01新房市场分析
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  根据新安大数据研究院统计,2019年8月,合肥市新建住宅网签成交5211套,环比下跌11.7%,同比涨55.0%;成交面积60.48万㎡,环比下跌13.1%;均价16999.2元/㎡,环比下跌0.5%,同比上涨17.3%。

  (备注:合肥市数据包含长丰、肥东和肥西三县数据,不含巢湖市和庐江县,下同。)

2018年8月-2019年8月合肥市区住宅网签成交量走势

2019年7月与2019年8月合肥市区住宅网签成交对比

  根据新安大数据研究院统计,8月份,合肥市区住宅网签成交5211套,环比下跌11.7%,同比上涨112.4%;成交面积60.48万㎡,环比下跌13.1%;均价16999.2元/㎡,环比下跌0.5%,同比涨7.8%。

  作为合肥市区的价格洼地,新站区成为不少刚需购房者的首 选区域。8月份,新站区成交量为1232套再次领跑九区,同时也是九区之中仅有的一个成交量超千套的区域,与上个月的1342套相比,环比下跌8.2%,同比上涨87.8%。区域内共计有30盘成交,其中禹洲银河PARK、保利罗兰香谷2盘成交量超百套,分别是135套、102套,除此之外,正荣悦都荟、南山柠檬郡、华地紫悦府、学林春晓等几盘也有上榜合肥市区楼盘成交量TOP20。

  成交量位居九区第二位的依然是滨湖区,该区域一直以来都是合肥市区的热门区域,区域内在售房源也不在少数。据统计,8月份滨湖区31盘累计成交919套,与上个月的1299套相比,环比下跌29.3%,同比大涨185.4%。具体来看,区域内碧桂园中堂、绿城招商诚园2盘成交量也在百套以上,其中碧桂园中堂以172套的成交量一跃成为8月份合肥市区楼盘成交量的亚军。此外,荣盛华府成交88套也有幸上榜合肥市区楼盘成交量TOP20。

  成交量排在第三位的是包河区,成交量为704套,环比上个月的646套,上涨了9.0%,而同比来看,则大涨1308.0%。本月包河区共计有19个楼盘成交,这些楼盘之中同样有2个楼盘的成交量超百套,分别是:翡翠天际成交117套、金科博翠天辰成交115套,除此之外,龙湖景粼玖序成、信达华宇锦绣龙川、滨湖龙川里成交量均不低,都在70套以上。

  除了上面3个区域,还有2个区域成交量在500套以上,分别是瑶海区674套、庐阳区579套,具体来看,瑶海区本月成交量与上月相比,环比略微下跌了1.0%,同比则上涨了55.3%;庐阳区与上月相比,环比下跌了6.3%,同比却上涨了304.9%。

  在瑶海区和庐阳区这2个区域中,公园天著、碧桂园时代倾城、和悦风华、禹洲郎溪上里成交量也相对较高,均上榜合肥市区楼盘成交量TOP20,其中1.3万+的公园天著成交量更是达到了134套。

  单就九区成交量来看,蜀山区、高新区、经开区成交量均在300多套,也就是说8月份成交量垫底九区的依旧是政务区,仅成交了63套,环比跌56.6%,同比上涨28.6%。

  整体来看,九区之中成交量呈现"二涨七跌"的现象,2个成交量环比上涨的区域分别是经开区、包河区,其中经开区成交332套,环比上涨了28.7%,涨幅较高;再看成交量环比下跌的7大区域,成交量环比跌幅较为明显的为政务区!

2019年7月与2019年8月合肥市区住宅均价对比

  2019年8月份,合肥市区住宅均价16999.2元/㎡,环比跌0.5%,同比涨7.8%。

  (注:招商雍华府项目成交均价在官网备案有误,剔除该项目之后,合肥均价16999.2元/㎡,滨湖均价19447.4元/㎡。)

  8月份合肥市区不仅成交量呈现下跌趋势,均价同样也呈现下跌的趋势。具体来看,政务区成交均价27197.2元/㎡,环比上涨7.5%,主要是由于区域内融创信达·政务壹号、融创合肥壹号院等高价盘成交量较高,进而抬高了区域整体均价。一直以来,政务区都是合肥市区房价的天花板,8月份九区之中也仅政务区一个区域成交均价来到2万+。

  滨湖区成交均价19447.4元/㎡,环比上涨0.2%,同比上涨3.8%,不出所料,8月份成交均价方面,滨湖依旧位居九区第二位;成交均价仅次于滨湖区的是庐阳区19324.8元/㎡,环比上涨2.8%,同比上涨5.8%。除了上述区域,均价在1.9万+的区域还有包河区,成交均价19276.2元/㎡,环比、同比双双上涨,就8月份包河区成交的楼盘来看,19盘之中有9盘成交均价在1.9万元/㎡以上。

  整体来看,九区房价呈现"七涨二跌"的现象,2个均价环比下跌的区域分别是:经开区均价13577.3元/㎡、瑶海区均价13931.8元/㎡。而其他7个均价环比上涨的区域中,蜀山区成交均价18723.2元/㎡,环比上涨8.0%,涨幅较高,此外,成交均价环比涨幅在5.0%以上的区域还有政务区。

  由于肥东房管局网上备案系统仍在维护中,肥东已连续23个月没有网签数据,此外,肥西、长丰也已经连续8个月打不开房管局网站,因此肥西、长丰也无成交数据。

2019年8月合肥市区住宅楼盘网签TOP20排行榜

  2019年8月,合肥市区住宅网签成交TOP5楼盘是:合肥清华启迪科技城·水木园217套,均价14418.67元/㎡、碧桂园中堂172套,均价19953.54元/㎡,禹洲银河PARK135套,均价12943.13元/㎡、公园天著134套,均价13333.11元/㎡、翡翠天际117套,均价19353.67元/㎡。

  根据新安大数据研究院统计,到8月31日,合肥全市(不含肥东、巢湖和庐江)新房库存量为55101套,环比跌1.1%,根据前7月平均成交6711.4套计算,去化周期需8.2个月,去化周期小幅缩短。

  其中,市区新房库存为46232套,环比跌1.3%,根据前7月平均成交5067.1套计算,去化周期由9.3个月缩至9.1个月。

截至8月31日合肥市住宅库存量和去化周期

  具体:蜀山区4017套、庐阳区5743套、包河区6503套、瑶海区9924套、高新区3470套、经开区1515套、政务区783套、新站区7941套、滨湖区6336套、北部组团(长丰县)5831套、西南组团(肥西县)3038套,不含肥东。

  转眼间,楼市的金九银十已来临,相较以往的金九,推盘并不集中,但今年的金九是九家纯新盘闹市的景象。

  

  据新安大数据研究院统计,9月份合肥41家楼盘预计加推,超4298套房源待入市,其中包含了高新5家、瑶海4家、新站4家、滨湖8家、包河3家、蜀山4家、庐阳2家、经开1家、肥东长丰各3家、肥西4家楼盘。

  另外,本次开盘的项目中有9家为纯新盘首开。[详细]

02 土地市场分析(合肥)

   根据新安大数据研究院统计,2019年前8月,合肥共出让土地87宗,总面积9417.57亩,揽金698.96亿元,成交均价742.18万/亩。

   月度来看,成交数量,1月份无土地出让;4月zui多,达26宗。

   成交面积,1月份无土地出让;6月zui多,达2561.04亩。

   成交均价,1月份无土地出让;3月zui高,达1200.48万/亩;

   土地出让金,1月份无土地出让;4月zui高,达213.74亿。

   同比来看,成交宗数上,与去年前8月79宗相比,同比增加8宗。成交面积上,与去年前8月5686.29亩相比,同比增3731.28亩,涨幅为65.62%。成交金额上,与去年前8月373.27亿相比,同比增325.69亿,涨幅为87.25%。成交均价上,与去年前8月656.44万/亩相比,同比涨85.74万/亩,涨幅为13.06%。

  前8月,合肥成交72宗7292.78亩居住地,居住地成交面积占总成交面积77.44%。

  土地成交宗数方面:长丰15宗位列di一,其次分别是包河、巢湖各10宗,滨湖、肥东各9宗;庐阳依旧无地块成交;政务区唯*一成交地块是人才公寓用地。

  土地成交面积方面:肥西1326.52亩位居di一,其次分别是包河、长丰;面积破千亩区域共5个:包河、滨湖、肥西、长丰、巢湖

  居住用地成交面积方面:长丰1051.76亩位列di一,其次分别是巢湖、滨湖;面积破千亩区域仅2个:长丰、巢湖。

  平均地价方面:滨湖以1663.87万/亩遥遥领*先,其次分别为包河、瑶海,同时3个区域也是均价破千的区域。

  土地出让金总额方面:滨湖189.12亿依旧高居di一位,其次为包河122.63亿、长丰75.8亿;总额破百亿区域仅滨湖、包河。

  前8月,合肥共产生13宗居住地块楼面价破万:滨湖7宗,包河3宗,蜀山2宗、高新1宗;

  13宗地楼面价zui高的地块为融创滨湖区BH2018-02地块,达17100元/㎡;楼面价超15000元/㎡的地块共5宗(含单宗地部分地块价格),其中滨湖4宗,包河1宗;去年前7月仅11宗楼面价破万住宅地块,zui高为包河区S1805,楼面价达12166.61元/㎡。而去年全年合肥楼面价破万住宅地块一共仅11宗,今年前7月合肥楼面价破万住宅地块已达13宗

  前8月,共51家房企在合肥拿地72宗(居住地块)

  排名不分先后,拿地宗数TOP3房企:保利拿地宗数zui多,共5宗676.688亩;其次为正荣4宗274.7亩,文一和华夏幸福各3宗。值得一提的是,中梁拿地5宗,其中3宗是与其他房企联合拿的。拿地耗资方面:保利5宗地耗资67.4亿位居di一;单宗地耗资zui多地块为绿城联合禹洲拿下的滨湖区BH2019-05地块,共34.9亿。拿地面积方面:百大拿地面积zui大,为678.465亩,仅1宗地面积;其次为保利676.688亩,华侨城621.73亩。

  根据土地网zui新信息,9月合肥已有11宗地待出让,其中挂牌2宗,拍卖9宗。从每月土拍情况来看,区域热度两极分化,热门地块依旧讨喜,不过市场逐渐回稳,房企在拿地方面也越发谨慎。另外,8月28日晚间,合肥发布土拍新政,未来房企拿地将更趋理性。那么,新政将带来怎样的影响?业内人士纷纷发表了自己的看法:@合肥凌斌:1、"周边",是半径500米还是1000米或是2000米的周边,得研究研究。2、"新房综合均价",多层、小高层、高层、类别墅价格不同,各占百分之多少,得研究研究。3、"二手房成交价格",银行评估价、纳税基准价、实际成交价,三价未合一,是就高不就低呢,还是就低不就高呢,得研究研究。4、如果周边既有新房又有二手房时,那新房"综合均价和二手房成交价格"是五五分成还是六四或者七三开,得研究研究。

  @合肥2018:开发商报价到顶格价格后,由过去各家摇号转变成继续报租赁方自持比例,租赁用房自持比例zui高者得该地块。点评:此举肯定会遭到开发商们抱团抵制,如何化解这种抵制心理,贯彻房住不炒,需要有关部门的智慧。

  @张弦:土拍zui高价和起拍价参考周边二手房定价属于进步的一面,这样基本杜绝限价房,一般人也很难买到限价新房,未来那真是靠开发商自己了,品质好口碑好就可以生存,否则只能退出市场。

  结语:7月30日,中共中央政治局召开会议强调,"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。"富力地产方面在8月22日举办的2019年中期业绩发布会上也表示,"凭借手头充裕的土地储备及开发中项目,本年度下半年能够对增加土地储备采取更为谨慎的态度。下半年合肥土地市场或降温,早在年中6月,就有业内人士透露下半年合肥土地供应将大大减少。此次政策通过抑制地价进而抑制房价,使得市场价格偏于稳定,相对会更公平。在一定程度上提高了拿地门槛,对开发商起到了筛选作用,"优胜劣汰"。从而实现"稳地价、稳房价、稳预期"目标,促进房地产市场平稳健康发展。[详细]

以上数据如需要请咨询新安房产网客服QQ:1962986660

03市场动态分析

(一)品牌房企

1、云栖秋景 共话新语|云栖新语美学样板间倾城绽放

  每一场盛大的仪式,都是未来写给生活的卷首语。8月31日,文一·锦门云栖新语实景样板间&诗意园境,倾城盛启!万众瞩目的锦门品质人居样本,终于揭开神秘面纱! [详细]

  点 评:文一·锦门云栖新语,低密生态洋楼,撇去城市的喧嚣嘈杂,回归建筑的本来面貌,让生活具有诗意的浪漫和人间的烟火气。作为2019文一锦门系升级作品、合肥市场少有的洋楼产品,众多客户慕名而来,一探究竟。

2、翡丽东方 | 营销中心暨精奢美学示范区 如约绽放

  无匠心不雕琢,无等待不惊艳。8月17日,历经匠心打磨的翡丽东方营销中心暨精奢美学示范区极彩绽放,长久以来的想象和期盼悉数化为可观、可感、可触的大美建筑与美好场景。[详细]

  点 评:翡丽东方营销中心暨精奢美学示范区的开放,是一次赏心悦目的艺术鉴赏之旅,更是翡凡匠心与城市生活的塔尖对话。关于生活的美好想象,关于人居的理想追求,匠心未完待续,翡丽东方将在合肥澎湃更多美好风潮。

3、万花繁华 如锦绽放|锦绣花城万花艺术美学馆开放

  滨湖锦绣,花城登峰。8月17日,锦绣花城万花艺术美学馆开放仪式倾启,在锦绣花城项目领导、行业主流媒体及众多客户嘉宾共同见证之下,凝聚锦绣系产品力的万花艺术美学馆卓然盛放。 [详细]

  点 评:锦绣花城,作为滨湖5.0的开篇之作,预示着一个新时代的到来。锦绣花城将致力于践行卓越城生活配套先行者的角色,肩负起开创万花生活的使命,通过高品质的营造,呈现一个具有现代美学的复合住区,与充满科创、艺术、文化气息的滨湖5.0卓越城融为一体,联袂内外部多元配套:四大公园、多维交通、政商资源等,成为新一代生态居住的范本,满足当代人居之于舒居生活的美好想象。

(二)新安房产网

4、金九银十来了!9月合肥41盘推新 超4298套房源入市!

   据新安房产网大数据研究院统计,9月份合肥41家楼盘预计加推,超4298套房源入市。这一数据包含了高新5家、瑶海4家、新站4家、滨湖8家、包河3家、蜀山4家、庐阳2家、经开1家、肥东长丰各3家、肥西4家楼盘。另外,本次开盘的项目中有9家为纯新盘首开![详细]

  点评:转眼间,楼市的金九银十已来临,相较以往的金九,推盘并不集中,但今年的金九是九家纯新盘闹市的景象!

04宏观市场分析

(一)关键词:新LPR首次报价,贷款市场报价利率,新个人房贷利率

事件回顾:中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2019年8月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.25%,5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

点 评:新的个人住房贷款利率可以保持稳定,既不下降,又不会明显增加利息负担。该举措有利于在推动企业贷款利率下降的同时,避免房地产市场过热,充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。

(二)关键词:马鞍山,公租房新政,租赁补贴

事件回顾:马鞍山市人民政府办公室发布《马鞍山市公共租赁住房货币化保障工作实施方案》。据该方案,城镇低保、低收入、中等偏下收入住房困难家庭;城镇新就业无房职工;稳定就业外来务工人员,纳入租赁补贴保障范围。

点 评:现行市场租赁均价为12元/月·平方米,对困难程度不同的住房困难家庭实行梯度补贴,低保、低收入和其他保障群体每平方米租赁补贴分别为市场租赁均价的100%、80%、50%,即:12元/月·平方米、10元/月·平方米、6元/月·平方米。

(三)关键词:房屋交易合同,网签备案,房屋租赁合同

事件回顾:住房和城乡建设部16日发布《关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知》。通知要求,各地应按照《房屋交易与产权管理工作导则》(建办房〔2015〕45号)要求建立和完善楼盘表,并作为实行房屋网签备案的业务基础。

点 评:房屋网签备案系统应通过与自然资源、公安、财政、民政、人力资源社会保障、金融、税务、市场监管、统计等部门联网,通过人脸识别、信息共享等手段,自动核验交易当事人和房屋是否具备房屋网签备案条件。

(四)关键词:住宅用地,住宅用地限价调整,竞拍方式调整

事件回顾:为贯彻落实房地产长效管理机制,实现"稳地价、稳房价、稳预期"目标,促进房地产市场平稳健康发展。合肥市自然资源和规划局发布公告!住宅用地限价调整、竞拍方式调整。1.调整商品住宅用地定价方式。建立房价和地价联动机制,根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况,按宗地确定拟供应商品住宅用地最 高限价、参考价(即起拍价);2.调整商品住宅用地拍卖方式。将"价高者得+最 高限价时转为摇号"的拍卖方式调整为"价高者得+最 高限价时转竞自持用于租赁的商品住房"。

点 评:竞价达到最 高限价时,转竞拍自持用于租赁的商品住房。以最 高限价为商品住宅用地成交价,以竞自持用于租赁的商品住房计容建筑面积最 大者为宗地竞得人。自持用于租赁的商品住房应相对集中,成幢连片;其不动产权证书统一首 次登记至竞得人或其成立的全资子公司名下;与可售商品住房共享小区配套设施。自持用于租赁商品住房实行全装修交付,不得分割转让、不得改变房屋用途,单次租期不得超过15年。

(五)关键词:中介发布房源,中介房源,核验码

事件回顾:7月4日,合肥市住房保障和房产管理局发布官方文件!文件指出:自8月1日起,各房地产经纪机构在房地产网络信息发布平台机构(以下简称网络平台)发布房源信息前,需向合肥市住房租赁交易服务监管平台(以下简称监管平台)申请房源核验,获得房源核验码。

点 评:以后,房地产经纪机构和经纪人员发布房源信息,需要先查看出售、出租的房屋及房屋权属证书。此项政策的出炉,有利于规范合肥中介市场,对于一房多卖、虚假房源信息等乱象将是重磅一击,对于买房或者租房的人而言,将有利于保证他们的基础权益。

(六)关键词:商品住宅,住宅质量保证书,住宅使用说明书

事件回顾:合肥市住房保障和房产管理局发布《关于启用新版商品住宅〈住宅质量保证书〉和〈住宅使用说明书〉的通知》,和老版"两书"不同,新版"两书"将采取合并装订的方式印制并启用。按照相关文件要求,合肥市住房保障和房产管理局会对"两书"进行查验,并对是否载明绿色建筑内容进行审核。

点 评:为适应合肥市房地产市场发展需求,切实维护购房人合法权益,合肥市住房保障和房产管理局对《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》部分内容进行了增加和调整。新版"两书"将采取合并装订的方式印制并启用。