但值得注意的是,肥西县1-12月成交均价浮动较大,最低为8887.1元/㎡,与均价最高的13922.8元/㎡相差较大。

   2018年合肥市区网签成交TOP5楼盘为:万科森林公园2621套、均价19423.8元/㎡,融创城2245套、均价16352.7元/㎡,望江台2123套、均价13337.2元/㎡,都会1907项目1792套、均价17709.5元/㎡,西子曼城1706套,均价13108.6元/㎡。

   需要注意的是,在2018年全合肥市网签成交中,肥西县华南城紫荆名都四期成交2461套,仅次于万科森林公园项目,位居2018年全合肥市网签成交楼盘第二位,而三县其他项目网签成交量均不足800套。

   根据新安大数据研究院统计,截至12月31日,合肥全市(不含肥东、巢湖和庐江)新房库存量为63646套,根据前12个月平均成交6711.4套计算,去化周期需9.5个月,相比去年同期,去化周期由13个月缩短至9.7个月。

  若刨去三县,市区住宅库存达到54777套,根据前12个月平均成交5426.0套计算,去化周期需要10.1个月。

  具体:蜀山区4466套、庐阳区6738套、包河区4164套、瑶海区10742套、高新区3410套、经开区3687套、政务区1787套、新站区10112套、滨湖区9671套、北部组团(长丰县)5831套、西南组团(肥西县)3038套,其中不含肥东库存。

  其中,政务区是库存最少的区域,去化周期12.4个月;瑶海区、新站区库存量位居合肥全市第一位、第二位,均超1万套,其中瑶海区还是九区之中去化周期最长的区域,需要去化24.8个月,也就是2年多的时间。此外,高新区、肥西县库存量较少,仅购买5个多月。[详细]

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03市场动态分析

(一)品牌房企

1、金科·旭辉·禹洲联袂新作案名发布会邀君共鉴

  2019年1月27日上午9点整,金科·旭辉·禹洲联袂新作案名发布会于夜山明当代艺术中心正式启幕,2019年1月27日上午9点整,金科·旭辉·禹洲联袂新作案名发布会于夜山明当代艺术中心正式启幕。 [详细]

  点 评:合肥向东正是城市未来发展区域,是近年来大力推进城市综合体建设的时代先驱。一直以来,国家新站都在等待一场梦想人居焕新,惟此匠著献礼,献礼时代新生,时代繁盛光影开启,学林春晓让都会生活指日可期,给未来无限想象。

2、国粹底色 时代进阶|滨湖荣盛华府营销中心盛大开放

  2019年1月26日,"国粹底色,时代进阶"暨滨湖荣盛华府营销中心盛大开放,当日活动现场,逾500组客户到访,共同见证了滨湖荣盛华府的盛大启幕,至此,荣盛华府新型生活正式起航。[详细]

  点 评:作为荣盛在合肥的首个作品——滨湖荣盛华府,位于滨湖金融版图,临近北涝圩湿地公园,双地铁覆盖,礼遇自然,荟萃繁华,传承荣盛纯正系基因与精工品质,以一贯精品人居的高品质要求,缔造合肥新时代高端人居。

3、皖投置业品牌焕新暨世家新品案名发布会圆满落幕

  1月26日下午,"承天下 启世家"皖投置业品牌焕新暨世家新品案名发布会于翡翠湖迎宾馆璀璨启幕!主流媒体、业内人士等数百位嘉宾共同见证了这场城市崛起与国企铸史的视听盛宴,生活美学与理想人居的发声会。最终项目案名公布为:"皖投·国滨世家"。 [详细]

  点 评:作为世家新品,皖投·国滨世家首次亮相,也是一次美好的开端,为滨湖西时代开启了新的居住梦想。

(二)新安房产网

4、让爱回家|安徽在沪务工人员公益返乡活动顺利举办

   1月27日,由共青团安徽省委、共青团上海市委、中共安徽省驻沪单位委员会指导,共青团安徽省委驻上海工作委员会主办,各地市驻沪团工委协办,新安房产网承办的"让爱回家"安徽在沪务工人员春节免费返乡大型公益活动在上海地标性建筑中国船舶馆温暖举行。[详细]

  点评:回家路漫漫,正是有了这样的返乡公益行动,才让部分安徽籍在沪务工人员解决了买票难、坐车难、回家难的问题,能够安全、舒适、快捷地返乡,和和美美地度过一个平安、祥和的春节。

04宏观市场分析

(一)关键词:东莞,无理由退房,两天内无理由退房

事件回顾:1月11日,东莞市住房和城乡建设局在其官网上正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书(范本)与创新实施两天无理由退定》的通知》。

点 评:当时,东莞是国内唯一正式出台"无理由退房"政策的城市。这意味着,以后买房也可以像网购一样,享受指定期限的无理由退货了。看来目前东莞楼市已由卖方市场转变为买方市场。

(二)关键词:南京,南京毛坯、装修分开备案,商品住宅全装修新政

事件回顾:1月19日,南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市物价局联合出台《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》(以下简称"《通知》"),对于南京商品住房全装修从设计、建设、监管、销售到交付等全过程监管流程进行规范,强化全装修标准和价格备案监管。。

点 评:关于全装修住宅明码标价备案方案,目前全国多个城市都已执行了新方式:毛坯价、装修价分开备案。如今南京也加入这一行列。

(三)关键词:一城一策,楼市调控,地方楼市调控

事件回顾:1月中下旬,地方两会陆续召开,各地房地产调控政策也进一步明朗。记者梳理各地政策发现,"一城一策"是2019年各地房地产调控的一大关键词。此前福建、河南、杭州、宁波等地均表示,将研究制定并实行"一城一策"楼市调控方案。易居研究院智库中心研究总监严跃进向上证报记者表示,从目前全国各地的政府工作报告可以看出,"一城一策"的提法明显增加,这充分说明政策比较清晰,即未来会在"一城一策"上有较多动作。

点 评:根据专家表示,"拐点可能在2019年出现,但是大幅下调的可能性不大,毕竟对于房地产的调控还没有放松。"

(四)关键词:合肥地铁,合肥地铁3号线,地铁3号线站名

事件回顾:经过近两年时间的详细调研、多方咨询、科学论证、细心酝酿,近日,合肥市轨道交通3号线站点命名工作正式获得批复,根据市委、市政府的统一部署,3号线将于2019年底开通试运营,为满足线路运营需要,市轨道办结合1、2号线站点命名实际情况,组织开展3号线站点命名工作。

点 评:合肥轨道交通3号线站名终于定了。

(五)关键词:合肥银泰,银泰中心二期,银泰中心二期规划

事件回顾:千呼万唤始出来!合肥银泰中心二期效果图首曝光,位于庐阳区长江中路与枫林巷交口东北地块,主要建设内容为商业办公综合楼,规划用地面积11万方,其中办公面积1.21万方,商业面积5.56万方,建筑高度99.9米,商业+一栋办公楼,地上21层,地下4层;总建面约为10.5万方。

点 评:合肥银泰中心规模再扩。

(六)关键词:撤销高刘镇设立高刘街道,高刘街道,撤销高刘镇

事件回顾:1月8日上午九点,合肥苏宁广场奠基仪式在庐阳区蒙城北路与北二环路交口举行!苏宁置业携手中建一局将在庐阳区五里井地块一起打造一座27万方的"精品零售一站式智慧商业综合体"。

点 评:庐阳利好,苏宁广场正式开工,2021年10月正式营业。